Economía y Empresas > Entrevista Eduardo Steffen
"El factor sindical tiene un peso importantísimo en cómo se maneja una obra"
El presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción consideró difícil pensar en una reducción en el precio de la vivienda social
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13 de octubre de 2016 a las 05:00
A cuatro días que se conmemore un nuevo Día de la Construcción –el próximo 17 de octubre– el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Eduardo Steffen, recibió a El Observador para dialogar sobre la realidad del sector, los costos de la vivienda y la incertidumbre que genera en el sector no llegar a contar con un acuerdo salarial. Lo que sigue en su resumen de la entrevista.
¿Cómo define la situación general del sector hoy?
El sector tuvo un pico en el año 2013 con unos US$ 8.000 millones de inversión total. En 2015, ese monto cayó unos US$ 1.500 millones, fundamentalmente por la actividad privada, ya que la obra pública más o menos se mantuvo en unos US$ 2.000 millones. Sin dudas el sector más afectado fue el de la vivienda. De significar un 30% de la inversión global de la construcción, pasó a un 14%. La inversión cayó casi a la mitad.
En lo que respecta al inicio de obras, hubo un pico importante en 2011 en lo que nosotros denominamos sector premium de la vivienda, que se desarrolla en la zona costera y el este. Luego fue cayendo paulatinamente, hasta que en 2015 prácticamente no se iniciaron obras y este año muy pocas. Pero como factor contracíclico, intervino la Vivienda de Interés Social (VIS), luego que se aprobara la ley a fines de 2011. Ese segmento alcanzó un máximo de actividad en 2013, hasta la mitad de 2014. En ese entonces había 10.791 viviendas ingresadas en la Agencia Nacional de Vivienda. Luego, el 27 de junio de 2014, el Ministerio de Vivienda decreto que el 25% de las VIS que se iniciaran en Montevideo tuvieran un tope de precio. Eso hizo caer drásticamente los proyectos. De 345 viviendas por mes –antes del tope– cayó a menos de 180 el primer año. Si consideramos todo el período –desde junio de 2014 hasta hoy–, el promedio de viviendas no llega a 120. Ese factor provocó un desincentivo muy importante.
El acceso a la vivienda sigue siendo un tema de preocupación de la sociedad y también del propio gobierno. ¿Hay margen para pensar en bajar de los valores de venta o el costo de financiamiento?
El costo del financiamiento es una barrera importante para los adquirentes. Por ejemplo, una vivienda de un dormitorio de una VIS ronda en el mercado de Montevideo entre US$ 90 mil y US$ 110 mil, según la ubicación. Eso implica que una familia debe contar con un ahorro de US$ 20 mil, y el saldo financiado a 20 o 25 años, arroja una cuota de $ 19 mil por mes. Esto siempre para una pareja o alguien que no tenga niños que le hagan requerir una vivienda de dos o tres dormitorios. Por tanto, para financiar el 80% de una VIS de un dormitorio la familia debe contar como mínimo con un ingreso (líquido) de $ 60 mil por mes. Eso no está al alcance de cualquiera evidentemente. Eso con una tasa de interés en UI del 6,9% anual. Si la tasa fuera de un 4% –que igual estaríamos por encima de los estándares internacionales; en España te cobran un 2%–, la cuota bajaría de $ 19 mil a $ 13 mil. De todas formas, los costos de la vivienda siguen siendo muy altos para el poder adquisitivo de la población uruguaya.
¿Y qué está haciendo el sector privado para bajar los costos?
Estamos buscando varias alternativas, tecnologías nuevas. Por ahora, no hemos logrado bajar sustancialmente los costos. Las nuevas tecnologías no solo se aplican a las VIS, sino también a la vivienda tradicional. Los costos han aumentado mucho. Los salarios inciden fuerte. En los últimos 10 años, el costo salarial para el empresario aumentó un 108% en términos reales. En dólares, la suba fue de 4,25 veces. Paralelamente a eso, la productividad de la mano de obra ha bajado de forma importante. Eso ha incidido mucho en los costos. ¿Cuál es el incentivo para el promotor en una VIS? La eliminación de impuestos. No se paga IVA, impuesto a la renta, a las transmisiones patrimoniales, Impuesto al Patrimonio. Todo eso implica aproximadamente un 20%.
¿Cómo define la situación general del sector hoy?
El sector tuvo un pico en el año 2013 con unos US$ 8.000 millones de inversión total. En 2015, ese monto cayó unos US$ 1.500 millones, fundamentalmente por la actividad privada, ya que la obra pública más o menos se mantuvo en unos US$ 2.000 millones. Sin dudas el sector más afectado fue el de la vivienda. De significar un 30% de la inversión global de la construcción, pasó a un 14%. La inversión cayó casi a la mitad.
