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26 de enero 2023 - 19:48hs

Parque Miramar, una de las primeras zonas después del límite departamental entre Montevideo y Canelones, vive un desarrollo inmobiliario silencioso, pero intenso.

Desde hace menos de dos décadas, la transformación inmobiliaria es notable en la zona comprendida entre Avenida de las Américas y el comienzo de Paso de Carraco, entre Avenida a la Playa —donde comienza el Parque Franklin Delano Roosevelt— y el Arroyo Carrasco.

El lugar se caracteriza por la presencia de lagos, el verde abundante y la cercanía con Montevideo. Sin embargo, al hablar del crecimiento de esa zona, muchas veces, se tiene en cuenta Camino de los Horneros o la parte de Barra de Carrasco que se extiende desde Avenida de las Américas hasta la Rambla Costanera.

El crecimiento de la zona ya venía dando sus primeros pasos hace aproximadamente 15 años. De todos modos, la inauguración del puente sobre el Arroyo Carrasco, que une Parque Miramar con Carrasco Norte a finales de 2012, le dio un espaldarazo a ese desarrollo, explicaron a Café & Negocios desde el portal inmobiliario InfoCasas.

Parque Miramar tiene una zona "compuesta, en buena medida, por casas tradicionales", y otra —que comparte espacio con Paso de Carrasco— que es el área llamada Lagos de Carrasco, apuntó el analista de datos de InfoCasas, Diego Eizmendi.

Las propiedades del barrio Lagos de Carrasco, que se destacan por ser relativamente nuevas o directamente nuevas. Esto hace que "exista un diferencial promedio de metraje y de precios”, añadió Eizmendi. La diferencia de costos, en particular, alcanza hasta un 27% entre las casas y los apartamentos ubicados en la zona clásica de Parque Miramar respecto a los que se encuentran en Lagos de Carrasco, arrojó el análisis de los datos del portal inmobiliario.

Esta diferencia de precio está ligada a múltiples factores, como la posibilidad de "vistas privilegiadas a los lagos"; la opción de bajada individual a los lagos desde las propiedades en algunos casos; y la seguridad y privacidad que ofrece esa área, argumentó el experto.

“Si este lugar continúa concentrando desarrollos inmobiliarios en la zona y logra pasar ese desafío, puede ser el próximo barrio Carrasco; es una zona en constante crecimiento, que, de seguir evolucionando a este ritmo, será un pilar de suma importancia en el desarrollo global ya analizado de Ciudad de la Costa”, explicó Eizmendi.

Propiedades: precios y morfología

Según el análisis elaborado por InfoCasas, el metro cuadrado promedio de las casas que se ofertan en Parque Miramar presenta un costo de US$ 2.400.

Las casas con dos dormitorios llegan a valer US$ 271.912 en promedio, y suelen escasear en la zona. Asimismo, las casas de tres dormitorios disponibles en el lugar ascienden a US$ 377.513.

Por otro lado, el estudio demostró que los apartamentos en Parque Miramar presentan un valor promedio de US$ 3.500 el metro cuadrado.

El valor de las unidades de dos dormitorios alcanza los US$ 292.401 en promedio. Mientras que las de tres dormitorios llega a ser de US$ 471.021.

En promedio, el análisis de datos arrojó como resultado una “importante brecha” entre el valor del metro cuadrado de los apartamentos respecto de las casas, detalló Eizmendi. Y se expandió: "Aquí vale la pena hacer una diferenciación, ya que el promedio reúne a los apartamentos que tienen vista a los lagos (cuyo valores son bastante mayores) y a los que se encuentran alrededor de Avenida de las Américas".

Esto hace que los apartamentos de lujo de la zona de Lagos de Carrasco (que representan prácticamente el 70% del total) "aumenten considerablemente" el valor promedio de los apartamentos de Parque Miramar, agregó Eizmendi.

"Además, un apartamiento tiene, obviamente, menos metros cuadrados que una casa y, por lo tanto, su valor suele estar por encima al de las casas", concluyó el experto.

El portal inmobiliario de Mercado Libre, en tanto, expresa en su sitio que, del total de las propiedades ofertadas, el 53,57% son apartamentos y el 41,43% son casas. El porcentaje restante se reparte entre oficinas, terrenos, depósitos y galpones.

Asimismo, el 81,43% se encuentra disponible para la venta y el 18,57% para ser alquilados.

¿Cómo son?

Según las propiedades de Parque Miramar ofertadas en Mercado Libre, el 1,67% son monoambientes; el 5,95% tienen dos dormitorios; el 26,67%, dos; la mayoría de las propiedades en esa zona (el 48,67%) poseen tres dormitorios; y el 12,14% tienen cuatro o más  habitaciones.

La mayoría de las propiedades (casi el 62%) tienen una o dos cocheras. El 25,95% no tiene y el resto tienen tres o más cocheras.

En cuanto a las superficies, el 23,81% de las propiedades ofertadas por esta plataforma en Parque Miramar tienen 95 o menos metros cuadrados. El 30,71% poseen entre 95 y 129 metros cuadrados. Las propiedades de entre 150 y 450 metros cuadrados representan el 21,19% del total de las ofertas. Y, por último, el 25% de las unidades presentan 450 metros cuadrados o más.

El 20% de las propiedades disponibles del lugar cuentan con un baño. El 42,43% (la mayoría) cuentan con dos. El 27,62% de las propiedades tienen tres baños. Y el resto tienen cuatro o más.

A su vez, casi el 34% de las unidades que se encuentran en esta plataforma cuentan con jardines. Prácticamente la mitad de las propiedades disponibles (49,76%) tienen piscina.

Costos más cerca de Cordón que de Carrasco

Según los últimos datos sobre alquileres divulgados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) —que corresponden al mes de noviembre de 2022—, los alquileres en Parque Miramar son los más altos de Canelones y ascienden a $ 27.349 al mes, en promedio.

Esto quiere decir que los alquileres de las propiedades de esa zona se ubican prácticamente $ 10 mil por encima respecto al promedio departamental, cuyo valor es de $ 17.368 al mes. De esta manera, Canelones se ubica segundo en cuanto al valor promedio de sus alquileres, solo por debajo de Montevideo, cuyo promedio es de $ 18.754.

Asimismo, los alquileres de Parque Miramar son, también en promedio, $ 13.820 más baratos que los de Carrasco, cuyo valor promedio se sitúa en $41.169. Al mismo tiempo, son casi $ 7 mil más caros que los alquileres de Cordón ($20.041) y $ 3.768 más caros que los de Pocitos ($23.581).

Los datos del instituto estatal surgen de los registros del Servicio de Garantía de Alquileres y ANDA.

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