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El mercado inmobiliario argentino, la víctima más grave de la turbulencia financiera

La cantidad de operaciones se desploma, el crédito hipotecario desaparece y la renta por alquiler está en mínimos históricos. Aun así, hay resistencia a la baja de los precios

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23 de octubre de 2018 a las 05:02

El mercado inmobiliario argentino está ingresando en una verdadera “era del hielo” como consecuencia de un mix letal: una fuerte devaluación, inflación rampante y nueva legislación que intensifica el intervencionismo estatal.

El tema preocupa sobremanera al gobierno de Mauricio Macri, porque en un contexto de recesión y con el “tarifazo” de fondo, uno de los pocos temas que le generaba reconocimiento entre la clase media –donde está su base de apoyo electoral- era el regreso del crédito hipotecario, que había sido casi inexistente durante el kirchnerismo.

Pero tras un breve auge que no llegó a dos años, el crédito se desplomó. Lo cual no sorprendió a nadie, porque se trataba de un sistema ideado para un país con inflación descendente. Estaba basado en un indexador llamado UVA que seguía la evolución de los precios.

Y cuando se hizo evidente que las metas fijadas a comienzos de año por el Banco Central –un 10% de inflación a diciembre- eran más una fantasía que una realidad, el mercado comenzó a enfriarse aceleradamente.

Así, se pasó de aprobar casi 60 mil nuevos créditos hipotecarios por año a la situación actual de virtual estancamiento, con menos de 1.000 préstamos otorgados mensualmente. Las operaciones inmobiliarias financiadas con el indexador UVA, que habían llegado a significar el 42% del total de la actividad, ahora no llega al 15% y la tendencia es a la baja.

La explicación es fácil: los créditos no se conceden en pesos ni en dólares, sino en una unidad indexada que sigue a la inflación. Tiene la ventaja, respecto del “sistema francés” de cuota fija, de que el desembolso inicial es menor. Pero hay un riesgo: en los períodos en los que la inflación sea superior al ritmo de incremento de los salarios, la cuota irá aumentando su peso en el presupuesto familiar.

Eso fue lo que ocurrió. Y obligó al gobierno a adoptar medidas de tono similar a los viejos “colgamentos” que se aplicaba en el Uruguay de los ’80 para los préstamos del Banco Hipotecario. Es decir, se topearon las cuotas y parte de la deuda se pasó para el final del pago del préstamo.

Ayudas que complican

Lo cierto es que, en el contexto de volatilidad de la economía, la cantidad de operaciones inmobiliarias volvió a caer a niveles que no se veían desde el congelamiento de los cuatro años finales del kirchnerismo.

En la ciudad de Buenos Aires -donde un tercio de la población alquila- la caída de ventas ha llegado a ser de 25% de un mes a otro, cuando el dólar se disparó y los potenciales compradores se encontraron con que el costo de la operación se había encarecido inesperadamente respecto de sus ingresos.

Fue ante esa situación que el gobierno decidió tomar medidas para reconciliarse con la clase media y tratar de inyectarle un estímulo a la construcción y a la actividad inmobiliaria.

Sin embargo, los empresarios del sector son escépticos. Algunas de estas medidas son consideradas poco relevantes en la medida en que no haya un repunte de la economía. Y otras directamente son vistas como contraproducentes, como el proyecto de ley de alquileres.

Medidas como la extensión del contrato a tres años –actualmente es de dos-, cierta laxitud sobre la calidad de las garantías, así como un cambio en el mecanismo de indexación de los alquileres han traído preocupación a los propietarios.

Tanto que los agentes inmobiliarios se quejan de que mucha gente está sacando sus departamentos de la oferta de alquiler, ante la perspectiva de que se vea afectada su renta. Los últimos cálculos al respecto realizados por la consultora Properati indica que el retorno por alquiler está en 3%, uno de los niveles más bajos de la historia.

Resistencias a la baja de precios

En otros países, esos indicadores no dejarían lugar a dudas sobre lo que está por venir: lo lógico sería esperar una caída en los precios en dólares, de forma tal que la rentabilidad de alquiler suba en relación al valor del inmueble.

Además, con tantos propietarios desencantados que deciden salir del negocio de alquiler, se agranda la oferta de venta, justo en un momento en el que el mercado está escaso de crédito.

Pero la Argentina no es un mercado inmobiliario donde la ley de oferta y demanda funcione de manera tan clara como en otros países. Por más que la oferta se incremente y la demanda se achique, es casi imposible ver una caída de los precios.

Algunos lo atribuyen a una cuestión cultural. Con una historia económica plagada de confiscaciones, canjes compulsivos y devaluaciones abruptas, el público le tiene miedo al sistema bancario, y por eso el mercado inmobiliario terminó funcionando como el equivalente del mercado de capitales y de los fondos de retiro.

En otras palabras, la gente de clase media que logra hacerse de un capital, siempre mira al “ladrillo” como una inversión sólida y a prueba de turbulencias económicas y políticas, que los ayude a complementar su etapa de jubilación. Miles de ahorristas se sintieron estafados cuando les dieron bonos en vez de dólares pero nunca un propietario se quedó sin su inmueble.

Con ese concepto de “refugio” tanto o más relevante que el de rentabilidad, es claro que para buena parte de los propietarios, los inmuebles no son una mera inversión cuyo retorno sea comparado sistemáticamente con los de los activos financieros.

Eso marca un alto nivel de tolerancia ante la pérdida de rentabilidad de los alquileres. Y, por otro lado, también genera una rigidez a la baja en los precios de venta.

La excepción fue la gran devaluación de 2002, cuando el dólar pasó de 1 a 3,40 pesos argentinos en pocos meses, en medio de una recesión que llevaba cuatro años. En aquella ocasión, los precios en dólares de las propiedades cayeron un 30% y tardaron unos cinco años en recuperar el nivel pre-devaluación.

Pero en las otras devaluaciones de menor magnitud -como las de 2009 al inicio del mandato de Cristina Kirchner, la de 2014 al entrar en crisis el “cepo” del dólar y la de 2016, cuando Macri liberó el mercado cambiario- no tuvieron un correlato comparable sobre el mercado inmobiliario.

De hecho, los precios no han parado de crecer, medidos en dólares. En los peores momentos, como por ejemplo ante la escasez de divisas durante el “cepo”, lo que ocurría era que se desplomaba la cantidad de operaciones, porque los propietarios preferían postergar el momento de la venta antes que resignar precio.

Los expertos del área sostienen que esta vez ocurrirá lo mismo. Sólo los que están muy urgidos por deshacerse de inmueble aceptar “regatear” con una rebaja que puede llegar hasta el 15% del precio, siempre que no se trate de una ubicación “premium”.

Pero la mayoría parece resignarse a poner su departamento en estado de hibernación.

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