Por la falta de acceso, la edad de emancipación española es una de las más tardías de Europa. Los precios trepan al mayor ritmo en 20 años. Las hipotecas son las más baratas del bloque pero se disparan los importes.
La crisis de la vivienda afecta a todos los españoles. Pero entre los sectores más golpeados están las nuevas generaciones, que tienen casi vedada la posibilidad de acceder a la compra de una propiedad, incluso hoy con condiciones de financimiento ventajosas. Cada vez son más los que quedan excluídos de un mercado sobrevalorado y sin señales de un regreso al equilibrio en el corto plazo.
Ahora, para un joven, un segmento que hoy se extiende hasta los 30 años, es en la mayoría de los casos directamente inalcanzable.
Así es como hoy su peso en el mercado de transacciones inmobiliarias ya es menor del 10% (9,5%), mientras que la media de edad de quien adquiere una propiedad en España es de 47 años.
Pero no siempre fue así. No tan atrás, en 2007, los jóvenes llegaron a concentrar el 22,5% de la compraventa de viviendas, según información del Consejo General del Notariado.
Esa foto comenzó a borronearse con la crisis de 2012 que cerró el grifo del financiamiento. Y nunca recuperó sus contornos.
Sus consecuencias van mucho más allá de lo económico.
El acceso a la vivienda se correlaciona con la tardía edad de emancipación en España, de 30 años, frente a los 26,2 años de la media de la Unión Europea (UE), según datos actualizados de Eurostat.
Sólo en cinco países es superior y por muy poco. Los jóvenes croatas son los que más demoran en irse de la casa de sus padres (31,3 años).
En los países del norte, en cambio, lo hacen casi 10 años antes que en España: Finlandia (21,4 años), Dinamarca (21,7 años) y Suecia (21,9 años).
- Los precios aumentaron en el segundo trimestre un 12,8% respecto al mismo período de 2024, mientras la media comunitaria lo hizo un 5,4%, según Eurostat.
- De las grandes economías de la zona euro, es el mercado donde las propiedades se revalorizan más rápidamente.
- Al abarcar la eurozona en su totalidad, la suba de precios en España fue la tercera más elevada, sólo por detrás de Portugal (17,2%) y Croacia (13,2%).
- Si se consideran los 27 países de la Unión Europea (UE), España queda quinta al sumar a Bulgaria (15,5%) y Hungría (15,1%).
- España viene de tres trimestres consecutivos por encima del 10%.
- La brecha con las principales economías de Europa es enorme. En Italia, los precios subieron 3,9% interanual en el segundo trimestre, en Alemania, 3,3% y en Francia, 0,5%.
Pero con los precios españoles planificar independizarse es un salto financiero para un puñado.
La vivienda no deja de encarecerse. El valor de las propiedades está subiendo al 17% interanual. Es el mayor ritmo de valorización en 20 años.
Es cierto que con la caída de las tasas de interés, las condiciones de las hipotecas son las mejores en tres años. De hecho, dicen los expertos, España tiene las hipotecas fijas más económicas de Europa.
Y los españoles las están aprovechando. Según datos del INE, el otorgamiento de hipotecas creció en la primera mitad del año a casi el 25% interanual.
Van 14 meses consecutivos de crecimiento en la concesión de créditos para la vivienda y se estima que este año se entregarán 100.000 más que el año pasado.
Pero el sector llama la atención sobre un dato que impresiona: el importe medio de las hipotecas, de 169.650 euros, es un 15,5% más alto que hace un año.
La gente se estira. Intenta seguirle el paso a los precios. Pero hay un punto en el que el poder adquisitivo, los ahorros, no van a poder exigirse más.
Y acá los jóvenes, que encuentran en las menores tasas un aliciente, se topan con precios tan inflados que no hay ingreso que "aguante" para calificar (por la proporción que debe mantener con la cuota).
Así y todo, hay en el mercado hipotecas específicas pensadas para facilitar el acceso a los jóvenes, sobre todo a los que tiene un buen trabajo pero no el colchón de ahorro como para dar el paso (ver aparte).
- Muchos jóvenes tienen empleos temporarios o muy mal pagos que no les permiten soñar con endeudarse.
- Hay otros, sin embargo, que pagan un alquiler y podrían afrontrar una cuota hipotecaria pero no disponen del ahorro necesario al estar al comienzo de su vida laboral.
- La hipoteca joven que ofrecen muchos bancos pone como límite de edad los 35-36 años.
- Y como es común en estos créditos, es requisito que la cuota no supere el 30% de los ingresos netos.
- También se solicita antigüedad mínima de dos años o contrato indefinido y un historial de crédito libre de impagos.
- La buena noticia es que financia hasta el 95% del valor de compraventa, cuando el máximo suele ser 80%. Esto implica que no es necesario tener ese 20% de entrada.
- También hay ayudas estatales y autonómicas bajo la forma de avales, que cubren un 20% adicional del precio de la vivienda para que el préstamo cubra el 100% del importe de compra.
El retroceso de los jóvenes en el mercado de compraventa se solapa con un incremento del peso de los compradores extranjeros, que pasó del 7,5% en 2007 al 20,1% en la actualidad.
Pero no son extranjeros que decidieron emigrar a España.
Antes de la crisis inmobiliaria, el 20% de las viviendas era adquirida por un extranjero residente en el país. Hoy, el 7,5%.
Son los extranjeros no residentes quienes están moviendo buena parte del mercado…y de los precios.
Se calcula que están comprando unos 50.000 o 60.000 inmuebles al año. Uno de cada tres inmuebles que se venden en Barcelona, por ejemplo, va a parar a manos de extranjeros, con los italianos a la cabeza.
Y es un nicho que hace un gran aporte a la inflación inmobiliaria.
El precio medio de las viviendas que adquieren los compradores no residentes se disparó un 40% en relación a la prepandemia. En cambio, en el caso de los compradores residentes, ya sean españoles o inmigrantes, el aumento fue del 27%.
Otro parámetro que apunta en la misma dirección: el precio medio de las propiedades es un 73% más elevado que en el caso de los compradores residentes.
Y es una tendencia que no se detiene pese a la eliminación de la Golden Visa en abril de este año.
El programa, que permitía obtener un permiso de residencia en España a través de inversiones en el país, generó un boom inmobiliario.
- La Comisión Europea avanza en el primer plan comunitario para atacar la crisis comunitaria de falta de casas asequibles.
- Según Eurostat, los precios de las viviendas se dispararon en el bloque una media de 60,5% entre 2015 y 2025.
- En 2024, sólo el 5,3% del PIB de la UE fue aportado por la vivienda.
- La propiedad de la vivienda es el mayor factor de desigualdad de la riqueza en prácticamente todos los Estados miembros.
- Una de las medidas es lanzar una regulación europea sobre los alquileres turísticos.
Si los jóvenes en España no pueden hacer planes a futuro con la independencia que sólo da el techo propio es por el déficit de vivienda. O lo que es lo mismo, por la falta de construcción de vivienda nueva.
El déficit de vivienda se puede medir de diferentes formas. Puede calcularse como la relación entre los permisos de obra y la creación de nuevos hogares o bien considerar las viviendas terminadas.
O se puede ser todavía más riguroso y a las viviendas terminadas restarles las destinadas a uso turístico y las adquiridas por turistas no residentes.
En este último caso, el cálculo arroja un déficit de 765.000 viviendas, según Caixabank.
Por eso, por ahora, los jóvenes tienen el mercado en contra.