Subsidiar la cuota y reducir costo de construcción: la apuesta del gobierno para construir más viviendas

El gobierno piensa apuntar casi todos los recursos de vivienda en subsidiar el alquiler de viviendas que se construirán con un fideicomiso y con recursos de privados. La idea es no hacer más licitaciones a través de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y subsidiar a las personas según sus ingresos. 

El subsecretario de Vivienda, Tabaré Hackenbruch, aseguró que en el medio de un presupuesto de achique es necesario innovar. El gobierno estima subsidiar hasta el 30% de la cuota de viviendas con un alquiler de $ 15 mil. Para que esto funcione es necesario llegar a un precio de US$ 1.000 a US$ 1.200 el metro cuadrado llave en mano. A continuación un resumen de la entrevista que Hackenbruch mantuvo con El Observador

¿Cuáles van a ser los principales énfasis en el Presupuesto? 

El primero es cumplir con la meta fiscal que se nos ha planteado y en base a eso se está elaborando todo una ingeniería financiera para tratar de multiplicar los recursos fomentando la actividad privada en la construcción de viviendas. Eso es lo fundamental, tratar de achicar la brecha que es de entre 60 mil y 70 mil viviendas.

Sin embargo, no podemos desconocer la importancia del ordenamiento territorial, en la estrategia país, en la organización productiva y sustentable. 

¿Cuánto dinero se lleva cada parte?

Es difícil decirlo hoy porque lo estamos elaborando pero el 90% se lo lleva el ladrillo, la vivienda, porque es lo más importante. 

¿Dónde van a ahorrar para cumplir con la meta fiscal?

Se va ahorrar en los recursos genuinos que tiene el ministerio. Si uno viera por la inversión, obviamente van a haber menos metros cuadrados. Frente a esa situación que nosotros sabíamos que iba a ser de achique, (pensamos) esta ingeniería financiera que estamos trabajando, que es el fideicomiso.

El artículo 45 de la Constitución cuando habla de que el ciudadanos tiene derecho a una vivienda decorosa, habla de promover la inversión privada a esos efectos. Lo que nosotros vamos a ser es eso, una palanca que multiplique y de tranquilidad a la inversión privada para la construcción de esas viviendas. 

¿En que se va a notar el cambio de gobierno? 
Primero en el uso de esta herramienta. Segundo en la flexibilización del DAT (Documento de Aptitud Técnica), lo otro en una nueva dirección que se crea, la Dirección Nacional de Integración Social y Urbana que va a lograr todos los planes sociales, para no estar superponiendo unos a otros. 

¿Cuánto dinero destinará el Ministerio en el fideicomiso? 
La intención nuestra es que la participación del ministerio en el fideicomiso sea en el subsidio a la cuota. Nuestra idea es que lleguemos con un 50% del fondo nacional de viviendas ($650 millones) orientado hacia esa modalidad. ¿Cuál es la cifra que apuntamos de inversión? Los japoneses dicen que si querés pegarle al árbol hay que apuntar al cielo. Apuntamos a cerrar esa brecha de 60 mil viviendas.

El ministerio no va a construir las viviendas. El ministerio va a promover la construcción de 50, 60 mil viviendas en la complementación público-privado. El ministerio no tiene los recursos ni la capacidad de ejecución, 50 mil viviendas son 2.500-3.000 millones de dólares. No los tenemos. Lo que queremos hacer es ser la palanca que asegura la inversión del privado hacia la construcción de viviendas en los deciles 5, 6 y 7.

¿Quién pone la plata? 

La idea es atraer a los fondos de inversión, a las AFAP. En el mundo y en el Uruguay hay muchos fondos de inversión, las AFAP. Increíblemente hay dinero. A veces lo que hay que buscar es el mecanismo para que ese dinero vaya hacia un área o hacia otra. Lo que pretendemos es canalizar los recursos, que hoy están y que tienen necesidad de generar rentabilidad, hacia la vivienda con la seguridad de que está el Estado.

¿Qué porcentaje de la cuota piensan subsidiar? 

Hasta un 30%. Pero el subsidio va a ser en base a la situación de la persona. 

¿Va a haber algún tipo de especificación al tipo de vivienda?

No. Lo que si vamos a tener claro, es que en cuanto a la aislación, insonorización, en eso no se puede perder calidad. Después en cuanto al formato, la tecnología, nosotros queremos innovar. Hay variables que son intocables. Las variables que podemos tocar son los sistemas de construcción, por eso hablamos de ampliar el número de sistemas que están homologados por el DAT, también estamos hablando con el Congreso de Intendentes para que las viviendas promovidas que estén en este programa tengan la misma reglamentación en las 19 intendencias, vamos a mandar en el próximo presupuesto un cambio a la ley de vivienda en el que vamos a incluir el monoambiente como casa habitación. 

