La construcción se está activando. Pero no alcanza para frenar la suba de los precios. En 2024, hubo un déficit inmobiliario de 134.649. Es el desajuste entre los nuevos hogares y la entrega de viviendas.
En apenas un año, la retirada de viviendas a la venta del mercado superó el 40% en cinco capitales de provincia españoles, con el caso extremo de Segovia (45%). En Madrid, el repliegue fue del 25% en los últimos 12 meses a junio, al igual que el aumento promedio del m2 (25%), que alcanzó un nuevo máximo histórico.
La sequía de viviendas en España avanza en un mercado cada vez más desierto de oferta.
El oasis de las hipotecas, nuevamente accesibles a tasas desinfladas, está inyectando adrenalina al punto que en mayo la compraventa de inmuebles superó las cifras del 2017, en plena burbuja. Este año se podrían superar las 775.000 operaciones de ese año.
Pero es un espejismo que intenta alcanzar precios que se siguen alejando al ritmo de la retirada implacable de la oferta. El m2 ya está en máximos históricos y nada va a detenerlo, al menos por ahora.
En el último trimestre, los inmuebles listados en los principales portales inmobiliarios se derrumbaron en promedio 20% interanual, la mayor contracción desde los tiempos de la burbuja.
Es una tendencia que viene agravándose. En el primer trimestre de este año, el desplome del número de viviendas en venta había sido de 16% en relación a un año atrás, en el último del 2024, de 15% y en el anterior, de 10%.
El repliegue de la oferta en los últimos 12 meses supera el 40% en cinco capitales de provincia en España, según datos de Idealista, el mayor sitio inmobiliario.
En el extremo, Segovia vio disminuir la cantidad de viviendas a la venta en un 45% sólo en el último año. Se retiró del mercado casi la mitad de la oferta. Y otras 17 capitales vieron desaparecer más del 30%.
En Madrid, el declive fue del 25%. La ciudad ve reflejada de forma brutal esa retirada de la disponibilidad de inmuebles en un nivel de precios en constante aumento.
Según Idealista, sólo en junio treparon 25% en relación al mismo mes del año pasado y así tocaron un nuevo máximo histórico de 5.642 euros por m2. Pero el encarecimiento es generalizado. El precio de la vivienda aumentó en España un 11,2% el mes pasado, según datos de Tinsa.
La problemática tiene múltiples raíces.
Poca tierra nueva disponible para construir, altos costos que pesan sobre el sector, restricciones normativas y una burocracia que estira los tiempos de la tramitación urbanística necesaria para acceder a un permiso.
El alquiler de corto plazo a turistas ante el boom de visitantes extranjeros también retiró de la plaza muchas viviendas para la venta y llevó a ciudades como Barcelona a intervenir en el mercado para prohibirlos.
En ciertos lugares, como es el caso de Madrid, la presencia de inversores extranjeros dispararon la demanda de propiedades de alto valor, creando un mayor desfasaje con la oferta y alimentando los precios.
Nuevos proyectos de viviendas a estrenar se iniciaron, pero muchos aún no fueron completados.
Del lado de la demanda, un fuerte aumento de la inmigración creó también tensión en el mercado inmobiliario, aunque en otros segmentos de viviendas.
El propio incremento de la población, con intensa creación de empleo y tasas en baja potenciaron una demanda que no encuentra solución.
En abril, el presidente Pedro Sánchez presentó un plan para crear una sociedad público-privada que permita acelerar la construcción de viviendas. El Gobierno aportaría 1.300 millones a lo largo de 10 años.
Y la construcción sí empieza a activarse. Durante los tres primeros meses de 2025 se iniciaron un total de 34.416 viviendas, un aumento del 11,5% respecto al año anterior.
Es el mejor primer trimestre en 16 años. Todo indicaría que se va en la dirección correcta. Pero se está lejos de poder cubrir la necesidad habitacional latente.
En 2024, España tuvo un déficit inmobiliario de 134.649, según el último informe de ACI, la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria. En otras palabras, es el desajuste en el ritmo de creación de nuevos hogares y de construcción de nuevas viviendas.
Hubo 134.649 nuevos hogares que no tuvieron su correlato en nuevas viviendas. Y ese déficit viene agudizándose ya que en 2023 dio un salto a 120.738 desde apenas 35.879 en 2022.
Y un punto curioso del informe: hay 11 provincias que son las excepción ya que se edifica más rápido de lo que se crean hogares.
La lógica indica que deberían ser mercados más descomprimidos en términos de precios. Pero no. Los precios vienen subiendo como en el resto de España.