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Compraventa de inmuebles por al menos US$ 1.060 millones en primer semestre
Por Bernardo Lapasta y Miguel Noguez
La compraventa de inmuebles tuvo operaciones por al menos US$ 1.060 millones en el primer semestre de 2023. Ese monto es una aproximación calculada por El Observador, que toma como referencia la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gestiona la Dirección General Impositiva (DGI). El impuesto grava con una tasa de 2% al comprador y otro 2% al vendedor de inmuebles de usufructo.
Las cifras oficiales muestran que entre enero y junio, el ITP recaudó $ 1.586 millones, con una variación nominal interanual de 8,6%. Al tipo de cambio de ese período esa cantidad de pesos equivale a unos US$ 42,4 millones. Tomando en cuenta que el impuesto representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, se puede proyectar que los negocios totalizaron US$ 1.060 millones como piso.
La cifra es solo una aproximación a los montos negociados en el área inmobiliaria –que son superiores–, porque la base de cálculo del impuesto es el valor catastral que suele ser menor a los precios de los acuerdos efectivos de compraventas.
El ITP tampoco alcanza a las unidades de Vivienda Promovida (VP – antes Vivienda de Interés Social–), que están exoneradas en la primera venta, y que se comercializan a muy buen ritmo en el segmento de unidades nuevas, con demanda principalmente de inversores uruguayos y argentinos para destinar al mercado de alquileres.
Los últimos datos publicados por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), mostraron que solo entre enero y mayo se habían registrado 1.003 declaraciones juradas nuevas de venta de vivienda promovida, 19,3% arriba de igual período de 2022.
Esos mismos datos mostraron que Montevideo se mantuvo estable respecto a cuatrimestres anteriores, y Canelones creció en el segundo lugar. Ese impulso está relacionado con el creciente ingreso de proyectos en Ciudad de la Costa. Los precios promedio en el año móvil cerrado a abril fueron de US$ 81.904 para monoambientes, US$ 108.702 para unidades de un dormitorio, de US$ 152.556 para dos dormitorios, y de US$ 197.875 para unidades de tres dormitorios, según ANV.
Un semestre “semidulce”
La actividad en el mercado de bienes raíces local en lo que va de 2023 “está en movimiento”, indicó el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, Matías Medina, en diálogo con El Observador.
En comparación con el primer semestre del año pasado, el representante de la gremial destacó que, si bien la primera parte de 2022 se constató un buen desempeño en el mercado de propiedades y fue observado bajo una perspectiva de “estabilización del sector con reglas más claras”, el primer semestre de 2023 también fue de crecimiento, aunque con “un sabor semidulce” porque “se prendió una luz naranja” a raíz del valor del dólar.
“El dólar planchado frena algunos desarrollos” porque los costos que tiene que asumir el inversor, como el de los materiales de construcción, “achican el margen de ganancia”, explicó Medina. “Con un dólar más atractivo, que se sitúe por encima de los $ 41, seguro que ya habrían más proyectos lanzados”, agregó.
En este sentido, la gremial viene expresando su preocupación por el valor del dólar desde hace un tiempo porque proyectan una “repercusión en las inversiones de acá a unos meses”, enfatizó Medina.
¿Qué buscan los compradores?
Consultado por los perfiles de compradores de propiedades, el vicepresidente de la cámara expreso que hay dos grupos. Uno está conformado por los que compran para invertir, que están interesados en las obras nuevas —mayormente construidas bajo la Ley de Vivienda Promovida—. Las tipologías de inmuebles elegidas por los inversores son, más que nada, los monoambientes y apartamentos de uno o dos dormitorios. La Blanqueda, Cordón Sur, Centro y Tres Cruces son los barrios capitalinos que más los seducen.
El otro grupo de compradores son los que adquieren los inmuebles, directamente, para vivir. Este conjunto de compradores está compuesto, a su vez, por dos tipos. Están los que compran su primera vivienda, que suelen ser jóvenes entre los 20 y 30 años, y los que compran por segunda vez, que suelen ser personas con más edad.
Según Medina, los más jóvenes tienen a adquirir inmuebles de metraje menores respecto a los que compran por segunda vez. Además, la conectividad y servicios son factores decisivos para estos compradores. Pocitos, Parque Batlle, Parque Rodó y Villa Biarritz son sus zonas predilectas a la hora pensar en sus primeros hogares.
Asimismo, también están los que compran una vivienda por segunda vez. En estos casos, Medina explicó que se tratan de personas más grandes que los mencionados anteriormente, que buscan propiedades más amplias en zonas más tranquilas. “Generalmente son personas que suelen vender su primera vivienda para comprar otra nueva o que están dispuestos a tomar préstamos por más cantidad de dinero” que los compradores de entre 20 y 30 años, se explayó Medina. En estos casos a los barrios ya mencionados se le agrega Malvín como una fuerte opción para este tipo de público.
Por su parte, los barrios que también presentan dinamismo dentro de Montevideo son Carrasco, Punta Gorda, Punta Carretas y El Prado, aunque estas zonas suelen ser lugares vinculados a usuarios más bien “localistas, que desean comprar propiedades allí porque fue donde se criaron o porque tienen algún tipo de vínculo con estos lugares”, agregó el representante de la gremial.
Compradores extranjeros
Por otra parte, el vicepresidente de la cámara explicó también que inversores extranjeros de países regionales se interesan cada vez más en el mercado inmobiliario uruguayo. “Además de un buen margen de ganancias, los inversores también buscan estabilidad jurídica”, aseguró Medina.
Esa razón es la que explica que los argentinos sean los extranjeros más interesados en el rubro de bienes raíces local. Los brasileños son los segundos y los chilenos están en la tercera posición, agregó.
Compraventa de campos
Durante enero y julio de este año, se concretaron transacciones de aproximadamente 115.000 hectáreas de campo, según informó El País esta semana. Estas porciones concentran diversos rubros, desde la ganadería hasta la agricultura, cultivo de arroz y forestación en diversas ubicaciones de Uruguay. El interés por los campos abocados al rubro forestación tuvo un gran impulso durante el primer semestre de 2023. Además, se señala que la cantidad de hectáreas adquiridas en la primera mitad del año es ligeramente mayor a la del mismo periodo del año anterior, aunque con un menor número de operaciones de compraventas en comparación.
