“El gobierno nos pidió que pensemos en viviendas para deciles bajos de la población”

El gobierno modificó la reglamentación de Vivienda Promovida y entre otras cosas eliminó los topes de precios ¿Cuándo se verá un repunte de las obras?Es un proceso. Una obra lleva entre que se piensa y se termina de ejecutar  tres a cuatro años dependiendo del metraje. Ya se han presentado proyectos nuevos en la oficina del inversor, en función de las nuevas medidas.  Hoy el mercado demanda viviendas chicas, un dormitorio o monoambiente. Antes la reglamentación decía que hasta el 50% del edificio se podía hacer de un dormitorio. Ahora eso se liberó. Hoy se puede hacer todo un edificio de un dormitorio. Eso va a dinamizar mucho, porque muchos promotores se van a tirar al agua  mezclando con el monoambiente que está promovido en un 25%.

Están los promotores. ¿Pero hay compradores?
En este contexto un promotor hace un edificio, pero si no vendió nada no empieza otro.  Somos optimistas porque sobre todo por el lado de Argentina tenemos  datos de que viene mucha gente con ánimo de residir y de invertir en el país. Esa gente necesita vivienda, sin perjuicio de los uruguayos. Cuando la pandemia afloje pienso que también se va a normalizar el mercado inmobiliario. Hoy es incertidumbre. Se sigue comprando, pero se ralentizó. Sobre todo el comprador de vivienda promovida que paga una cuota al banco de  $ 20 mil o $ 25 mil por mes se lo pregunta cinco veces.

¿Y el inversor chico que compra para volcar al mercado de alquiler duda más?
También se lo cuestiona porque capaz que compra y después no sabe si lo arrienda. Antes de la pandemia el porcentaje mayor eran inversores que compraban dos o tres unidades para alquilar en barrios de avenida Italia al norte, por ejemplo. Eso posibilitó que hubiera más oferta y bajó el costo de los alquileres.

¿En qué medida los cambios pueden incentivar la construcción de vivienda promovida en el interior del país?
También lo puede dinamizar. En la mayoría de los departamentos no hay nada porque a nadie le cerraba con los precios topeados. Va a haber un incremento.

Para los proyectos inmobiliarios de gran escala el Poder Ejecutivo bajó los requerimientos de inversión a US$ 6,4 millones para acceder a exenciones fiscales. ¿Qué valoración hace?
Lo de megaproyectos es un logro y ya salieron proyectos a escena. Entre megaproyectos y vivienda promovida empiezan 20 mil metros cuadrados que suponen unos US$ 40 millones, más todo lo que mueve una obra, profesionales, barracas. Hasta la panadería del barrio vende más. Y también es trabajo para porteros, administradores sanitarios, electricistas después que se termina el producto. Un edificio de 20 pisos demanda todas esas cosas, además de los tributos municipales para el departamento donde se haga. Por eso a veces reclamamos a las intendencias que nos  exoneren de la contribución  y de las tasas de permisos que están muy caras. Es un incentivo para empezar.

¿En qué situación quedan los promotores de proyectos de menor porte que son la mayor parte de las obras?
El grueso hace dos mil o tres mil metros, 10 pisos más o menos. Todos esos promotores han quedado un poco en el limbo porque no hacen vivienda promovida y quieren seguir construyendo cerca de la costa. Ese es un reclamo que tenemos. Para eso planteamos también algún acicate fiscal. Si se logra salen muchos promotores a la cancha ya con  terreno comprado. Lo que se resigne se va a ganar en mano de obra y en tributos. Se lo dijimos al presidente (por Luis Lacalle Pou) y lo va a estudiar. Por cada 100 pesos que se le pagan a un obrero,  73 pesos se le pagan al BPS; más un 4% a la Caja  de Profesionales Universitarios, que no entendemos por qué tenemos que pagarlo cuando ya los promotores pagan por su lado, sea como arquitectos o ingenieros.

