¿Cuáles son las opciones que se pueden evaluar respecto a la titularidad de un inmueble?

Las personas físicas tributan impuesto al Patrimonio por los bienes que tengan dentro del territorio de Uruguay, que excedan un mínimo no imponible de aproximadamente US $ 145.000 a una tasa progresiva que va del 0,1 %al 0,2%.

Los inmuebles se valúan por su valor catastral, no por el valor de adquisición el cual generalmente es superior al catastral. Si el inmueble es destinado a casa habitación, el monto a considerar podrá reducirse un 50% con un tope del mínimo no imponible.

Podrán optar por tributar como núcleo familiar los cónyuges que vivan conjuntamente y responderán solidariamente por el pago del impuesto. En este caso el mínimo no imponible será el doble. Cuando no se opte por núcleo familiar cada cónyuge declarará sus bienes propios y la mitad de los gananciales.

b) Impuesto a la Renta de Persona Física (IRPF).

Por las rentas que obtengan dentro del territorio de la República, la persona física debe tributar IRPF a una tasa de 12%.

En el caso de la enajenación de un inmueble se tributa 12% sobre la diferencia entre el precio de venta en pesos uruguayos y el costo de adquisición del inmueble actualizado por la variación de la unidad indexada. De existir modificaciones y mejoras en el inmueble se podrán incorporar al costo fiscal del inmueble solo si las mismas se documentaron debidamente.

Opción 2 – Sociedad Anónima de Uruguay (SAU)

El régimen tributario aplicable a una SAU que tiene como única actividad en el Uruguay la de ser propietaria de inmuebles, los cuales podría arrendar y/o enajenar, o simplemente ser propietaria, es el siguiente:

a) Impuesto al Patrimonio (IP)

Debe tributar anualmente el IP, tributo anual que grava los bienes y derechos situados, colocados o utilizados económicamente en el país.

El monto imponible se determina por diferencia entre activo gravado (el mayor valor de adquisición del inmueble o de valuación catastral) y pasivo deducible, y la tasa del impuesto es del 1,5%.

Dada que la deducción de pasivos en el IP es limitada, y que el precio de adquisición de un inmueble es superior al valor catastral, en la práctica este tributo es el 1,5% sobre el precio de compra del bien.

b) Impuesto a la Renta de Actividades Empresariales (IRAE)

El IRAE es un tributo anual que grava la renta neta de fuente uruguaya obtenida por las sociedades anónimas a una tasa del 25%.

Se puede dar que la SAU obtenga rentas por el arrendamiento de los inmuebles y la enajenación de estos, en caso en que hubiere ganancia al venderse el inmueble (esto es precio de venta mayor al de compra), las cuales estarían gravadas a la tasa mencionada anteriormente.

La posterior distribución de dividendos por parte de la SA a sus accionistas está sujeta a una retención de 7%.

Opción 3 – Sociedad por Acciones Simplificadas (SAS)

El régimen tributario aplicable a una SAS que tiene como única actividad en el Uruguay la de ser propietaria de inmuebles, los cuales podría arrendar y/o enajenar, o simplemente ser propietaria, es el siguiente:

a) Impuesto al Patrimonio (IP)

Debe tributar anualmente el IP, tributo anual que grava los bienes y derechos situados, colocados o utilizados económicamente en el país.

El monto imponible se determina por diferencia entre activo gravado (el mayor valor de adquisición del inmueble o de valuación catastral) y pasivo deducible, y la tasa del impuesto es del 1,5%.

Dada que la deducción de pasivos en el IP es limitada, y que el precio de adquisición de un inmueble es superior al valor catastral, en la práctica este tributo es el 1,5% sobre el precio de compra del bien.

b) Impuesto a la Renta de Actividades Empresariales (IRAE)

Para esta caso a las SAS se le aplica el mismo tratamiento tributario de las sociedades personales (se asemeja al tratamiento tributario de una SRL).

De esta formar, la sociedad podrá optar por determinar sus rentas de forma real o ficta.

• Opción de liquidación por régimen real:

Si la sociedad obtiene rentas por el arrendamiento de los inmuebles y la enajenación de estos, en caso en que hubiere ganancia al venderse el inmueble (esto es precio de venta mayor al de compra), estarían gravadas a la tasa mencionada anteriormente luego de considerar los costos por administración y mantenimiento tanto de la sociedad como del inmueble.

• Opción por liquidación en régimen ficto:

Las mismas rentas mencionadas anteriormente podrán gravarse a una tasa única sin importar los costos por administración y mantenimiento de la sociedad. Para la determinación del impuesto aplicamos a los ingresos la alícuota del 12%. Esta opción puede realizarse si en el ejercicio anterior los ingresos no superaron aproximadamente los USD 600.000 o si hace más de 3 ejercicio se optó por liquidar por régimen real.

Si los ingresos anuales superan aproximadamente los USD 60.000, la posterior distribución de dividendos a sus accionistas estará sujeta a una retención de 7% con tope en la renta fiscal.

Opción 4 – Persona Jurídica del exterior - Sociedad Extranjera que no sea considerada de Baja o Nula Tributación (BONT)

El régimen tributario aplicable a una persona jurídica del exterior que tiene como única actividad en el Uruguay la de ser propietaria de inmuebles, los cuales podría arrendar y/o enajenar, es el siguiente:

a) Impuesto al Patrimonio (IP)

La persona jurídica del exterior debe tributar IP al 31 de diciembre de cada año por los bienes y derechos situados, colocados o utilizados económicamente en el país a una tasa del 1,5% (sobre el mayor del valor de adquisición del inmueble o el valor real). En la práctica este tributo es el 1,5% sobre el precio de compra del bien.

b) Impuesto a las Renta de No Residentes (IRNR)

Siempre y cuando la actividad de dicha sociedad no se encuadre en una actividad empresarial, se abonará sobre las rentas que obtengan (alquiler o venta del inmueble) el IRNR con una tasa de 12%.

En el caso de la enajenación de un inmueble se tributa 12% sobre la diferencia entre el precio de venta en pesos uruguayos y el costo de adquisición del inmueble actualizado por la variación de la unidad indexada. De existir modificaciones y mejoras en el inmueble se podrán incorporar al costo fiscal del inmueble solo si las mismas se documentaron debidamente.

Impuesto al Valor Agregado (IVA)

Será de aplicación para todos los casos mencionados anteriormente.

Los arrendamientos y enajenación de inmuebles se encuentran exentos del IVA, excepto cuando se trate de la primera enajenación realizada por empresas constructoras a promotoras en el ejercicio de las actividades, en cuyo caso estará alcanzada con la tasa mínima del Impuesto al Valor Agregado (10%).