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5 de abril 2024 - 5:04hs

El régimen de vivienda promovida (ex vivienda de interés social), ha sido motor del mercado inmobiliario en los últimos años en Uruguay, con demanda de familias que compran un inmueble para vivir; y además de inversores nacionales y extranjeros que adquieren apartamentos para volcar al mercado de alquileres y obtener una renta.

Esta modalidad ha sido también un amortiguador para la industria de la construcción con varias obras que están en marcha y otras por comenzar.

Entre los compradores extranjeros, destaca la participación de los de nacionalidad argentina. En un lapso de 12 años, desde la creación por ley de este régimen de vivienda  -que promueve la inversión privada con exoneraciones tributarias- los argentinos compraron 7.760 inmuebles y 3.682 cocheras en el país.

Esas operaciones implicaron el desembolso de unos US$ 800 millones. Los datos pertenecen a un informe elaborado por la consultora inmobiliaria Moebius y al que accedió El Observador.

¿Cuánto representa en el total?

Las cifras acumuladas muestran que entre 2012 y 2023 había en total 35.290 viviendas y 16.470 garages (terminadas y en construcción), según datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). Esto representó una inversión total de unos US$ 3.500 millones.

La participación de los argentinos equivale al 22%, lo que implica que hasta la fecha compraron una de cada cinco unidades. Es también algo más de la quinta parte de la inversión total en vivienda promovida.

El interés de los argentinos por inmuebles en Uruguay no es nuevo. En los últimos años El Observador ha dado cuenta sobre la compra de uno o más apartamentos en casi todos los edificios que estaban en construcción. Las exoneraciones impositivas, junto con el valor del metro cuadrado y la renta que generan las unidades están entre los principales incentivos.

Perfil de los inversores

El inversor argentino que compra un apartamento en Montevideo tiene preferencia por unidades de dos ambientes, que es la tipología más solicitada por los inquilinos al momento de arrendar. Y en segundo lugar le siguen los monoambientes, que se incorporaron a este régimen de vivienda promovida recién en 2020.

La gran mayoría (90%) invierte con el objetivo de obtener una renta superior al 7% anual en dólares, y es muy bajo el porcentaje de compradores que adquiere el apartamento para vivir.

Los valores de arrendamiento de las unidades de vivienda promovida están entre 15% y 20% por encima de las unidades usadas.

¿Qué barrio prefieren?

El 86% de los inmuebles hoy en manos de argentinos está ubicado en Montevideo. Los barrios Centro y Cordón, junto a Barrio Sur, Tres Cruces, Palermo y Ciudad Vieja, se destacan como los más atractivos para invertir. Esas zonas son también las preferidas por los arrendatarios, dada su proximidad a la Avenida 18 de Julio, la rambla, el Parque Rodó y la Playa Ramírez.

En tanto, un 6% de los inmuebles se ubica en la ciudad de Maldonado. Vale recordar que el régimen de vivienda promovida no incluye a Punta del Este como zona para poder construir.

Le sigue Canelones con 5%, una zona que está captando proyectos de manera creciente en Ciudad de la Costa, y el 3% en el resto del país.

Otra característica  de los inversores es que prefieren comprar en pozo, debido a los precios más bajos (son en promedio 30% más bajos que las unidades a estrenar), y a la financiación hasta la ocupación del inmueble. La compra en pozo también permite obtener mayor rentabilidad.

Otra característica destacada es que se trata de inversores de clase media, con ahorros propios que buscan estabilidad y confianza en el mercado de arrendamiento. En Uruguay el sistema de arrendamiento está regulado por la ley de libre contratación. Además, el marco de garantías, especialmente a través de aseguradoras, refuerza el entorno de confianza, al garantizar el cobro efectivo del arrendamiento y las expensas, eliminando el riesgo de morosidad, dice el reporte.

Cambios reglamentarios en la ley

Los últimos cambios que tuvo la ley de Vivienda Promovida datan de 2020.
En cuanto a las características de las viviendas la nueva reglamentación sumó la promoción de monoambientes y eliminó la restricción en la proporción de viviendas de un dormitorio.
Del lado de los proyectos, se eliminó el máximo de 100 viviendas (requería excepcionalidad); se habilitó la inclusión de amenities (antes solo se admitía el salón de usos múltiples); y se habilitó hasta el 25% de garajes como bienes individuales (no promovidos).
En materia de exenciones impositivas, se exoneró de Impuesto al Patrimonio (tres años vivienda finalizada); y se amplió el plazo para la devolución del IVA compras de los costos directos de obra, hasta dos años luego de finalizadas las obras.
Entre las condiciones de comercialización, se eliminaron los precios máximos de venta y la obligación de comprometer viviendas para ser comercializadas por el Ministerio de Vivienda; y también se eliminó la exoneración diferencial de renta por alquileres (primeros y segundos inversores). 
Por su parte, entre los beneficios para el comprador se exonera el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) y del IVA ventas en la primera operación siempre que ocurra dentro de los 10 años de finalizada la obra.
A su vez, quien compra una vivienda promovida con destino a arrendamiento puede acceder a la exoneración de impuesto a la renta (IRAE, IRPF o IRNR según corresponda) y de Impuesto al Patrimonio siempre que hayan estado arrendadas al menos seis meses en el año.
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