¿Pero se va va a regular? 

Las grandes reglas, los marcos, los establece el ministerio, pero después es el juego del mercado. Nosotros creemos que tiene que haber la máxima libertad. Esto va a ser un camino. Va a haber gente que quiera trabajar con cooperativas y va a seguir el plan de cooperativas. Hay otros planes. 

Lo que estamos viendo es que con los recursos que tenemos, lo mejor es utilizarlos a través del subsidio de la cuota y recrear un mercado que hoy no existe. Porque vos lo que estás logrando es que personas que no puedan pagar una cuota lo puedan lograr. Generas una ampliación del mercado y que le interese al promotor. 

¿Dónde se van a construir las viviendas? 

Uno de los temas por los que visitamos al Congreso de Intendentes es para tratar de ordenar reglamentaciones para que haya más inversión en el interior. La mayoría de las inversiones se concentran en Montevideo.

Pero ¿tienen zonas definidas?

En Montevideo hay dos zonas donde las viviendas promovidas no van a estar: una es de Avenida Italia hacia el sur y de Boulevard Artigas hacia el oeste. Todo lo que es las zonas donde naturalmente se construye para qué la vamos a promover. Esos son los deciles más altos. No vas a hacer un renunciamiento fiscal para una vivienda en Punta Carretas. En esas zonas sí hay promoción para el reciclaje.

En cuanto a Montevideo las necesidades las va ir marcando el mercado. No es que nosotros identifiquemos que en la zona sur, este u oeste estén precisando más. Las necesidad de vivienda en la capital supera el 50% del rezago habitacional o más. Porque hemos tenido un crecimiento vegetativo a través de la inmigración que muchas veces no se toma en cuenta. 

¿De cuánto va a ser la cuota? ¿Va a haber un tope? 

No, no hay tope pero estamos estimando un ingreso familiar en el entorno de los $60, $70 mil con una cuota de $15 mil. El fideicomiso lo hace Afisa. El ministerio no pone un peso y lo que asegura es el subsidio. Si la cuota se va muy arriba hay que ver hasta cuánto podemos subsidiar pero no más del 30% (unos $4.500). Otra figura que vamos a promover es el alquiler con opción a compra. Esos deciles pueden pagar un alquiler pero no tienen capacidad de ahorro. Ese principio como alquiler formaría parte del precio y de esa manera podrían acceder con más facilidad a la vivienda. 

¿Hay alguna fecha para lanzar el fideicomiso?

Nos gustaría largar el plan piloto antes de fin de año. Para ver qué avidez hay en el mercado.

¿Por qué un subsidio y no construcción?

Tiene dos ventajas. El primero es que alcanzas a más gente. Si nos quedáramos con metros cuadrado tenemos el riesgo de no colocar los ladrillos. Por cada casa que construimos, subsidiamos 20 familias. Y en realidad lo interesante es que estás ayudando a la persona. Obviamente vas ayudar a la construcción porque generas el mercado. 

Arrancamos con la idea de quedarnos metros cuadrados pero la OPP y los propios operadores inmobiliarios, la cámara de la construcción y Appcu, vieron mejor el tema del subsidio de la cuota

Pero, ¿cómo se aseguran que el alquiler sea de 15 mil pesos? 

El precio lo va a marcar el mercado. Y lo va a marcar de tal manera el mercado que si vos construis algo para que esté vacío no tiene sentido. Estamos apostando a otros sistemas constructivos para bajar el precio del metro cuadrado. Esto cierra bien si el precio del metro cuadrado está en 1.000, 1.200 dólares llave en mano. 

¿No puede pasar que termine en deciles más altos que los que se apunta como ha pasado con la vivienda promovida?

Estamos mejorando un instrumento que se utilizó y que funcionó. A nosotros nos preocupa mucho, y lo hemos manifestado, que este renunciamiento fiscal y simplificación del proceso no termine distribuyéndose en el Consejo de Salarios. Nosotros estamos de acuerdo con que los empresarios ganen bien y con que los trabajadores tengan un buen ingreso, pero todo este esfuerzo que hace la sociedad uruguaya no puede terminar en el Consejo de Salarios. 

Pero más allá de las buenas intenciones, ¿hay forma de asegurar que eso no suceda? 
Lo único que tenemos seguro en la vida es la muerte. 

¿Qué va a pasar con la construcción pública de viviendas? ¿Cuánto se destina actualmente?
Hoy el 20% del fondo de viviendas va para la Agencia Nacional de Viviendas mediante licitaciones

¿Y aspiran llevarlo a cuánto?
Nuestra intención es que si este instrumento (el fideicomiso) da resultado, llevar ese porcentaje del 20 al 50% para ahí. 

