Carlos Cadenazzi es rematador hace 10 años y corredor inmobiliario hace 25 años. También es pro-secretario de la Asociación Nacional de Rematadores. Fue uno de los 43 disertantes que participaron en la 2da. Jornada Internacional de Valuación, Corretaje Inmobiliario y Subasta. En diálogo con El Observador, habló de su visión del mercado actual, la Asociación de Rematadores y cómo es su realidad.
¿Cómo es su actividad en el mercado local?
En nuestro estudio desarrollamos tres áreas. Ellas son la inmobiliaria, tasaciones y remates. La primera, en este momento está estancada. Todo lo que es venta de unidades usadas está detenido porque el mercado está saturado. Esto será hasta que los propietarios se den cuenta que deben de bajar las pretensiones en los precios. Esto es debido a que el inversor se está dirigiendo a la vivienda de interés social, donde hay exoneraciones fiscales importantes, y eso permite poder comprar inmuebles con un préstamo hipotecario a pagar en varios años. En materia de tasaciones, realizamos este trabajo para dos bancos, como también para empresas y estudios contables que necesitan para sus clientes una actualización de los valores. Ese rubro por suerte está siempre con mucho trabajo.
¿Qué observación le merece el presente del remate judicial?
Hoy está con poca actividad, y eso es porque en este momento del país, mucha gente contrae obligaciones y puede hacerse cargo de ellas. En estos últimos seis meses del año cabe destacar que han aumentado los secuestros –es cuando un particular o empresa adquiere un bien inmueble y como no puede finalizar de pagarlo, la Justicia lo intenta recuperar–. Principalmente de vehículos y maquinaria. En el 2013 esto fue esporádico pero en 2014 hacemos por lo menos un secuestro por mes. Y esto comienza a llamar la atención. Con respecto a los remates particulares, desde hace años trabajamos con varias empresas y para este segundo semestre del año tenemos previsto tres remates –maquinaria vial y maquinaria industrial–.
¿Qué opina sobre los valores de las transacciones que se realizan actualmente?
En el ámbito de los remates, las cifras siguen siendo buenas y tentadoras. Se pagan muchas veces casi el valor del mercado, y las ofertas que hay no son demasiadas. Por eso me parece que hay que intentar buscar otro tipo de ventas. Entonces, quienes cumplan el rol de rematador y operador inmobiliario, debemos tratar de convencer a los propietarios de que se animen a vender sus inmuebles en remate particular. Vamos contra el mito de que cuando vemos la bandera que dice remate es porque se está en problemas. Es que el remate particular es una opción excelente para el mercado.
¿Cuál es la situación en general de los bienes inmuebles?
En el interior hay carencia de inmuebles. Hay carencia de bienes. Para empezar, en los demás departamentos, los inmuebles son más caros que en la capital. Es más difícil acceder a un inmueble en el interior que en Montevideo. Por eso si el remate es judicial, generalmente se llega a un acuerdo previo o a una venta antes de la subasta. En cuanto a remates concretados, de 20 que se realizan, 19 son en Montevideo y uno en el Interior.
¿Decreció el nivel de las propiedades que se rematan en el país?
Como se efectúan pocos remates, también hay una baja de inmuebles importantes para subastar. No aparecen grandes locales comerciales o industriales para ejecutar. Uno mira la fecha de algunos juicios y son de 2009, 2010 o 2011, y corresponden a empresas conocidas, por eso se dilatan en el tiempo. Tampoco se subastan hoy grandes casas o apartamentos porque se venden antes de rematarse o porque se alcanza un acuerdo. Los bienes a subastarse son de nivel estándar, y aún surgen algunas oportunidades importantes, pero pocas veces.
En la carrera de rematador, ¿cuántos profesionales nuevos se reciben por año?
Actualmente el curso de rematador se ofrece en San Carlos, Paysandú y Cerro Largo –dictados por la UTU–, esto además de Montevideo. Se reciben unos 200 alumnos por año. Los estudiantes hacen un sacrificio muy grande, y la mayoría de ellos en el Interior apuntan a los remates ganaderos. También hay gente que se prepara más y estudia para rematador y operador inmobiliario. Quienes eligen esa opción deben sumarse al mercado intentando desempeñar una o las dos profesiones.
¿Hay opciones de trabajo para esos profesionales recibidos?
Para que puedan tener trabajo, hay una iniciativa de la Asociación de Rematadores que es conseguir convenios con empresas y entidades públicas para lograr oportunidades para los rematadores, y con eso la venta de los bienes públicos. De este modo la Asociación sortea entre sus socios quienes llevarán adelante las subastas. Esto se organiza en tres grupos. En un grupo saldrá sorteado un rematador con experiencia, otro que tenga menos de 25 años de profesión y otro recién recibido. Buscamos brindar y aportar posibilidades a todos.
Usted integra la comisión directiva de la Asociación de Rematadores. ¿Cómo es la realidad de la institución hoy?
En el plano financiero, es una entidad saneada que cuenta con más socios a medida que pasa el tiempo. En cuanto a proyectos, venimos con una continuidad que le da trascendencia a las tasaciones y a los convenios con empresas públicas. También le damos prioridad al socio. Ahora lo que la Asociación busca es ir al interior y comenzar a transmitirle a los martilleros que rematadores somos todos, y que hay que estar lo más unidos posible.Vamos por buen camino.
¿Qué objetivos cumplió y que le falta por cumplir a la directiva?
El 12 de agosto pasado se aprobó la memoria y balance. Se hicieron muchas cosas, pero tenemos muchas expectativas y ambición por lo que tenemos para hacer. Queremos concretar el Instituto de Capacitación para los profesionales y buscamos conseguir trabajo para los socios, entre otras cosas. El objetivo principal y el más difícil hoy es el Instituto de Capacitación. Esto es porque hay que cumplir con requisitos que llevan un tiempo de dos años. Es casi el periodo de toda una directiva. Si no lo podemos concretar antes de setiembre de 2015, esperamos que quienes vengan puedan continuar adelante. Estamos trabajando para cumplir por y para los socios.
La trascendencia del remate particular
Carlos Cadenazzi es uno de los profesionales creyentes del remate particular como herramienta para la venta de bienes. Incluso, esta opción fue parte de su disertación en la 2da. Jornada de Valuación, Corretaje Inmobiliario y Subasta. En su disertación en el congreso y exposición realizado los días 13 y 14 de agosto en Kibón, el rematador explicó que el remate particular “es una herramienta que no tiene mucha difusión y un arraigo profundo en el mercado. Sin embargo es una método excelente. Existen similitudes con el proceso que presenta el remate judicial. Comenzamos con una tasación y estudio de documentación, y luego viene la difusión y comunicación de condiciones del remate”.
El profesional agregó que: “este un camino que no presenta complicaciones ni perdidas de tiempo, un elemento al que también apunta esta herramienta. Además, acelera la utlidad en las operaciones de la cadena inmobiliaria. El cliente sabrá qué día tendrá que vender, y sabrá cuándo recibirá el dinero. También el operador inmobiliario conocerá los tiempos de cómo se desarrolla el negocio y cuándo se cerrará la transacción. Para todas las partes es un camino positivo y cristalino”, explicó en su exposición.
Frases de Carlos Cadenazzi
"Quienes cumplan el rol de rematador y operador inmobiliario, debemos intentar convencer a los propietarios de que vendan sus bienes en remates particulares".
“Actualmente hay pocos remates judiciales también porque en este momento del país la gente contrae obligaciones y puede hacerse cargo de ellas"
