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El negocio inmobiliario en una piscina con dulce de leche: ¿por qué hay menos negocios?

Los inversores muestran cautela en un sector con bajo dinamismo, y en donde también asoman nuevas tendencias

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29 de julio de 2019 a las 11:48

La piscina en vez de tener agua tiene dulce de leche y para obtener  los mismos retornos del pasado hay que remar y hacer más esfuerzo.  Con esa imagen, Daniel Porcaro de Porcaro Consultores ilustró el sentimiento que hoy predomina entre los desarrolladores que mueven grandes capitales en el sector inmobiliario a nivel mundial.

Eso se traduce en mucha precaución a la hora de colocar dinero en este tipo de negocios. En el caso de Uruguay, a esa tendencia global se agrega la incertidumbre asociada al desenlace electoral. Así inversores y consumidores  estudian más sus decisiones y no están dispuestos a arriesgar en igual medida que en otros momentos.

“Estamos en un período de calma. Eso puede llevar a un mayor dinamismo enseguida de las elecciones o a que transcurra un período todavía mayor de poco dinamismo”, afirmó Porcaro.

El experto explicó que si bien existe dinero para invertir, hoy están faltando productos o negocios con rentabilidades atractivas, tomando en cuenta el riesgo que hay que tomar para llevarlos a cabo. A eso se suma que las expectativas de rentabilidad están distorsionadas por la incertidumbre que existe en torno a las tasas de interés internacionales.

Otros desafíos

Las transformaciones que está teniendo el negocio inmobiliario es otro punto que también juega. “No es poner la vivienda a ver quién me la compra. Es poner la vivienda adecuada para alquiler o comprar, de acuerdo a las necesidades que están cambiando en la población. Ese es el síntoma general”, dijo Porcaro a El Observador.

En ese contexto, explicó que el negocio inmobiliario pasa a ser un negocio de espacio como servicio.” No te vendo el espacio o apartamento que yo quiero porque el negocio me rinde, te voy a dar lo que realmente estás necesitando. Eso requiere que los proyectos sean flexibles”, dijo.

Porcaro puso como ejemplo el caso de España, donde los problemas de trabajo y de escasos ingresos hacen que las nuevas generaciones que dejan el hogar paterno no se pueden mantener solas. Pero como tampoco quieren estar en pareja, entonces buscan compartir espacios.

De ahí que una tendencia que cobra fuerza a nivel internacional es la de nuevos proyectos emparentados con el coliving, edificios que se dividen entre áreas comunes y privadas; y que en algún caso dan la posibilidad de mudarse sin garantía ni contratos.

La tendencia del coliving se inició en el hemisferio norte como respuesta a los cambios en la conformación de las familias, en la permanencia de las parejas y el costo del valor de las viviendas. En Uruguay también han comenzado a verse los primeros pasos en esa dirección.

Compraventas por al menos US$ 600 millones

Tras un año con escaso dinamismo, el mercado de compraventa de inmuebles sigue sintiendo los efectos de una economía enlentecida y con dificultades de empleo. Eso se traduce en un bajo ritmo de concreciones, dentro de un mercado que tampoco es ajeno a la volatilidad del dólar.

Los números del primero semestre muestran que el negocio movió al menos US$ 600 millones en los primeros seis meses del año, una cantidad inferior a los US$ 875 millones de igual período del año pasado.

Esta cifra fue calculada por El Observador a partir de la recaudación correspondiente al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) que recauda la Dirección General Impositiva (DGI).

Ese impuesto grava con una tasa de 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo. La información publicada por la DGI da cuenta que entre enero y junio de 2019 el impuesto recaudó $ 812 millones (unos US$ 24 millones).

Si se toma como referencia que el ITP representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, en el primer semestre los negocios totalizaron al menos US$ 600 millones. Eso es solo una aproximación a los montos negociados –que son superiores–, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas.

El ITP tampoco alcanza a la Vivienda Promovida (VP - antes Vivienda de Interés Social), que está exonerada en la primera venta y que ha sido motor del mercado de obra nueva en los últimos dos años.

 

 

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