“En la construcción, al menos se detuvo la caída de los años anteriores”

Según el Centro de Estudios Económicos de la Industria de la Construcción (Ceeic), la actividad del sector continuará estancada en lo que queda de este año, más allá del dato de 2,1% de alza del primer trimestre, en comparación con el mismo período de 2017.

Entre los factores que influyen negativamente están la producción del cemento (que creció menos de lo proyectado), el desempleo, las expectativas del sector revisadas levemente a la baja y el nivel de la actividad de la construcción en Argentina que tuvo un comportamiento por debajo del previsto, lo que incide negativamente en Uruguay.

Un informe de la Cámara de la Cámara de la Construcción señala que hubo 8,3 millones de días trabajados en 2017, esto es 6 puntos porcentuales respecto a 2016. Ese dato refleja la cuarta caída anual consecutiva en ese indicador.

Daniel Zulamian, presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), ofrece sus puntos de vista sobre el panorama del sector desde la perspectiva de la organización que representa. 

¿Cuál es la situación del sector de la construcción en el país?
Si tomamos la variable ocupación, hubo una baja durante varios años. A finales de 2013 tuvimos 13.156.000 días trabajados, a finales de 2014 bajó a 11.943.000, en 2015 se profundizó la caída en otro 15% y en 2016 también siguió el descenso. Recién en el año 2017 se mantuvo estable en relación al año anterior. Y en lo que va de 2018 también se logró cierta estabilidad en el sentido de que la caída se detuvo.

De todas formas se está muy lejos de los niveles de 2010 a 2013, ¿verdad?
Sí. El promedio de personal ocupado en los años 2016, 2017 y 2018 fue de 47.000 trabajadores; está lejos de los más de 67.000 de 2013. Esto significa que luego de la euforia de construcción de 2010 a 2013, se produjo una retracción importante en nuevas obras, pero en los dos últimos años no sigue cayendo. 

"Hay que construir en forma inteligente y razonable. Para eso lo mejor son los propios desarrolladores del país”

Los costos de los terrenos, pagos de salarios e impuestos del sector aumentaron más del 150% en los últimos 13 años. ¿Cómo hacen frente a la situación?
En los primeros años, trasladamos esos costos a los precios, porque los precios de venta eran bajos. Pero cuando no pudimos hacerlo más por lo caro que resultaba el precio final, lisa y llanamente redujimos los márgenes de rentabilidad. 

Hoy esos márgenes son bajos para emprendimientos que normalmente se desarrollan en dos o tres años, pero que ahora lleva cinco o seis terminar de vender. Lo más increíble de esta situación es que algunas personas postergan la decisión de compra pensando que el precio va a bajar. 

Fíjese que nosotros tenemos el agravante que las ventas se realizan en dólares, no porque lo deseamos, sino porque así funciona el mercado comprador. Y la mayoría de nuestros costos son en pesos. Entonces, la relación dólar- pesos hace que siempre se necesiten más dólares para adquirir inmuebles. 

Aún así, en precios de vivienda residencial estamos por debajo, por ejemplo, de zonas comparables en Buenos Aires, Porto Alegre, Santiago de Chile, España y, por supuesto, de los altos valores de Miami. 

Según la Cámara de la Construcción del Uruguay, las inversiones argentinas en nuevas construcciones en Punta del Este atraviesan cierto estancamiento. ¿Qué piensa la Appcu al respecto?

Varios inversionistas argentinos, en general del interior de Argentina, sin conocimiento de las zonas y la situación del mercado, realizaron varios edificios entre los años 2010 y 2015. Esos edificios distorsionaron el mercado y hoy están allí, por suerte terminados, pero funcionando con problemas, porque los inversionistas argentinos no están. 

Pero tenemos algunos desarrolladores argentinos que sí conocen el mercado de Punta del Este y, junto con nuestros desarrolladores uruguayos, vamos construyendo muy buenos productos. 

En cuanto a las inversiones argentinas comprando o arrendando apartamentos luego del cambio de gobierno y el blanqueo en Argentina, funcionó muy bien. 
Ahora vamos a ver qué pasa con el tema del tipo de cambio que ellos tienen, pero no creo que afecte demasiado, ya que el cliente argentino en general es de buenos recursos y además está acostumbrado a lidiar con esos problemas. Así que aquí, de estancamiento, según Appcu, tampoco podemos hablar. 