En lo que respecta al inicio de obras, hubo un pico importante en 2011 en lo que nosotros denominamos sector premium de la vivienda, que se desarrolla en la zona costera y el este. Luego fue cayendo paulatinamente, hasta que en 2015 prácticamente no se iniciaron obras y este año muy pocas. Pero como factor contracíclico, intervino la Vivienda de Interés Social (VIS), luego que se aprobara la ley a fines de 2011. Ese segmento alcanzó un máximo de actividad en 2013, hasta la mitad de 2014. En ese entonces había 10.791 viviendas ingresadas en la Agencia Nacional de Vivienda. Luego, el 27 de junio de 2014, el Ministerio de Vivienda decreto que el 25% de las VIS que se iniciaran en Montevideo tuvieran un tope de precio. Eso hizo caer drásticamente los proyectos. De 345 viviendas por mes –antes del tope– cayó a menos de 180 el primer año. Si consideramos todo el período –desde junio de 2014 hasta hoy–, el promedio de viviendas no llega a 120. Ese factor provocó un desincentivo muy importante.
El acceso a la vivienda sigue siendo un tema de preocupación de la sociedad y también del propio gobierno. ¿Hay margen para pensar en bajar de los valores de venta o el costo de financiamiento?
El costo del financiamiento es una barrera importante para los adquirentes. Por ejemplo, una vivienda de un dormitorio de una VIS ronda en el mercado de Montevideo entre US$ 90 mil y US$ 110 mil, según la ubicación. Eso implica que una familia debe contar con un ahorro de US$ 20 mil, y el saldo financiado a 20 o 25 años, arroja una cuota de $ 19 mil por mes. Esto siempre para una pareja o alguien que no tenga niños que le hagan requerir una vivienda de dos o tres dormitorios. Por tanto, para financiar el 80% de una VIS de un dormitorio la familia debe contar como mínimo con un ingreso (líquido) de $ 60 mil por mes. Eso no está al alcance de cualquiera evidentemente. Eso con una tasa de interés en UI del 6,9% anual. Si la tasa fuera de un 4% –que igual estaríamos por encima de los estándares internacionales; en España te cobran un 2%–, la cuota bajaría de $ 19 mil a $ 13 mil. De todas formas, los costos de la vivienda siguen siendo muy altos para el poder adquisitivo de la población uruguaya.
¿Y qué está haciendo el sector privado para bajar los costos?
Estamos buscando varias alternativas, tecnologías nuevas. Por ahora, no hemos logrado bajar sustancialmente los costos. Las nuevas tecnologías no solo se aplican a las VIS, sino también a la vivienda tradicional. Los costos han aumentado mucho. Los salarios inciden fuerte. En los últimos 10 años, el costo salarial para el empresario aumentó un 108% en términos reales. En dólares, la suba fue de 4,25 veces. Paralelamente a eso, la productividad de la mano de obra ha bajado de forma importante. Eso ha incidido mucho en los costos. ¿Cuál es el incentivo para el promotor en una VIS? La eliminación de impuestos. No se paga IVA, impuesto a la renta, a las transmisiones patrimoniales, Impuesto al Patrimonio. Todo eso implica aproximadamente un 20%.
Por tanto, esa es la diferencia que el promotor puede bajar los precios, no más de eso. Quiere decir que si en Pocitos una vivienda nueva se vende en promedio a US$ 3.000 el metro cuadrado, no se puede pretender menos de US$ 2.300 a US$ 2.400 en una unidad VIS. A esto se suma la incidencia que han tenido los costos de los terrenos en barrios como Cordón, Centro, Aguada, que han subido por la mayor demanda. Cuando empezó la VIS, la incidencia del terreno era de unos US$ 70 por metro cuadrado vendible, y ahora es más de US$ 300. Eso ha hecho aumentar los precios de la VIS. Hasta ahí se le puede pedir a los promotores bajar precio, más de eso es imposible.
¿Cómo se está viendo desde Appcu la falta de definición para llegar a un acuerdo con el Sunca y el gobierno para la firma de un convenio salarial?
Con mucha preocupación. El gobierno fijó determinadas pautas que en un principio creíamos que eran factibles y las aceptábamos, teniendo alguna diferencia en qué sector deberíamos ubicarnos. Los promotores considerábamos que debería ser un clasificado como un sector en problemas, teniendo en cuenta un contexto de ocupación que pasó de 73 mil obreros en 2012 a 48 mil en la actualidad. A eso coadyuva la caída de 5% en la actividad de la construcción que publicó el Banco Central en el primer trimestre. Además, el Centro de Estudios de la Construcción prevé que la actividad caiga otro 5% en 2017.
De todas formas, este tema no es hoy el principal escollo para cerrar un acuerdo. El gran obstáculo está en la periodicidad de los ajustes y los correctivos.
A ese punto podríamos llegar a un acuerdo, negociándolo de alguna forma. Pero ¿qué es lo que pasa? El sector obrero nos plantea 21 temas más en su plataforma de reivindicaciones, que tienen su influencia en lo económico también. Será un 8% o 9% (por el ajuste), pero si por otro lado me subís un 6% o 7%, ahí está el problema. Porque quieren (por los trabajadores) más ropa, más viáticos, instrumentos de trabajo, incremento de salario por la altura.
¿Cómo se está viendo desde Appcu la falta de definición para llegar a un acuerdo con el Sunca y el gobierno para la firma de un convenio salarial?
