Proyecto en Bella Vista reanima el debate sobre la recuperación del oeste de Montevideo

La idea de desarrollar un megacomplejo en la rambla Baltasar Brum surgió hace 20 años cuando se adquirió el terreno, pero no se pudo avanzar debido a que en ese entonces "no existía una normativa que permitiera levantar viviendas en esa zona", explicaron desde González Conde, la constructora que está atrás de Montevideo Harbour.

Sin embargo, hoy la situación es otra porque hay un plan por parte de la Intendencia de Montevideo junto a otros organismos del Estado para reactivar la zona de Bella Vista, Capurro y La Teja, que implica, sobre todo, generar condiciones para levantar proyectos residenciales como este y activar un paseo en la rambla de la zona.  

El complejo se concluirá en cuatro o cinco años y albergará 650 unidades entre residencias y oficinas. Según la empresa González Conde, en la actualidad hay 295 boletas de reservas firmadas (45% de unidades adjudicadas). El proyecto requiere de un desembolso de US$ 85 millones para que se concrete, sin considerar el costo del terreno.

El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial también incentivó al inversión en esta área de Montevideo, al aprobar en 2021 este proyecto dentro de la Ley de Viviendas Promovidas (18.795), que busca beneficiar el acceso a la vivienda por parte de particulares. 

"Montevideo Harbour va a ser la puerta de entrada para muchas inversiones que vendrán atrás, porque no solo favorece el desarrollo de los terrenos contiguos, sino de otras áreas que están abandonadas dentro de la zona de influencias de la bahía de Montevideo, como la Estación Central de AFE", indicaron desde González Conde. 

"El Puerto Madero a la uruguaya"

Para algunos agentes del mercado inmobiliario, la inversión de Montevideo Harbour puede lucir un poco jugada no por su potencial sino por el estancamiento del área de la bahía de Montevideo y de los demás barrios del oeste de la capital. 

Pablo Cassi, operador del rubro inmobiliario, que se desempeña como jefe de Ventas de la inmobiliaria ACSA, explicó que la evolución natural hacia el este de Montevideo —que se ha ido gestando en las últimas décadas— “ha provocado que lentamente el oeste quedara olvidado”.

“Observamos que hay movilidad entre los propios barrios del oeste, pero no se genera migración hacia ellos desde otros lugares de la ciudad; hay un gran arraigo de los pobladores de esa zona”, agregó Cassi. 

Sin embargo, el ejecutivo coincidió con los demás empresarios del rubro consultados por Café & Negocios y explicó que “el potencial de esa zona es enorme”. 

Por un lado, en los barrios de Bella Vista, Capurro y La Teja, al  borde de la bahía, se puede llegar a pensar en “un Puerto Madero a la uruguaya”, aunque esto debería estar acompañado por importantes inversiones públicas que, a su vez, atraigan más iniciativas privadas.  Al igual que esta zona montevideana, el barrio porteño también supo ser un área industrial en decadencia, que se comenzó a reactivar a principios de los años 90.

Esta idea también fue manejada por la constructora González Conde a la hora de pensar Montevideo Harbour como el disparador de diferentes inversiones en el oeste de Montevideo, según indicó la propia empresa a Café & Negocios. 

Según la mirada de Gonzalo Martínez, CEO de la consultora inmobiliaria Moebius, la experiencia argentina se podría trasladar a esos barrios, siempre y cuando se apueste a más infraestructura pública, mayor tráfico, centros educativos, más áreas comerciales y una importante inversión privada en viviendas, como la que propone Montevideo Harbour.

Por otro lado, el ejecutivo también ve potencial en otros barrios como Prado, Sayago y Peñarol, también atado a la generación  de mayor infraestructura y servicios en esos lugares y, a su vez, se apuesta por viviendas horizontales, amplias y de “mucho verde”. En este sentido señaló: “Hay una desaceleración en la compra de viviendas en Malvín, Pocitos e, incluso, Carrasco, y, a su vez, las zonas de La Blanqueada, Tres Cruces y Cordón se ven saturadas para el desarrollo de grandes proyectos inmobiliarios”. 

