La revisión de la Ley de Vivienda Promovida (18.795) incentivó la apuesta por barrios de Montevideo que —hasta el momento— no estaban en la mira de los grandes inversores. Actualmente, la zona que está en pleno auge en la capital es la que abarca Cordón y Palermo.
Aunque la normativa existe desde 2011, en abril del 2020 el Poder Ejecutivo anunció cambios para la construcción de vivienda promovida, que provocaron un aumento en las inversiones por el interés constante de los desarrolladores de construir amparados en esta legislación. Ciertas zonas captaron nuevos desarrollos inmobiliarios y con ellos, cada vez más residentes.
"La Ley de Vivienda Promovida combina la compra de los inversores con la búsqueda de los inquilinos en Uruguay", dijo a Café & Negocios el director de Ventura Desarrollos Inmobiliarios, Fabián Kopel. La realidad es que el inversor compra porque hay un público que lo busca para alquilar. De hecho, de quienes compran en la zona un 70% son inversores y un 30% son consumidores finales.
Para quienes deciden invertir —tanto grandes inversores que instalan un edificio como pequeños ahorristas que compran un apartamento para alquilar—, Cordón es una buena opción. Hoy en día, el barrio tiene una ocupación del 90%, según el jefe de ventas de la inmobiliaria ACSA, Pablo Cassi.
En promedio, una propiedad a precio de mercado no dura más de dos meses en su cartera. "Si un inversor compra para renta y pretende un valor razonable para su propiedad, la oferta no dura más de 30 días. Ahora bien, en venta los tiempos son más extensos. Una propiedad que está a precio de mercado puede estar disponible entre 60 y 90 días", explicó Cassi.
Kopel se manifestó en la misma línea y aseguró que una vez que terminan la construcción de un edificio se ocupa en menos de dos meses. No obstante, dijo que hay períodos en el año en el que esto es más rápido y otros en los que es más lento. Enero, febrero y marzo son los mejores meses para alquilar porque hay mucha demanda, sobre todo de estudiantes.
Según el director de Bricks&Data, Wilder Ananikian, el auge actual refiere a tierras que se habían comprado cuando se lanzó la Ley de Viviendas Promovidas en 2011, pero en las que no se construyó por los límites que llegaron posteriormente. Cuando el Poder Ejecutivo revió la normativa, las obras retomaron su curso y en 2022 se espera llegar a los niveles de 2013: el año de explosión de las viviendas promovidas.
El boom de la zona
Además de la Ley de Vivienda Promovida, Cordón se presenta como un barrio de interés para los inversores porque tienen cualidades que los uruguayos jóvenes —el principal grupo de residente del barrio—, eligen al momento de optar por un lugar en el que radicarse.
Según Kopel, una de las características más destacadas por los inquilinos es que Cordón equidista de otros barrios principales de Montevideo. Esto porque muchos de los residentes de la zona no utilizan autos, entonces poder trasladarse por otros medios sin tener problemas de tiempo es fundamental. En la misma línea, otra distinción del barrio es la cercanía con las universidades.
Por otra parte, están proliferando permanentemente cafeterías, restaurantes y bares. "En la medida que llega gente empiezan a haber otros servicios; equipamiento con el que antes no contaba esa zona", aseguró Kopel. "Hay un circuito virtuoso positivo", añadió.
Según Ananikian, algunos de los servicios que se destacan son la locomoción, la seguridad y la salud. El agente considera que Cordón es también codiciado por sus edificios modernos con gastos comunes bajos. Desde hace años los grandes desarrolladores construyen viviendas que funcionan a base de tecnología, y con eso reducen los costos. Entonces, la gente vive en edificios nuevos —algunos de ellos con amenities como parrilleros— por el mismo precio que en una propiedad antigua.
Cordón tiene valor en sí mismo, eso hace que el barrio crezca y con demanda sostenida. Hace tres años que aumenta la inversión en la zona: "Vemos un crecimiento en la gráfica pero no una explosión, sino que es constante pero de a poco. Va subiendo entre un 5% y un 10% cada año", afirmó Cassi, y la ocupación acompaña.
Los inversores
Hace pocos años —consecuencia de la pandemia—, los principales inversores de la zona son los pequeños ahorristas uruguayos, aunque el gran inversor, también local, sigue activo y de forma continua. Al mismo tiempo es evidente la llegada de inversores argentinos.
El 90% de las inversiones registradas en Cordón fueron hechas por locales pero, hace pocos meses, la zona entró en el radar de los inversores del país vecino. Según Cassi, se interesan en el país por las políticas sociales, la economía estable y la seguridad jurídica que les da invertir en Montevideo. A todo esto se le suman los beneficios fiscales de la Ley de Vivienda de Interés Social.
Además, el negocio es bueno. La rentabilidad bruta para los inversores es de 6% aproximadamente, y con la Ley de Vivienda Promovida este 6% se incrementa porque tiene rentabilidad a precio de mercado.
En lo que refiere a los precios de las propiedades para viviendas promovidas un apartamento de un dormitorio está cerca de US$ 115 mil y uno de dos dormitorios ronda los US$ 150 mil.
En vivienda tradicional, un apartamento de un dormitorio vale cerca de US$ 100 mil y uno de dos dormitorios, US$ 125 mil. Sin embargo, todo depende de la propiedad, y las características de cada lugar. En tanto si es opta por invertir en pozo, esos valores son un 15% por debajo del valor de mercado.
