¿Cuál es el mejor momento para vender o comprar un inmueble?

Los fundamentos que están detrás del mercado inmobiliario son una gran incógnita para la mayoría de los mortales, entre los que me incluyo. Pero hay algunas variables e indicadores que pueden servir de guía para saber si es el mejor momento para comprar o vender un inmueble.
 
En principio, si analizamos la pregunta que da título a este artículo, deberíamos concluir que no existe un momento que maximice las posibilidades de los dos participantes en un negocio de compraventa. Para hacer un buen negocio como comprador se debería conseguir un bien que se oferte por debajo de su valor de fundamento, lo que llevaría al vendedor a estar resignando patrimonio. Por oposición, un vendedor haría un buen negocio cuando obtuviera por su bien más de lo que el mercado dice que vale.

Lo natural sería un punto equilibrio entre las dos situaciones. Pero ¿esa situación se está dando hoy? 

“Los buenos momentos para comprar son un mito” dice Federico Comesaña, que además de columnista de El Observador es director de Briq Analytics, que se enfoca en el análisis de datos del mercado inmobiliario para encontrar oportunidades de inversión.

No hay buenos ni malos momentos, salvo en situaciones de estrés extremo del mercado, pero es verdad que en todo momento pueden encontrarse oportunidades. Para que esas oportunidades se den de forma generalizada en el mercado, la situación deber ser crítica. 

El último evento de similares características se vivió en Uruguay durante la crisis 2002, cuando había propietarios desesperados por vender y pocos bolsillos en condiciones de comprar. “Cuando veas sangre en las calles, compra propiedades” es la frase que se le adjudica al Baron Rothschild, que tiene en su legajo haber financiado la guerra contra Napoleón y especular con una eventual derrota inglesa para volverse la persona más rica del mundo en ese entonces. Pero lo cierto es que su infame máxima sigue vigente. 

Comprar o no, esa es la cuestión

En la actualidad, el mercado inmobiliario ofrece precios en dólares que están por encima de los fundamentos, opinó Comesaña, lo que comenzó a hacerse más notorio a partir del segundo trimestre del año pasado. La última vez que el mercado actuó con “cierta salud” fue entre 2017 y principios de 2018.
En contraposición, si bien la capacidad de compra de los hogares en materia inmobiliaria se estabilizó el último mes, todavía se encuentra por debajo de los niveles del año pasado.

“Los precios de publicación están inflados respecto a las expectativas de la gente y las posibilidades reales de los compradores”.
Federico Comesaña, director de Briq Analytics

La fuerte suba del dólar que en agosto alcanzó a 7% encarece la ecuación para un comprador que percibe su ingreso en pesos pero tiene que pagar un inmueble en dólares. Para tener una referencia de lo que eso significa, quien a fines de julio pensaba comprar un inmueble de US$ 120.000, ahora debería desembolsar por unos $ 270.000 más que hace un mes. O lo que es lo mismo, ese inmueble sin variar su precio en dólares, medido en pesos hoy le costaría al comprador más de US$ 7.000 extra solo por la variación cambiaria.

Precio y cantidad

Cuando la demanda y la oferta se divorcian el mercado se ajusta por dos factores. Precio o cantidad.

Entonces, si los inmuebles están caros, caen las operaciones que se concretan.
Esa es la situación actual, aunque existe un movilizador del mercado que sigue jugando: la vivienda promovida.

Ese tipo de construcción opera con una lógica inversora diferente a la del mercado de vivienda usada. Un particular que quiere vender un inmueble considera el precio en dólares como parte de su patrimonio. Admitir una rebaja en dólares del valor que solicita implica inconscientemente una pérdida de patrimonio, por más que en pesos pueda estar percibiendo más si la divisa se valorizó -como lo hizo el último mes-. Además, siempre cuenta con la opción del alquiler si las ofertas que recibe no le convencen.

En cambio, un constructor tiene incentivos para colocar rápidamente las unidades nuevas y como sus costos de construcción están en pesos ajustados por la inflación, no tiene mayores problemas en bajar sus pretensiones en dólares si la divisa se valoriza.

De hecho, hoy se da una situación en donde la vivienda nueva prácticamente está a niveles de precio similares a los de la usada en algunos barrios, como por ejemplo en Pocitos o zonas de niveles medio y medio alto, ejemplificó Comesaña.

Para ver el relevamiento del precio promedio de inmuebles por barrio en Montevideo, hacé click acá.

 
Otro factor que contribuye a que el mercado de compraventas se haya enfriado y sobre el que también incide la vivienda promovida es que el segmento de alquileres, donde se registró una ampliación de la oferta, explicó el experto en mercado inmobiliario y docente de la Universidad ORT, Daniel Porcaro.

Los principales compradores de inmuebles construidos con beneficios fiscales fueron inversores que tienen como objetivo generar una renta mediante arrendamiento y no ocupar la vivienda.

Eso contribuyó a que los alquileres se mantuvieron estables o tendieran a bajar en términos reales en los últimos años.

Motivo más que suficiente para quedarte en el molde si todavía no encontraste la casa o apartamento que te enamore y al precio que querés (o podés) pagar.
 
