Precios de inmuebles dejaron de abaratarse: mirá los precios barrio por barrio

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un aumento de 0,2% en junio que lo llevó a cerrar el trimestre 0,4% por encima de marzo.

El indicador surge del análisis de la totalidad de los avisos clasificados de apartamentos en Montevideo publicados en los principales portales especializados –Mercado Libre, El Gallito e InfoCasas–. Los avisos son capturados por algoritmos entrenados, depurados para filtrar precios incompletos o erróneos, y ponderados por la participación de los distintos barrios en compraventas efectivas.

Tendencia y barrios

Los precios en dólares de la vivienda uruguaya mantienen una clara tendencia al estancamiento desde el segundo trimestre de 2018. La suba del dólar fue el principal elemento que llevó en aquel entonces a congelar los precios de oferta de los inmuebles.

Dentro de esa tendencia a la estabilidad, hubo un período de leve moderación –como entre junio de 2018 y marzo de este año, cuando los precios bajaron 1,3%– y luego un incremento en el segundo trimestre del año.

Los precios se mantienen levemente por debajo de junio del año pasado (-0,9%). La baja se concentra principalmente en barrios de ingresos medio-alto y alto, mientras que los barrios de ingreso medio y medio-bajo considerados en el indicador muestran un muy leve incremento de los precios.

El segmento de ingresos medio-alto bajó 2,5% su precio de oferta mientras que en el alto, la baja fue de 0,3%. En tanto, los segmentos medio y medio-bajo subieron por igual 0,1%.

Entre los barrios que más aumentaron de precio en el último año se encuentran Jacinto Vera (3%) y Unión (2,6%), seguidos por Cordón (1,5%) y La Blanqueada (0,6%).

En el otro extremo, Buceo tuvo una baja de 9,3%. Esa baja significativa puede estar afectada por una recomposición de la oferta, con un menor volumen de unidades a estrenar y una mayor participación de vivienda usada. 

Le siguieron en caída Punta Gorda (-3,7%), Prado (-3,3%) y Aguada (-2,5%). 

En tanto, Pocitos y Cordón, los barrios con mayor volumen de operaciones de compraventa tuvieron una baja de 0,3% y un aumento de 1,5%, respectivamente.

Poder de compra

La capacidad de los hogares uruguayos para acceder a su vivienda propia no solo depende del precio en dólares de los inmuebles sino además de la evolución del tipo de cambio y del salario.

Si se mide en unidades indexadas –unidad de cuentas que acompaña la suba de los precios al consumo y guarda una mejor relación con el poder de compra de los hogares– el precio de oferta de los inmuebles en Montevideo aumentó 4,7% en el segundo trimestre del año, luego de dos trimestres consecutivos de caída (-2,8% en el último cuarto de 2018 y -0,6% en el inicio de este año).

Si además se considera la variación del salario medio, se puede estimar la evolución del poder de compra de los uruguayos en ladrillos. Ese indicador tuvo una caída de 5,6% en el segundo trimestre del año.

Eso implica un importante retroceso en comparación con la ganancia de poder de compra de inmuebles de 6,6% que habían tenido los hogares en los seis meses anteriores. 

La capacidad de acceso a los inmuebles por parte de los hogares se redujo a su menor nivel desde junio de 2016, lo que obliga a los propietarios a realizar rebajas significativas respecto a los precios de publicación si quieren cerrar sus operaciones.

El desvío entre los precios de oferta de los inmuebles y el poder de compra de los hogares afecta el volumen de operativa en el mercado local. 

Alquileres moderaron suba