Con mucha preocupación. El gobierno fijó determinadas pautas que en un principio creíamos que eran factibles y las aceptábamos, teniendo alguna diferencia en qué sector deberíamos ubicarnos. Los promotores considerábamos que debería ser un clasificado como un sector en problemas, teniendo en cuenta un contexto de ocupación que pasó de 73 mil obreros en 2012 a 48 mil en la actualidad. A eso coadyuva la caída de 5% en la actividad de la construcción que publicó el Banco Central en el primer trimestre. Además, el Centro de Estudios de la Construcción prevé que la actividad caiga otro 5% en 2017.
De todas formas, este tema no es hoy el principal escollo para cerrar un acuerdo. El gran obstáculo está en la periodicidad de los ajustes y los correctivos.
A ese punto podríamos llegar a un acuerdo, negociándolo de alguna forma. Pero ¿qué es lo que pasa? El sector obrero nos plantea 21 temas más en su plataforma de reivindicaciones, que tienen su influencia en lo económico también. Será un 8% o 9% (por el ajuste), pero si por otro lado me subís un 6% o 7%, ahí está el problema. Porque quieren (por los trabajadores) más ropa, más viáticos, instrumentos de trabajo, incremento de salario por la altura.
Pero hay un tema muy preocupante, que ellos ya han planteado y es público en la plataforma del Sunca: pretenden la inamovilidad, que no haya despidos. O que el despido tenga una justificación muy importante. Eso crea un tema de mucha conflictividad. ¿Quién determina cuándo un despido es justo? ¿El capataz o el superior? Hace poco el Foro Económico Mundial estableció los parámetros de competitividad de Uruguay con 138 países. Uruguay ocupa el puesto 73, por debajo de mitad de tabla. Pero en la eficiencia del mercado laboral, está en el puesto 121.
La rigidez laboral en Uruguay solo es superada por los países más atrasados. Eso es un tema importante que afecta de forma particular a la construcción, porque es una empresa que se agranda y se achica con mucha frecuencia. La gobernanza de las obras ya ha ido disminuyendo mucho. El factor sindical tiene un peso importantísimo en cómo se maneja una obra. Es el que estima cuándo empezó a llover y cuándo para. Y si al día siguiente está mojado si hay que trabajar o no. Ese es un factor de mucha preocupación que ha aumentado la eficiencia de la obras.
¿Pero es optimista en llegar a un acuerdo con el gremio?
Eso depende de si el sector obrero está dispuesto a que los puestos de trabajo sigan igual o disminuyan, porque son todos desincentivos a invertir. No tener un convenio sería la guerra de guerrillas, obra por obra. En la construcción es un sector donde es de lo menos conveniente que los acuerdos (salariales) sean por empresas porque son pocas las que tienen una plantilla estable. El problema que se nos manifestó en la segunda reunión de los Consejos de Salarios es que el gobierno ratificó las pautas. Negociar por fuera de las pautas ¿qué significa? Que todo aumento salarial por fuera de las mismas no puede ser trasladado a precios. Entonces, cómo hace una empresa constructora si no puede trasladar sus costos. ¿Cómo los absorbe? En este momento, se está a la espera de que el gobierno tome la palabra y nos diga si mantiene o no las pautas. Aparentemente, salvo que pase algo –porque las posiciones son muy firmes–, laudaría el gobierno, y después lo que pase en cada obra.
Eduardo Steffen
75 años, arquitecto
Es casado, tiene dos hijos y cuatro nietos. El titular de la Appcu tiene una trayectoria de 46 años en la industria de la construcción. Afirma que tiene más de 1.000 apartamentos construidos . Ocupa la mayor parte de su tiempo en su trabajo y la lectura de temas vinculados a la economía.
¿Pero es optimista en llegar a un acuerdo con el gremio?
Eso depende de si el sector obrero está dispuesto a que los puestos de trabajo sigan igual o disminuyan, porque son todos desincentivos a invertir. No tener un convenio sería la guerra de guerrillas, obra por obra. En la construcción es un sector donde es de lo menos conveniente que los acuerdos (salariales) sean por empresas porque son pocas las que tienen una plantilla estable. El problema que se nos manifestó en la segunda reunión de los Consejos de Salarios es que el gobierno ratificó las pautas. Negociar por fuera de las pautas ¿qué significa? Que todo aumento salarial por fuera de las mismas no puede ser trasladado a precios. Entonces, cómo hace una empresa constructora si no puede trasladar sus costos. ¿Cómo los absorbe? En este momento, se está a la espera de que el gobierno tome la palabra y nos diga si mantiene o no las pautas. Aparentemente, salvo que pase algo –porque las posiciones son muy firmes–, laudaría el gobierno, y después lo que pase en cada obra.
Eduardo Steffen
75 años, arquitecto
Es casado, tiene dos hijos y cuatro nietos. El titular de la Appcu tiene una trayectoria de 46 años en la industria de la construcción. Afirma que tiene más de 1.000 apartamentos construidos . Ocupa la mayor parte de su tiempo en su trabajo y la lectura de temas vinculados a la economía.
