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Baker Tilly: Nueva ley establece plazos más largos y otros requisitos para desalojar inmuebles ocupados por grupos familiares
Por Dr. Fernando Posada para Baker Tilly
Recientemente el Parlamento dio sanción a la ley N° 19.661, cuya principal novedad es que vino a reformar el ordenamiento jurídico en materia de desalojos, creando la figura del “desalojo colectivo”, al que regula en profundidad y le asigna una estructura procesal distinta a la del resto de los juicios por desalojo.
La norma se plantea en los hechos como una herramienta tuitiva de los grupos de familias que ocupan en forma precaria distintos inmuebles, concediéndoles plazos más largos para abandonarlos, una vez que el desalojo es decretado por el juez, y complejizando el accionar del propietario respecto de los otros juicios.
La ley define al desalojo colectivo como aquella acción que tiene el “objetivo de desalojar a cinco o más núcleos familiares que se encuentren ocupando un mismo inmueble o un conjunto de inmuebles que conforman un mismo asentamiento o edificio”. A su vez, establece que se entiende por núcleo familiar al grupo de personas vinculadas o no por relación de parentesco, que convivan en forma estable bajo un mismo techo, no siendo aplicable a las que cohabiten por razones comerciales, de amistad o de mera afinidad no familiar.
Estaremos ante un caso de desalojo colectivo cuando los ocupantes se encuentren en el inmueble desde hace más de 24 meses sin que el propietario haya iniciado acciones judiciales para hacer valer sus derechos. La ley es en este sentido retroactiva, ya que permite tomar en consideración a la hora del cómputo de este plazo todo el tiempo que hayan estado ocupando el inmueble antes de su promulgación.
A diferencia del resto de los desalojos, que se tramitan por procesos abreviados –de estructura monitoria–, la norma establece que los desalojos colectivos se sustanciarán a través del proceso ordinario de conocimiento, el proceso más largo dentro del elenco disponible de estructuras procesales civiles.
En nuestro ordenamiento jurídico, la intrusión sin permiso en un inmueble ajeno con la finalidad de aprovecharse de él configura el delito de usurpación, previsto en el artículo 354 numeral 1º del Código Penal. El propietario que toma conocimiento de esta situación puede proceder a denunciarlo penalmente y, además, solicitar que, junto con la formalización, el juez decrete la desocupación del inmueble en un plazo de 24 horas. La denuncia deberá ser formulada en forma inmediata a la toma de conocimiento de dicha ocupación.
Sin embargo, si el propietario no quisiere formular tal denuncia, o no estuviere en condiciones de hacerlo por cualquier razón, podrá acudir directamente a la vía civil a pedir solo el desalojo. Esta nueva norma alarga también sensiblemente los plazos para abandonar la vivienda en caso de que la situación sea rotulada de desalojo colectivo. Antes de la vigencia de esta ley, los desalojos de ocupantes precarios se concedían por un plazo de 15 días, mientras que ahora pasó a ser de un año.
Por otra parte, la nueva norma establece que, en forma conjunta con la presentación de la demanda de desalojo colectivo, el accionante deberá acreditarle al juez cuál será el destino que le dará a su inmueble, de forma de evitar futuras ocupaciones precarias. Si no lo hiciera, el juez no podrá hacer lugar al desalojo y los ocupantes tendrán derecho a permanecer en el inmueble. Este requisito también se aplicará a todos los otros procesos en que se quiera recuperar la posesión de un inmueble ocupado colectivamente –como pueden ser procesos reivindicatorios o posesorios–.
Este último punto parece al menos discutible en cuanto a su constitucionalidad, ya que establece por vía legal un condicionamiento al derecho de propiedad, el que lleva ínsito la posibilidad de gozar y disponer de un bien sin tener que rendir cuentas, siempre que no se afecten derechos de terceros. Pues bien, a partir de esta ley, la persona tendrá que presentarle al juez un proyecto de ocupación especificando cuál será el destino del inmueble, teniendo presente que si el argumento no fuera convincente, a criterio del magistrado, podrá no hacerse lugar a la petición.
En definitiva, la norma que analizamos implica el establecimiento de claros beneficios para los ocupantes de inmuebles respecto de su contracara, los propietarios. Se establecen procesos y plazos más largos y nuevos requisitos para que el propietario ejerza los derechos inherentes a su calidad de tal, complejizando así el ejercicio de las acciones tendientes al desalojo de dichos ocupantes.
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