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La tecnología inmobiliaria es la nueva receta para sobresalir

La proptech es una palabra de moda y las empresas emergentes del rubro están recibiendo cada vez más inyecciones de capital a nivel global

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15 de mayo de 2019 a las 05:00

Lisa Prevost
The New York Times

Cuando algunos ejecutivos de Rudin Management  empezaron a buscar en 2009 un sistema operativo que pudiera ayudarles a administrar su cartera de inmuebles, el mercado de la tecnología inmobiliaria (conocido como proptech) todavía se encontraba en pañales, así que no encontraron nada que cubriera sus necesidades.

Tan solo una década después, proptech es una palabra de moda en el sector inmobiliario comercial, pues tanto los desarrolladores como los inversores buscan algo que los haga sobresalir para comprar, vender y administrar sus inmuebles. Este creciente mercado ha atraído inversiones en primeras fases, que en 2017 registraron la cifra récord de US$ 12.000 millones inyectados a nivel mundial a empresas emergentes dedicadas a la proptech, según la agencia de investigación de tecnología inmobiliaria RE:Tech.

Ahora Rudin, una empresa familiar fundada hace 94 años, se encuentra a la vanguardia de este floreciente sector tecnológico.
Rudin incursionó en el sector proptech por mera necesidad, según relató Michael Rudin, vicepresidente sénior de la propietaria y administradora de 16 edificios de oficinas y 18 torres de apartamentos en Nueva York.

La empresa quería un sistema operativo que funcionara como el de los celulares. “Teníamos mucha tecnología en nuestros edificios, pero no podíamos entrelazar los distintos sistemas”, explicó Rudin. “Queríamos que los distintos silos pudieran comunicarse entre sí y compartir datos”.


No existía ningún producto que hiciera eso. Así que Rudin escindió una empresa con el propósito de desarrollar un sistema, llamado Nantum, dedicado a capturar datos en tiempo real con parámetros como la ocupación del edificio, el uso de agua y la temperatura de las oficinas.
Nantum ahora es funcional en casi toda la cartera de Rudin; le ha permitido a la empresa reducir el consumo de electricidad en un 40% y el de vapor en un 47%.
Ahora ofrecen Nantum a otros propietarios. Hasta este momento opera en 12 carteras inmobiliarias distintas, que abarcan en total una superficie de más de 2,3 millones de metros cuadrados en cuatro estados. Nueva York, donde Rudin tiene sus oficinas, se ha convertido en un centro global para el sector. 

En Nueva York, las inversiones en tecnología inmobiliaria en primeras fases aumentaron 133% el año pasado y sumaron en total más de US$ 2.000 millones, según datos de la organización de investigación y medios CREtech. 
La mayor parte del capital hasta ahora se ha destinado a proyectos del área residencial, pero el sector comercial cada vez crece más.
“Nueva York es el líder en proptech”, dijo Julie Samuels, directora ejecutiva de Tech:NYC, una coalición sin fines de lucro de líderes tecnológicos.

Proptech está transformando el sector inmobiliario de la misma manera que la innovación tecnológica ha transformado a muchas otras industrias, como la agitación que causó Uber en el negocio de taxis y la rápida expansión de Airbnb en el mercado del hospedaje. Los cambios más visibles hasta ahora han ocurrido en inmuebles residenciales, donde empresas como Opendoor, Redfin y Zillow han construido plataformas para facilitar las operaciones internas a través del modelo de negocios “compra instantánea”.

En el área comercial, los proveedores de espacios de trabajo compartidos como Convene, Industrious y WeWork causan disrupción en el mercado de las oficinas. WeWork, que se valuó en US$ 47.000 millones en una ronda de inversiones este año, anunció que está tramitando una oferta pública inicial. Se ha convertido en uno de los propietarios comerciales más grandes del mundo; hasta el 31 de diciembre, tenía unas 401.000 membresías en 425 ubicaciones.
Abundan tanto las oportunidades de inversión que “existe una especie de actitud de hacerse rico o morir en el intento”, dijo Ashkán Zandieh, director de inteligencia en CREtech.

El sector inmobiliario se había rezagado durante mucho tiempo en la innovación, así que sus participantes comentan que el interés creciente es un cambio bienvenido.
“El sector inmobiliario reditúa a tan largo plazo y es tan fragmentado e idiosincrático que ha sido difícil para los extraños incursionar en él”, explicó Zach Aarons, cofundador de MetaProp, una empresa de inversión en primeras fases con sede en Nueva York especializada en proptech. “Pero ha habido un cambio global en el talento de la industria, y los inversores están descubriendo la oportunidad”.

"Los participantes establecidos de la industria intentan activamente mantener el paso", dijo Tomasz Piskorski, profesor de la Escuela de Negocios de Columbia, quien imparte un curso sobre proptech. 
“Una forma es comprar soluciones para mejorar la eficiencia”, explicó. “Otra es desarrollar las soluciones internamente, o crear fondos de capital de riesgo dentro de la empresa para que realicen coinversiones en soluciones”.
Rudin ha aplicado las tres estrategias. Gracias a su éxito con Nantum, ha invertido en empresas emergentes externas de proptech, incluida una llamada Enertiv, que crea plataformas más inteligentes para ayudar a operar los sistemas físicos en edificios comerciales, aseveró Connell McGill, director ejecutivo.

Para ayudar a los encargados a reducir sus gastos de operación, por ejemplo, Enertiv puede instalar sensores que rastreen las funciones de elevadores, calentadores y otro equipo. Un producto de Enertiv ofrece réplicas digitales panorámicas de las salas de equipo; es posible seleccionar cada pieza de maquinaria para obtener información detallada, como información en tiempo real de un sensor o el historial de mantenimiento. El sistema incluso puede asignarle calificaciones de desempeño a cada equipo específico, además de hacer recomendaciones de mantenimiento, con base en una creciente base de datos de más de 4000 millones de horas de datos de desempeño.



Esta información permite observar mejor la operación del equipo, lo que permite identificar problemas antes de que ocurran. “Hemos avanzado poco a poco en términos de transparencia en lo que respecta al equipo”, dijo McGill.
Blueprint Power, otra empresa emergente interesada en la eficiencia de los edificios, ayuda a los propietarios a extraer nuevos rendimientos de su cartera. Esta empresa se estableció después de que, gracias a la desregulación de los mercados energéticos, los propietarios convirtieron sus edificios capaces de generar energía renovable, en esencia, en plantas eléctricas.

El sistema de Blueprint ayuda a los propietarios a administrar los activos energéticos de su cartera y vender la electricidad excedente, señaló Robyn Beavers, directora ejecutiva de la empresa.“Traemos al sistema eléctrico esta automatización y acción determinada por los datos de una forma nunca antes vista”, puntualizó Beavers. “Administramos y monetizamos”.



Programada para lanzarse este año, Blueprint se escindió de Lennar, la mayor constructora de casas habitación de Estados Unidos, en la que Beavers había asesorado a la empresa para realizar inversiones en primeras fases en tecnología inmobiliaria. Explicó que, dada la reputación de Nueva York como la “capital inmobiliaria del mundo”, esa ciudad era el lugar obvio para arrancar operaciones. 
Esta decisión se reforzó debido al estándar de energía limpia del estado de Nueva York, que estipula que la mitad de la electricidad del estado debe generarse con fuentes renovables para 2030.

El sector proptech de la ciudad es cada vez más dinámico, añadió, pues hay una gran diversidad de compañías y un creciente interés de empresas inmobiliarias grandes para encontrar formas creativas de aliarse con empresas emergentes jóvenes.

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