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Cómo se financiará y funcionará el plan que prevé construir 4.500 viviendas
El Ministerio de Vivienda (MVOT) lanzó el pasado viernes el programa habitacional Entre Todos, un plan que apunta a facilitar el acceso a viviendas a determinados segmentos de la población que hoy no pueden acceder por los precios de las propiedades y/o su nivel de ingresos.
La ministra de la cartera Irene Moreira anunció que se apunta a la creación de más de 4.500 viviendas en lo que resta de este período. Se trata de un instrumento novedoso diseñado por el MVOT, que aplica no solo a la construcción de vivienda nueva sino también para la refacción, reciclaje, ampliación y terminación.
“Se trabajó con mucha perseverancia buscando resolver todos los aspectos involucrados en este tipo de proyectos de forma de permitir que la población acceda a su vivienda a costos más razonables y fomentar la construcción”, explicó el asesor legal del programa Entre Todos del MVOT, Jean Jacques Bragard.
El abogado indicó que lo “novedoso” de la iniciativa se da porque introduce la coinversión del Ministerio de Vivienda junto al privado en los proyectos, lo cual puede materializarse en aportes de dinero o inmuebles.
Fideicomiso y un SIGA especial
La coinversión deberá contar con la aprobación de la Comisión de Evaluación Técnica y Asesoramiento (CETA), que se encargará de analizar y aprobar los distintos proyectos de inversión que se presenten en el marco del plan Entre Todos y luego se canalizará a través de un fideicomiso de inversión. No se trata de préstamos sino de participación en el capital.
El proyecto que presente el privado deberá ser aprobado por la CETA, que contemplará aspectos arquitectónicos, económicos, financieros, comerciales y demás que prevé la reglamentación. Recibida la aprobación, el privado deberá constituir una sociedad de propósito específico para cada proyecto.
Adicionalmente, el proyecto de inversión podrá acceder a financiamiento bancario respaldado por un SIGA (Sistema Nacional de Garantías) especialmente diseñado para este programa de vivienda. Este nuevo SIGA —respaldado por el MVOT— permite garantizar montos muy superiores a los existentes (50 millones de UI —unos US$ 6, 7 millones—) con mayores plazos y períodos de gracia, y estará alineado con el tamaño de los proyectos que conformarán el programa. Para acceder a este SIGA especial, el proyecto deberá estar aprobado por la CETA .
El programa mantiene el 100% de los beneficios fiscales que cuenta el régimen actual de Vivienda Promovida y será posible desarrollar los proyectos en cualquier parte del territorio de Uruguay.
Del lado de las familias interesadas en adquirir su vivienda bajo este programa, podrán solicitar una contribución económica no reembolsable de hasta el 30% de su cuota de capital por 25 años, en forma irrevocable, según lo establece el regleteo reglamentario aprobado en febrero.
A dichos efectos se exigen determinados ingresos promedio mensuales de los últimos 24 meses de todos los aportantes del núcleo familiar, y abarca a quienes cohabiten o han de cohabitar en el mismo techo aunque no mantengan vínculos de parentesco. La forma de adquisición podrá ser compraventa, promesas, leasing inmobiliario y arrendamiento con opción a compra.
El precio máximo de ventas de las viviendas en cada proyecto que se promueva, será determinado por CETA según la tipología. De esta manera se asegura estar en los rangos que permite llegar a la población objetivo, y también llegar a pequeñas localidades del interior del país donde las grandes empresas de la construcción de inmuebles no suelen desarrollar iniciativas.
Para construcciones de dos dormitorios, los topes de precios van desde 420 mil unidades indexadas (UI) que equivalen a unos US$ 55.183 a valores hasta 660 mil UI (US$ 86.715). En el caso de cuatro dormitorios, van desde 770 mil UI (US$ 101.168) hasta 850 mil UI (US$ 111.679).
“La idea es apuntar a esa franja del medio que está un poco desatendida y que es una franja que hoy alquila pero no tiene capacidad de ahorro previo. Dos dormitorios a un precio base de US$ 78 mil quedarían —con el subsidio — en una cuota en el entorno de los $ 14 mil o $ 15 mil, que es lo que pagarían hoy de alquiler”, había explicado el presidente de la CETA Eduardo González.
En lo que refiere a condiciones del aspirante, el mismo debe poder pagar con el 25% de su ingreso líquido el 70% de la cuota ya que hay un máximo de 30% de subsidio.
La inversión del MVOT
El MVOT coinvertirá en el desarrollo inmobiliario a través de un fideicomiso de inversión de su propiedad, con un monto que podrá alcanzar hasta el 80% del costo total del proyecto incluido terreno, en proyectos de hasta 8 viviendas y hasta 66% del costo total del proyecto, incluido terreno para proyectos de más de 8 viviendas. En este último caso, inicialmente, se prevé que la coinversión —que acompañe el fideicomiso de inversión— ronde el 10% del costo total del proyecto.
En tanto, de modo de facilitar la comercialización al privado, el MVOT prevé proveer una lista de interesados según la zona y el privado puede llevar su propia lista de aspirantes, explicó Bragard. El asesor legal del programa Entre Todos destacó que fue "importante" la creación del CIR (Certificado de Incorporación al Registro) de modo de posibilitar el registro de sistema constructivos no tradicionales en 90 días, factor relevante en este tipo de programa.
En el caso que se utilice el arrendamiento con opción a compra por hasta 5 años, se previó que el beneficiario podrá capitalizar parte de lo pagado e ir por la compra utilizando el régimen de contribución económica no reembolsable. De esta forma, el interesado en la vivienda podrá diferir su decisión de adquisición sin perder lo abonado en alquiler.
La contribución económica del MVOT al adquirente puede aplicarse a la primer entrega (hasta el 10% de la contribución no reembolsable) que se suele exigir en las compras de inmuebles tornándose en un a ayuda clave para quien no dispone del ahorro suficiente.
El desarrollista será el único responsable de la preparación, gestión y ejecución del proyecto, así como las patologías del proyecto. En tanto, el Ministerio de Vivienda tendrá un rol facilitador para lograr los objetivos conforme al marco normativo y en los casos que así lo resuelva, podrá coinvertir con aporte de dinero controlando el avance de obra.
