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En Paysandú y Colonia los precios se movieron con la mayor calma y subieron 3% en un año

Economía y Empresas > Mercado inmobiliario

Los ajustes de precios de los alquileres se mantienen por debajo de la inflación

Montevideo sigue siendo, con distancia, el departamento más caro; la mediana de los contratos rozó los $ 17.000

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12 de enero de 2022 a las 05:01

Los alquileres aumentaron por debajo de la inflación hasta noviembre —abaratándose en términos reales—, en la mayor parte del país según los últimos datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística (INE). La inflación acumulada en el año hasta entonces había sido de 8,07% de acuerdo a las cifras oficiales, mientras en la mayoría de los departamentos los precios de los arrendamientos aumentaron menos de 6% con respecto al año anterior.

En los primeros 11 meses del año, el departamento donde más subieron los alquileres fue Cerro Largo (+8,8%), por lo que el territorio fronterizo fue el único donde el valor mensual de la vivienda subió más que el nivel general de precios. Eso aun deja su nivel muy por debajo del de la capital: mientras en Cerro Largo la mediana de los alquileres fue de $ 10.370 respectivamente, en Montevideo la misma fue de $ 16.912. Los alquileres en la capital, el departamento donde son más caros, subieron 5,2% en el año hasta noviembre. En ese mes en particular, los mismos se apreciaron 0,4%, señaló el informe.

Sin embargo, la mediana del precio de los contratos nuevos que se están firmando en Montevideo está ligeramente por debajo que 12 meses antes. Pero, al mismo tiempo que la mediana bajó, el promedio subió en más de $ 300. La aparente contradicción sólo puede explicarse por aumentos en los alquileres más baratos o más caros (o ambos) a la vez que los "del medio" no sufrieron el mismo impacto.

Los departamentos que escoltaron a la capital en cuanto a la mediana del precio, fueron Canelones ($ 14.679), Durazno ($ 14.546) y Maldonado ($ 14.301), donde también los precios subieron más que en la mayoría del país —7%, 6,5% y 5,9%, respectivamente—. El resto de los departamentos del interior no tuvo valores superiores a los $ 12.500.

¿Que significan la mediana y el promedio?

El promedio es una cifra que se obtiene al sumar todos los elementos de una serie (en este caso serían todos los precios disponibles de los alquileres) y dividir el resultado entre la cantidad de los mismos (es decir, entre la cantidad de alquileres de la que se está hablando). El problema que tiene es que en casos como este puede estar sobrerrepresentado a los contratos más caros. Supongamos que sólo hubiese cinco de ellos: valen $ 100, $ 150, $ 200, $ 250 y $ 1000. El promedio —sumarlos todos y dividir entre cinco— es $ 340, un número bastante mayor a lo que paga la mayoría de los inquilinos y que se ve muy empujado por el arrendamiento, particularmente caro, de $ 1.000.
La mediana, por otra parte, es el número que se encuentra "en medio" de la serie, el que si se ordenan todos los valores de menor a mayor, tiene una igual cantidad "por encima" que "por debajo". En el ejemplo anterior, la mediana sería $ 200, un número mucho más cercano a lo que abona un pagador común que los $ 340 que indicaba el promedio. Se trata, para estos casos, de un número más representativo de lo que paga un inquilino de clase media. Su contracara es que, al tomar un sólo valor, puede ser menos apropiada para medir la variación de los precios que el promedio, que toma todos los contratos. Por eso, en este artículo las variaciones refieren al promedio y las estimaciones puntuales a la mediana.

En cuanto a la cantidad de contratos, entre Montevideo y Canelones se registraron 74.779 —64.731 en Montevideo y 10.048 en Canelones— del total de 83.669 alquileres en todo el país, es decir, casi el 90%. Le siguieron San José (1.447), Maldonado (1.313), Paysandú (1.103) y Colonia (1.019). Ninguno de los demás departamentos llegó a la cifra de 1.000 alquileres, con Treinta y Tres como el departamento de menor número, tan sólo 71.

En Montevideo, Cordón fue por lejos el barrio con más arrendamientos, con casi 5.000, seguido por Pocitos (3.501), Unión (3.174), Centro (2.601), Buceo (2.502), Parque Batlle - Villa Dolores (2.277) y Tres Cruces (2.032).

Los más caros y los más baratos

Dentro de la capital, los contratos más caros fueron los de Carrasco, con una mediana de $ 36.616, Punta Gorda con una de $ 30.036 y más atrás Malvín, Punta Carretas, Pocitos, Carrasco Norte y Parque Rodó, con medianas que rondaron entre $ 21.000 y $ 22.625. Los más baratos estuvieron en La Paloma - Tomkinson, Punta de Rieles - Bella Italia, Villa García y Jardines del Hipódromo, donde la mediana de los alquileres se mantuvo entre $ 11 mil y $ 12 mil. 

Entre las localidades relevadas por el informe del INE, los contratos más caros fuera de Montevideo estuvieron en Punta Ballena (con una mediana de $ 31.765) y en sitios de la Costa de Oro junto con otras zonas de Canelones aledañas al este capitalino, tales como Parque Miramar, Barra de Carrasco, Shangrilá, Lagomar, Solymar o El Bosque, todos con medianas de entre $ 20 mil y $ 25 mil. En el resto de los departamentos, la única localidad relevada con precios en ese umbral fue Las Cañas en Río Negro, aunque debe remarcarse que tiene apenas tres alquileres.

Por otra parte, en Colonia, Cerro Largo, Lavalleja, Rivera y Rocha las medianas de los alquileres no llegaron a $ 11 mil.

El hecho de que para el área metropolitana los precios son más elevados es una constante con respecto a todos los departamentos del interior, con la excepción de zonas turísticas de alto poder adquisitivo, y sólo Punta Ballena cumple con ese criterio en la publicación del INE (no están contemplados, por ejemplo, Punta del Este u otros balnearios de características similares).  

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