El régimen de Vivienda Social sirvió para dinamizar varias zonas de Montevideo, pero una de las críticas que se hace habitualmente es que no se llegó a sectores medios y medios bajos dado los precios de comercialización. ¿Cómo ve ese punto?
Como originalmente se llamó Vivienda de Interés Social, la gente entendió que era para gente de ingresos medios bajos y bajos. Nunca fue el espíritu. Era para deciles 8 y 9, gente en el entorno de los $ 100 mil (de ingresos) mensuales. Ahora el gobierno nos pidió que pensemos en vivienda promovida para deciles más bajos, 5, 6 y 7, en el entorno de entre $ 50 mil y $ 70 mil (de ingresos) mensuales. La idea está arriba de la mesa. Es gente que tiene capacidad de pago y puede pagar una cuotita,  $ 14 mil, $ 15 mil. Por ahí hay que subsidiarle. Hay que ver si puede haber fondeo para esa clase de gente.

¿La idea es tener una nueva categoría de vivienda?
Exacto. Hay que ver si calzan los números.

¿Eso va asociado a introducir nuevas modalidades de construcción?
El promotor es muy tradicional: ladrillo, cemento, hierro. Son generaciones que han construido en base a eso. Por un lado es más seguro, pero hay que abaratar. Evidentemente para viviendas de esos deciles vamos a tener que buscar sistemas más económicos que abaraten  el metro cuadrado.

¿Qué pasa con la construcción en madera?
No hay cultura de madera. Ya hay paredes de yeso, prefabricados,  por ahí techos livianos que abarata, pero no es una constante.

¿Y el tamaño de esas viviendas?
Lo que se pretende es algo de entre 45 a 50 metros. Algo digno.

¿Se puede pensar en nuevas ubicaciones como Cerrito, Villa Española o Belvedere?
La idea es ir a esos lugares, al norte, al oeste. Por ejemplo, en General Flores al norte no hay altura. Las intendencias tienen que ayudar, porque si no se habilitan 10 pisos y se habilitan 3 pisos, al promotor no le cierran los números. También hay que pensar en exonerar contribuciones. Hay que ver si es posible lograr una actitud uniforme a nivel de todas las intendencias.

¿Se iría a zonas donde ya existe infraestructura?
Eso es fundamental, que haya escuelas cerca, que haya transporte, saneamiento.

¿Y cuánto juega el precio de la tierra?
La tierra la aporta el promotor.

¿En esas zonas de la ciudad la tierra es más barata?
Sin dudas, no me ánimo a decir cuánto, pero sí. Todo hay que bajarlo para que el comprador pueda acceder a pagar una cuota. Tiene que ser una vivienda digna. Dentro de la modestia, dignidad.

¿La idea es apuntar exclusivamente al consumidor final, al acceso al techo propio?
Sí, porque hay una carencia de 70 mil viviendas. El inversor va seguir metiendo la plata en los deciles 8 y 9. Además, le va a interesar más Cordón, La Blanqueada, Parque Rodó.

¿Y qué se está pensando para el tema asentamientos?
Le dejamos una propuesta al presidente, pero no puedo abundar en el tema.

¿La idea es mejorar el entorno?
Construcción digna  y muy barato el metro cuadrado.

¿Se precisarían subsidios?
En principio sí. El Estado tiene que jugar su rol. En el mundo el Estado le paga la vivienda a las clases más bajas.

¿Y la productividad de la mano de obra cómo juega?
Hay que mejorarla porque ha bajado mucho.

¿Por qué?
Nos cuesta entenderlo.  Este año se importó la misma maquinaria que hace tres años atrás. Entonces lo que se concluye es que entró al sector mucha gente que no es del sector y que no conoce mucho el oficio. Hace tres años había 75 mil personas. Ahora como hay 43 mil personas se depuró más. Entendemos que hay más gente del sector y capaz mejora la productividad.

¿En general qué visión tienen sobre los tiempos que se manejan en ministerios o en las intendencias con las autorizaciones que requiere cualquier proyecto?
Ha pasado que inversores se han ido por la burocracia que existe. Agilizar los permisos de construcción es básico para el promotor uruguayo y para el inversor foráneo que está atrás ayudando con la plata. A veces no entiende la demora.

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