El Tribunal Supremo da la razón a los bancos sobre las hipotecas con IRPH: se debe analizar caso por caso
La sala en lo civil del Alto Tribunal determinó que para decidir si existen cláusulas abusivas habrá que verificar las condiciones de cada contrato. El fallo pone fin a un litigio tras un parecer del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
12 de noviembre 2025 - 16:07hs
Las hipotecas con IRPH en España.
El Tribunal Supremo concluyó que no puede darse una solución “unívoca” a las hipotecas referenciadas al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), y que la posible abusividad de estas cláusulas dependerá de las circunstancias concretas de cada contrato y de los hechos que se prueben en cada litigio.
Así lo establece la Sala de lo Civil en dos sentencias fechadas el 11 de noviembre, en las que analiza la validez del índice tras el último pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que a finales de 2023 estableció que el IRPH podría ser considerado abusivo si la entidad no actuó con la debida transparencia al informar al cliente.
El TJUE recordó que el hecho de que el IRPH sea un índice oficial no basta por sí solo para descartar la mala fe de las entidades, y dejó en manos de los tribunales nacionales la tarea de revisar cada caso individualmente.
En los dos fallos ahora dictados, el Supremo da la razón a las entidades financieras al considerar que la información que ofrecieron a los clientes fue “correcta y suficiente”.
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Qué es el IRPH y cuántos afectados hay
El IRPH es un tipo de interés oficial que elaboraba el Banco de España y que se utilizó durante años como referencia para calcular las cuotas de las hipotecas variables. Se estima que alrededor de 1,3 millones de préstamos estuvieron vinculados a este índice.
De declararse abusivo de forma generalizada, su impacto para la banca podría superar los 44.000 millones de euros.
El indicador se calculaba a partir de la media de los tipos de interés aplicados por las entidades en sus préstamos hipotecarios a más de tres años. Su falta de transparencia y su tendencia a generar cuotas más elevadas que las calculadas con el euríbor provocaron que miles de consumidores acudieran a los tribunales reclamando su nulidad.
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Los criterios que marca el Supremo
En sus resoluciones, el Alto Tribunal establece una serie de pautas para los juzgados y tribunales que analicen litigios sobre hipotecas con IRPH.
La primera es que el consumidor medio debe haber estado en condiciones de comprender el funcionamiento del índice y su método de cálculo —el IRPH más el diferencial—, así como de valorar con “criterios precisos e inteligibles” las consecuencias económicas que tendría en sus obligaciones financieras.
El Supremo también pide comprobar si el préstamo estaba sometido a las normas sobre transparencia de las condiciones financieras o a la normativa de consumo sobre condiciones generales de contratación.
Esto último, aclara, se aplicará a los préstamos formalizados antes del 9 de diciembre de 2007 y cuyo capital superara los 25 millones de pesetas (150.253 euros), al quedar fuera del ámbito de la Orden de 5 de mayo de 1994.
Información y publicaciones oficiales
En relación con el conocimiento del consumidor sobre la composición y evolución del IRPH, el Supremo señala que, con carácter general, este queda garantizado mediante la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) de las circulares del Banco de España de 1994 y 2012, que regulaban el índice y sus sucesivas actualizaciones.
No obstante, advierte que no será suficiente con que el contrato mencione la Circular de 1990, dado que esa norma no fue publicada en el BOE.
El Tribunal precisa que, en los préstamos sujetos a la Orden de 1994 sobre transparencia, habrá que comprobar si el banco entregó el folleto informativo previsto en la norma y si se incluyó el diferencial negativo al que hace referencia la Circular 5/1994 del Banco de España.
Si la entidad no cumplió esas obligaciones, deberá demostrar que compensó esa falta mediante otra información proporcionada al cliente, como indicaciones sobre las fuentes o la publicación de los datos del índice.
El Supremo también considera irrelevante que falte una referencia expresa al diferencial negativo si el contrato incluía la mención a la Circular 5/1994 y se especificaba la TAE aplicable al primer período a tipo fijo o cualquier otra referencia a ese concepto.
Por el contrario, la mención exclusiva a la Circular 8/1990 no se considerará suficiente para acreditar transparencia.