Sin embargo, el 30% de las obras que tienen los permisos otorgados por la Intendencia de Maldonado no han comenzado. ¿A qué se debe?
Puede haber algunos permisos que no empezaron, pero tienen plazos que si a la larga no se cumplen, se pierden. La razón de la falta de inicio, que, repito, son pocos casos, depende de cada propietario.

¿Hasta qué punto las exoneraciones tributarias dispuestas por la Intendencia de Maldonado impulsan realmente la construcción en Punta del Este? 
Al margen de que sean suficientes o no, las exenciones tributarias siempre son importantes porque constituyen un aliciente para los desarrolladores privados. Significa que el Estado, en este caso la Intendencia de Maldonado, apoya la construcción y todo lo que se genera a partir de allí en términos de nuevos puestos de trabajo, más consumidores, crecimiento de la ciudad y de la sociedad.

El año pasado la Appcu pidió más exoneraciones fiscales y mayor agilidad en los trámites para impulsar el mercado. ¿Se ha logrado? 
La gestión de Appcu en ese sentido es permanente. Desde hace años estamos solicitando la eliminación en general del Impuesto a las trasmisiones patrimoniales (que también lo paga el comprador), dado que además se paga el Impuesto a la Renta. También solicitamos quitar el 4% que va a la Caja de profesionales universitarios que se agrega a las tasas de BPS que pagamos y que ya son en sí bastante elevadas. 

¿Cuál es la situación de la vivienda promovida, sobre todo en Montevideo?
Luego de un comienzo rutilante allá por el año 2012, tuvo un freno recientemente debido a que el Estado fijó límites a los precios en una parte de las unidades a la venta. Los proyectos que se comenzaron se terminarán, pero aparecen muy pocos nuevos, debido a esa situación. 
Se refiere a topes para 10% de las viviendas que se comercializan a través del Ministerio de Vivienda. ¿Qué relación tienen esos topes con los costos?
Realmente el valor tope está igual o por debajo del costo. 

¿Piensa que se deberían ajustar esos topes, o eliminar?
Deberían eliminarse, pero si se ajustaran sería ya una buena señal de apoyo estatal a la actividad privada. De esa manera, los desarrolladores se verían incentivados a comenzar nuevos emprendimientos. Fundamentos en contra a esto no habría pues los incentivos de vivienda promovida no alcanzan para hacer llegar las viviendas a los niveles más bajos de la población. Por lo cual mantener topes no soluciona esa situación, sino que solo retrae al privado de producir nuevas obras.

¿Qué propone en el caso de los grandes emprendimientos?
Sería bueno que se admitiera que la misma sociedad propietaria construyera en forma simultánea en dos terrenos para llegar a los montos de obra exigidos, que son altos. Así también se podría generar nuevos puestos de trabajo en igual cantidad, pero distribuidos en dos obras. En cuanto a la agilidad en los trámites, el cuello de botella es Montevideo. En el interior, aun en los lugares de más construcción como Maldonado y Canelones, funcionan muy bien.

¿Qué está pasando a nivel de los créditos bancarios?
Hoy tenemos créditos para residentes a 15 y 20 años en Unidades Indexadas (pesos) o dólares, pero carecemos de créditos para no residentes, o para uruguayos que residen en otro país. 

Todos los países que manejan turistas en cantidad similar a su población (como España e Italia) realizan promoción de los créditos bancarios para compra de inmuebles para que los turistas se afinquen un tiempo más, paguen impuestos y consuman en el país. Esto no le saldría nada al Estado uruguayo. Solo una promoción y una norma administrativa simple que permita calificar al tomador del crédito por sus ingresos, su trabajo, profesión, empresa, etc., y no por la calificación que tenga su país de origen. Por lo demás, siempre se otorgará una hipoteca sobre el bien, que garantiza el pago. Se le podría dar plazos más cortos, por ejemplo, diez años para el repago, y por montos más reducidos, como ser 50% del valor.