Ya sea propietario o alquile su casa en Florida, es probable que el presupuesto de su hogar esté estrecho al límite. Desde aumentos de alquiler, precios de seguros que no paran de subir y asociaciones de propietarios que lo atormentan, Florida se ha convertido en los últimos años en uno de los estados más caros para acceder a la vivienda en todo el país.
Hablemos de las asociaciones de propietarios. Estos agentes del orden del vecindario se pueden ver en videos virales de Internet confrontando a propietarios de viviendas, inquilinos, visitantes o trabajadores por violaciones percibidas que son a menudo triviales, y haciéndolo con el tipo de autoridad generalmente reservada para la policía.
Pero no son policías. Son miembros de la junta directiva que pertenecen a un organismo, una entidad, un miasma de pequeños intereses tiránicos que los estadounidenses han llegado a conocer como Asociación de Propietarios. Y para entender por qué los costos están subiendo aquí en Florida, primero debemos entender estas entidades.
¿Qué son y de dónde surgieron las asociaciones de propietarios?
Las homeowners association (HOA), o asociaciones de propietarios, son grupos privados, generalmente incorporados a nivel de vecindario, cuya misión es mantener el cumplimiento del código y ciertos estándares del vecindario. Surgieron por primera vez a principios de siglo en Pasadena, California, lo cual, si has estado en Pasadena, tiene mucho sentido.
La Asociación de Mejoramiento de Arroyo Seco se fundó allí alrededor de 1905 y pronto siguieron más asociaciones de vecinos del sur de California y organizaciones similares. El modelo de gestión de vecindarios liderada por desarrolladores y residentes creció constantemente en popularidad antes de explotar en prominencia en los últimos 25 años, cuando las asociaciones de propietarios ingresaron al léxico más amplio.
Hoy en día, casi 30 millones de hogares en todo el país pertenecen a asociaciones de propietarios. En 1970, eran menos de 700.000. Florida tiene de lejos la mayor penetración de asociaciones de propietarios del país, con un 45% de las viviendas en propiedad, o alrededor de cuatro millones, pertenecientes a una sola.
Casi todos los nuevos proyectos de desarrollo en Florida cuentan con una asociación de propietarios o, en los condominios, asociaciones de condominios, que en su mayoría tienen el mismo propósito, que se supone es preservar la integridad del espacio común mediante algún tipo de aplicación de código.
Así es como deberían funcionar en teoría, pero en la práctica se convierten en armas, se politizan y se utilizan contra los propietarios de viviendas por otras razones. Las asociaciones de propietarios pueden multarlo, imponer embargos, demandarlo, llamar a la policía y, en algunos casos, quitarle su casa.
Estos desafíos conllevan pocos recursos para los propietarios de viviendas. Las juntas directivas de HOA son famosas por su resistencia a cualquier apelación o desafío. Y dado que son sus propios mini feudos, los propietarios que se sienten perjudicados no tienen muchos recursos y tienen que pagar los costos de su propio bolsillo. Eso supone que su acuerdo de asociación de propietarios no incluya en su contrato alguna artimaña legal que elimine su derecho a demandar.
El costo para los residentes
Y eso es sólo el comienzo. No olvide que, como propietario de una vivienda, usted paga por el derecho a ser vigilado por estas entidades. Las asociaciones de propietarios cobran tarifas, que a menudo pueden fluctuar enormemente. En Florida, estas tarifas promedian alrededor de 300 dólares por mes, pero pueden ser más de 500 y eso sin mencionar las llamadas evaluaciones especiales.
Garantizar que los barrios y los edificios cumplan con los requisitos de código puede costar cientos de miles, sino millones de dólares. Todos estos costos se están volviendo más astronómicos, desde los permisos hasta los seguros y los impuestos a la propiedad. Por lo tanto, los residentes tienen que lidiar con tarifas de mantenimiento, tarifas de la Asociación de propietarios y evaluaciones especiales para cosas diversas, como la necesidad de actualizar el ascensor de su edificio, lo que puede significar otros 300 dólares al mes aquí y otros 500 dólares al mes allá.
Los crecientes costos de los seguros de propiedad no solo se aplican a las viviendas individuales, sino también a los condominios y edificios residenciales. Esos costos se trasladan a los propietarios de esos condominios individuales dentro de estos edificios más grandes y luego a sus inquilinos, si esas unidades se alquilan.
Esto está afectando a muchas personas mayores en el sur de Florida, que viven con ingresos fijos y cuyas vidas pueden verse trastornadas cuando de repente deben pagar una factura mensual de evaluación especial de varios cientos de dólares, además del mantenimiento y la hipoteca. Cuando reciben esas evaluaciones especiales, es un lastre para su propiedad. De repente, vender su casa significa también sumar ese costo, que debe agregar al de la casa y revelar que está bajo un gravamen de evaluación especial, que deberá pagar el próximo propietario.
¿Por qué subieron las tarifas?
Hay una razón por la cual esas tarifas de HOA se están disparando. Todo comenzó en Miami Dade con el colapso de la Torre Champlain de Surfside, un edificio de 12 pisos frente a la playa, donde murieron a 99 personas y otras 11 resultaron heridas. Es la tercera falla estructural más mortífera en la historia de Estados Unidos.
El desastre condujo a una revisión sistemática de los protocolos de seguridad en Florida. En respuesta al colapso, la legislatura de Florida aprobó un proyecto de ley que revisó significativamente las leyes de seguridad de la construcción del estado. El proyecto incluía disposiciones para inspecciones obligatorias para edificios de más de tres pisos de altura.
Era una ley aparentemente bien intencionada, destinada a abordar la degradación estructural de los edificios del sur de Florida, pero, de repente, estos edificios de condominios que tienen décadas de antigüedad y han sido descuidados en un grado u otro tienen que invertir grandes cantidades de dinero en renovaciones. Estos gastos crearon un entorno en el que estos edificios de condominios y sus juntas directivas tuvieron que aumentar las tarifas de mantenimiento y realizar evaluaciones especiales, lo que ha llevado a que hay personas que pagan lo mismo o, en algunos casos, más que su hipoteca.
Las personas que viven en estos condominios del sur de Florida suelen ser jubilados con ingresos fijos. A veces dependen de los pagos de la Seguridad Social. Estas crecientes tarifas de mantenimiento están provocando que muchos propietarios vendan estos condominios, pero nadie los compra, porque nadie quiere quedarse con esas tarifas. Así que estamos empezando a ver que el precio de estos condominios se reduce en un 20, 30, 40 por ciento y, en algunos casos, más, lo que lleva a un colapso de los precios.
Uno podría pensar que eso es algo bueno en el mercado inmobiliario fuera de control del sur de Florida, pero en realidad no lo es. Nadie las compra y, mientras tanto, los promotores y las firmas de capital privado acechan y esperan comprar estas propiedades en efectivo. El objetivo final es derribar esos viejos edificios de condominios de cinco o seis pisos para que el capital privado pueda entrar y re-zonificar la propiedad para construir un edificio de lujo de 12 a 15 pisos que puede generar mucho más dinero. Y así se perpetúa la crisis de vivienda en el sur de la Florida a costo de nosotros, los residentes.
* Por Thomas Kennedy y David Quiñones (ex reportero del Miami Herald y Fusion)