En este contexto, el experto indicó que hay un público ávido de instalarse en viviendas “que vayan contra la corriente— es decir, de la expansión hacia el este— ya que buscan más tranquilidad”. Además, estos potenciales clientes “no buscan apartamentos, sino lugares amplios, con casas y servicios cercanos a su alrededor”. 

“Si se invierte en esos lugares —que tienen potencial para crear estas atmósferas que persiguen, sobre todo, los millennials— estos barrios del oeste pueden reactivarse”, aseveró.

Voz disonante 

Al igual que los empresarios consultados, el urbanista y catedrático de la Universidad ORT,  Federico Bervejillo, que también se desempeñó como exdirector nacional de Ordenamiento Territorial entre 2002 y 2005, la experiencia de Montevideo Harbour será clave para saber cuán viable es apostar por esa zona de Montevideo. 

Sin embargo, Bervejillo no ve trasladable a la capital uruguaya la experiencia llevada a cabo en argentina con la reactivación de Puerto Madero. 

En esta línea, explicó: “Yo sé que esa idea ha estado presente, sobre todo aplicada a la zona de Bella Vista y Capurro, y, de hecho, Montevideo Harbour parecería insinuar algo de eso”, consideró  Bervejillo.

Pero el experto aseveró que la comparación “es poco feliz”, debido a que Puerto Madero “está pegada al microcentro de Buenos Aires y se encuentra a una distancia caminable; esa cercanía no se da en la bahía montevideana porque el vínculo de la ciudad con esa zona no es directo y no lo va a ser porque está el puerto, la obra del viaducto, y la central termoeléctrica José Batlle y Ordóñez en el medio”.

Bervejillo indicó que “para que  esta zona tenga un enganche más próximo con el resto de la ciudad de una manera genuina hay que hacer operaciones urbanas muy importantes y caras”.

“Hay que ver si esta iniciativa funciona o no. En el caso de que sí suceda, es probable que se sumen más torres de ese estilo en el lugar”, apuntó aunque también se verán limitadas por la ruta de alta velocidad, las vías del tren y la separación con “distritos dinámicos”. En definitiva, a mediano —y quizás a largo— plazo “estos proyectos se van a tener que defender solos; ya que no hay una conexión fluida con centros dinámicos, como, por ejemplo, Ciudad Vieja”, agregó.

“Lo más cercano, en ese sentido,  es Agraciada o Uruguayana, que configuran un punto de movilidad importante, pero que no llegan a tener, por la morfología del lugar, una conexión total para el desarrollo exitoso de viviendas, oficinas y la incorporación de otros servicios”.

Según Bervejillo, para que esa zona sea realmente un fenómeno de transformación urbana sería necesario “hundir la rambla, hacerla pasar por un túnel y transformar la parte de ferroviarias y de galpones que están en esa zona de Bella Vista”, indicó el experto. Y reconoció: “Seguramente valga la pena (reactivar la zona), pero, en ese caso, habría que comparar el esfuerzo público que se pone allí con el que se pone en otros lugares, lo cual es complejo”, aseveró.

En cuanto a los demás barrios que componen el oeste de la ciudad —excluyendo al Prado en este caso—,  Bervejillo explicó que la reactivación del oeste es “un tema complicado” porque esos barrios perdieron progresivamente “integración social”, y esto derivó en el “desarrollo de importantes áreas de asentamientos irregulares en los años recientes”, lo que complejiza la migración de población a estas zonas.

Por otro lado, Prado ha mantenido cierto estatus debido a que las casas continúan siendo valoradas, según el experto. “Ese barrio ha logrado recuperar cierto dinamismo”, concluyó Bervejillo.

Según indicaron los expertos consultados, este complejo novedoso ubicado al oeste de Montevideo parece tener la respuesta sobre cuán viable es el desarrollo urbano hacia el oeste de la capital.

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