Porcaro considera que en la actualidad Uruguay sigue manteniendo precios altos en metros cuadrados. Si a eso se suma que los alquileres no están siendo atractivos para alguien que quiera generar una renta, el mercado se enfría.

Pero dicho todo esto, y si bien las operaciones de compraventa concretadas cayeron en la primera mitad del año, las transacciones que sí se concretaron se hicieron a precios que no se alejaron de los fundamentos de mercado, dijo Comesaña.

O lo que es lo mismo, es más difícil que en otros momentos encontrar oportunidades de compra, pero existen, y si no existen se pueden crear por medio de la negociación entre propietario y comprador. 

Cuestión de confianza

Pero si bien el dólar es una variable clave para la decisión de compra, no es la única. Hay otros factores que tienen que ver más con lo que el comprador percibe de su entorno. La situación de la economía y la del mercado laboral tiene una fuerte incidencia en la confianza del consumidor.

La decisión de compra de un inmueble está muy atada a los ingresos que puede generar el hogar, y en general implica asumir una decisión de muy largo plazo que se asocia en la mayoría de los casos a la adquisición de una deuda hipotecaria.

Con una desocupación de 8,9% en el trimestre móvil a junio y una tasa de empleo en el nivel más bajo en 12 años, las incertidumbres en ese punto son muchas.

Además, si bien el Índice de Confianza del Consumidor (ICC) mejoró en la última medición e ingresó en la zona de “moderado optimismo”, el subíndice que mide la predisposición a la compra de bienes durables -que van desde electrodomésticos y vehículos, hasta inmuebles- registró en el promedio del primer semestre de este año una caída de 3,5 puntos porcentuales.
 
Otro factor que también juega es el electoral. Y, como explica Porcaro, frente a un período de incertidumbre como es un cambio de gobierno el propietario no vende a menor valor del que pide y el comprador es más reacio a invertir o asumir una deuda en un momento en el que el mercado puede cambiar las reglas de juego.

Casualmente la incertidumbre este año se da por duplicado debido a que los períodos electorales de Uruguay y Argentina coinciden hasta en los días de la primera vuelta y el balotaje. El escenario casi cantado del retorno del kirchnerismo al gobierno argentino es un incentivo potente para que compradores de ese país se fijen en el mercado local como refugio de valor.
Ese escenario favorece una reactivación de las compraventas sin necesidad de ajustes bajistas de los precios en dólares.
 
Ahora, todo bien, pero si llegaste hasta acá y te bancaste tanta cháchara es porque querés que te diga si es un buen momento para comprar un inmueble.

Hay muchos carteles con signos negativos así que si yo estuviera en tu lugar, no me apuraría. Pero si de verdad querés cumplir el sueño de tu casa propia, no dejes de buscar porque algo a tu medida te puede estar esperando (eso sí, negociá el precio, o al menos dividí la diferencia de la variación del tipo de cambio).

Otros temas destacados de la semana

Brasil fue el mayor exportador de carne vacuna del mundo en 2017 y todo parece indicar que seguirá liderando el ranking global en este sector en 2019. Según estimaciones divulgadas por el Servicio Agrícola Exterior del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, Brasil habrá exportado a finales de este año alrededor de 2,2 millones de toneladas de carne de res, un 19% más que en 2017. 
 
Si bien la carne de res brasileña es un producto muy solicitado en el extranjero, su producción ha sido objeto de numerosas críticas debido al impacto de la industria ganadera en el país y su rol en la deforestación. En los estados centrales del país, millones de hectáreas han sido despejadas para dar espacio a estos animales, así como para los cultivos de soja, de los cuales 80% son usados para la alimentación animal en todo el mundo.

En innovación, jugamos en mitad de tabla

Según los resultados del Índice Mundial de Innovación 2019, elaborado cada año por la Organización Mundial de la Propiedad Intelectual (OMPI), el progreso en materia de innovación en América Latina y el Caribe sigue siendo más lento que en otras regiones. El informe de esta edición resalta que, a pesar de algunas iniciativas alentadoras, el potencial en investigación y desarrollo (I+D) de la región permanece en gran medida sin explotar. De los países evaluados, Chile, líder de Latinoamérica y Caribe, no aparece hasta el puesto número 51 con un puntaje de 36,64 en el índice. A este le siguen Costa Rica (posición 55) y México (puesto 56), con una puntuación de 36,13 y 36,06, respectivamente.

Colombia ocupó por su parte el sexto lugar en Latinoamérica y el puesto 67 a nivel global. Sin embargo, este podría convertirse pronto en el motor regional de la innovación. En noviembre 2018, la ciudad de Medellín fue designada sede para el primer Centro para la Cuarta Revolución Industrial de América Latina, el cual fue inaugurado el pasado 30 de abril y que pasará a ser parte de la red de centros global impulsada por el Foro Económico Mundial.

Visto en redes…

Argentina reperfila deuda con el FMI, ¿qué implica?

Soy Álvaro Irigoitía, subeditor jefe de El Observador. Hasta aquí esta nueva entrega de Rincón y Misiones, el newsletter exclusivo para suscriptores Member de El Observador para entender mejor la realidad económica y los temas que tocan nuestro bolsillo, y contar con mejor información para tomar decisiones.