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Argentinos compraron viviendas por US$ 125 millones en Montevideo; ¿quiénes son y qué buscan?
En los últimos 10 años, los inversores argentinos compraron alrededor de 1.200 inmuebles en barrios céntricos de Montevideo por un total aproximado de US$ 125 millones. Esto representó casi el 15% del total de compraventas de Vivienda Promovida (antes Vivienda Social), según un informe de la consultora inmobiliaria Moebius basado en consultas con distintos constructores de la ciudad.
El reporte al que accedió El Observador explica que los compradores argentinos han comprado uno o más apartamentos en casi todos los edificios en construcción para luego volcarlos al mercado de arrendamientos con destino a vivienda, un segmento de gran dinamismo. Las exoneraciones impositivas, junto con el valor del metro cuadrado y la renta que generan las unidades son de los principales incentivos.
Según el informe, entre las razones expuestas por potenciales inversores para no invertir en su país sobresalen la inestabilidad financiera y la modificación de la política monetaria, la ley de alquileres, la alta inflación y el reajuste de arrendamientos. A esto se suma la posibilidad de que la renta anual obtenida pueda ser “nula” y la alta morosidad en el pago de expensas por parte de inquilinos.
La consultora destaca que la pandemia no ha frenado la inversión y se continúan realizando reservas. En ese sentido, se espera que la proximidad de la apertura de fronteras en Uruguay prevista para setiembre origine “una nueva oleada migratoria en la búsqueda de resguardo de capital y rentabilidad”.
Hoy las rentas promedio en Vivienda Promovida (VP) para unidades de 1 dormitorio con garaje incluido permiten utilidades de 7% anual en dólares, dice el reporte.
Perfil del inversor argentino
El informe de Moebius dice que los compradores argentinos prefieren apartamentos de 2 ambientes con garaje, pues es el inmueble que más buscan los inquilinos para arrendar.
Los alquileres en Uruguay se pueden pactar en cualquier moneda y los precios pueden ajustarse libremente, sin limitación de plazos y con garantías que cubran rentas y expensas.
Además, buscan rentas que superen el 4,5% anual en dólares; y prefieren los barrios céntricos con exoneraciones impositivas, pues el valor del metro cuadrado es más bajo que en los barrios de la costa. En algunos casos puede ser hasta U$S 1.000 por metro cuadrado más bajo que en Pocitos y Malvín.
Las mujeres argentinas son quienes más consultan, a través del teléfono, buscando información concreta y expresando sus aspiraciones en cuanto al tipo de inmuebles que requieren.
Los argentinos también prefieren comprar en pozo, debido a los precios más bajos (son en promedio 30% más bajos que las unidades a estrenar), y a la financiación hasta la ocupación del inmueble, sumado a que les es imposible acceder a créditos hipotecarios. La compra en pozo también permite que obtengan mayor rentabilidad.
Actualmente los inversores se interesan solo por una unidad, con la idea de rentarla. Según dice el informe, ya no está aquel inversor capitalista que adquiría varias unidades, cuyo fin era la reventa y lograr una mayor capitalización.
Otra característica destacada es que se trata de inversores de clase media, con ahorros propios que buscan estabilidad y confianza en el mercado de arrendamiento.
Además, la mayoría de los posibles inversores no poseen aún una cuenta bancaria en Uruguay, necesaria para realizar la compra del inmueble y el posterior depósito de los alquileres.
Según la consultora Moebius, también se están recibiendo consultas de constructoras y desarrolladoras de Buenos Aires, Rosario y Córdoba por predios para construir. Asimismo, solicitan asesoramiento sobre qué construcciones son las más solicitadas.
Los barrios preferidos
Centro, Cordón, Barrio Sur, Tres Cruces, Palermo y Ciudad Vieja forman parte de los barrios céntricos de Montevideo. Y son los más atractivos para sus habitantes, propietarios e inquilinos, por la cercanía con la avenida 18 de Julio, la rambla, el Parque Rodó y la playa Ramírez.
En la última década, han tenido un gran desarrollo edilicio, con la promulgación de la ley en 2011, y es la zona donde se han construido más viviendas y donde se han concretado más ventas y alquileres.
Y es hacia estos barrios céntricos donde los capitales de los argentinos se han dirigido, beneficiados por las exoneraciones impositivas que la ley de Vivienda Promovida otorga por 10 años a constructores, desarrolladores y propietarios de viviendas, cuyo destino sea la venta o el arrendamiento.
Las cifras oficiales muestran que a la fecha se han construido 13.000 viviendas en el régimen de Vivienda Promovida, mientras otras 5.200 están en obra.
La localización y distribución de los metros cuadrados concedidos en permisos de construcción reflejan una mayor dinámica en barrios centrales de la capital, donde se realizaron el 49,4% de las construcciones, lo que representa 7.938 inmuebles. El total de viviendas proyectadas son 25.730, entre proyectos promovidos y en estudio.
