El precio de la vivienda en España muestra signos de sobrevaloración “moderada”, según el último Informe de Estabilidad Financiera publicado por el Banco de España (BdE).
La institución estima que el costo de los inmuebles se sitúa entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su valor de equilibrio, frente al rango del 0,8% al 4,8% detectado hace seis meses.
Este encarecimiento afectó negativamente el acceso a la vivienda, aunque factores como el abaratamiento de la financiación y el aumento de la renta per cápita ayudaron a mitigar parcialmente este impacto desde finales de 2023.
El organismo, dirigido por José Luis Escrivá, subrayó que las familias españolas mantienen una proporción elevada de su riqueza bruta en activos inmobiliarios, una característica estructural que no cambió desde la crisis financiera de 2008.
Sin embargo, la deuda asociada a la compra de vivienda es menor que la de otros países de la eurozona, debido en parte al alto porcentaje de propietarios mayores de 65 años que ya saldaron sus hipotecas.
Revalorización de activos inmobiliarios
Durante el tercer trimestre, el incremento de la riqueza real neta de los hogares se sustentó principalmente en la revalorización de los activos inmobiliarios, y en menor medida, en las compras netas de estos bienes.
El mercado mostró un fuerte dinamismo, con un aumento del 11% interanual en el precio de la vivienda en el segundo semestre de 2024, una cifra que no se veía desde 2007, en los momentos previos al estallido de la burbuja inmobiliaria.
En el caso de los inmuebles de segunda mano, el repunte fue del 9,5%. No obstante, los precios aún se sitúan un 22% por debajo de sus máximos históricos.
Por otro lado, la firma de hipotecas sobre vivienda se disparó un 44,5% en marzo, con 42.831 operaciones registradas, el dato más alto para ese mes desde 2022, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Este crecimiento encadena nueve meses consecutivos al alza, pese a los problemas de oferta y las dificultades de acceso que enfrentan colectivos como los jóvenes y los inmigrantes.
Desequilibrios en el acceso a la vivienda
Durante un acto paralelo, el director general de Economía y Estadística del BdE, Ángel Gavilán, quien dejará el cargo en junio, advirtió que la vivienda ya no es solo un problema social, sino también un factor que empieza a lastrar la actividad económica.
A pesar de la reducción del déficit habitacional —que pasó de 200.000 a 80.000 viviendas en 2024—, Gavilán señaló que los desequilibrios persisten.
El Banco de España también abrió la puerta a endurecer las condiciones para conceder préstamos si ciertos riesgos llegan a materializarse. “Estamos avanzando en el desarrollo de un marco de seguimiento y calibración de los límites sobre las condiciones de concesión de préstamos”, señaló la entidad.
Esta advertencia se produce a pocos meses de la entrada en vigor del colchón anticíclico del 0,5% en octubre, que podría elevarse hasta el 1% si las amenazas persisten.
Riesgos: incertidumbre geopolítica, inflación y desaceleración económica
Entre los riesgos que amenazan la estabilidad financiera, el BdE sitúa la incertidumbre geopolítica como el factor más preocupante, por delante incluso de una posible desaceleración del crecimiento económico o la persistencia de una inflación elevada. Otros factores, como el elevado endeudamiento público o posibles correcciones en los mercados financieros, también figuran entre las amenazas secundarias.
“El impacto de las políticas de la nueva administración estadounidense, marcadas aún por una gran incertidumbre, ya empieza a sentirse en la actividad económica y en las condiciones financieras globales”, concluyó el informe.