¿Dejarán de construir?
Pasamos del proceso de construcción de la ANV a un proceso de subsidio a la cuota, donde vemos menos riesgo porque quien pone el capital son los privados, quienes construyen y venden son los privados, nosotros solo vemos si la persona que solicita el subsidio lo necesita. 

¿Qué papel juegan los sistemas alternativos de construcción?
La empresa es la que decide si los quiere utilizar o no. El DAT es el que habilita sistemas constructivos para que el Estado los financie. La vivienda promovida podes hacerla por sistema tradicional pero no es obligatorio. Si vos logras que cierre la ecuación económica por el sistema tradicional, bárbaro.

Nosotros precisamos llegar a determinado precio para que la gente pueda acceder. Y aquellos deciles que no puedan acceder nosotros ayudarlo. De esa manera que el ministerio genera un mercado que hoy no estaría. 

La condición del ministerio es que el costo sea de 1.000 a 1.200 dolares el metro cuadrado. 
Exacto. Si eso se cumple funciona el sistema. 

¿Cuál es la política sobre viviendas abandonadas?
Tenés diferentes realidades, viviendas abandonadas que no sabés quién es el dueño y otras porque el mercado no tiene la capacidad de absorber, a la persona no le sirve alquilarla y no puedo obligar a que la alquile o se la expropiamos. Creemos que este tipo de incentivos va a hacer que se mueva el mercado, el hecho de poderla reciclar y que tenga incentivos económicos, construir en la altura. 

¿Y las propiedades abandonadas del Estado?
Son realidades diferentes, esas propiedades ahora la LUC dice que esos bienes que están vacíos y sin uso pasarían al Ministerio de Vivienda justamente como cartera de tierras. Por lo público es más fácil saber dónde están, quiénes son, esas pasarían todas para el Ministerio de Vivienda, pero hay que declararlas vacías, sin uso y que el organismo no la necesita, va a pasar mucho con estaciones de AFE. Hay otros organismos que tienen cartera de tierras. 

El Presupuesto del Ministerio de Ambiente se va a formar con las direcciones que se van. ¿Alcanza?
Creemos que tienen que ampliarle ese presupuesto, tiene que ser mayor a la sumatoria de lo que es cambio climático, Dinagua y Dinama porque hay toda una estructura que la sustenta el Mvotma de Secretaría que si no le das esos recursos no lo vas a poder armar.

Muchos de los expedientes que trata la secretaría están vinculados a ambiente.
Notoriamente el 60% o 70% la gran mayoría de los recursos de movimientos de expedientes viene por Dinama. 

¿Y recursos de Secretaría se podrían ir?
No, creo que habrá que darle los propios, lo estamos trabajando semana a semana con OPP y entendemos que el dinero ayuda a que las cosas funcionen mejor, si le queremos dar un buen marco institucional a este ministerio que además creemos fundamental habrá que darle. Si me preguntas dónde el presupuesto va a tener algo de gasto, yo creo que ahí, en un presupuesto que será de achique y cierre, economía y opp tendrán que poner recursos ahí. Para que crezca y nazca bien y salga fortalecido hay que dotarlo de los recursos necesarios. 

Acá es más complejo porque no hay una unidad orgánica ni estructura pero hasta hoy el saldo que hago es altamente positivo

¿De dónde pueden llegar a salir?
Claramente nos los van a sacar a otros, espero que no sean solo del Mvotma.

¿Cómo evalúa los primeros 4 meses de la coalición?
Creo que estamos todos aprendiendo a trabajar en una coalición porque si bien el Partido Colorado y el Partido Nacional en muchos momentos de la historia formaron coaliciones para sacar adelante al país o gobernar, es la primera vez que hay algo tan pluripartidario que no es el FA. 

Acá es más complejo porque no hay una unidad orgánica ni estructura, que Sanguinetti en algún momento lo ha planteado de necesidad de una mesa o algo donde coordinar, pero hasta hoy el saldo que hago es altamente positivo. Se han pasado crisis y se van a pasar, problemas de visiones diferentes sobre temas, pasó con la LUC y el Presupuesto, también le pasaba al FA. 

Capaz que a quien más le ha costado es a los blancos porque sienten que ganaron porque fueron la minoría mayor y a veces les puede costar a algunos pero al presidente lo noto muy consustanciado con la coalición. 

Eso se refleja en lo que escribió Sanguinetti. "El Partido Nacional debe asumir que este no es un gobierno blanco sino multicolor"
Es minoría en los dirigentes nacionalistas pero sí es verdad que hay algunos que lo sienten así. Creo que el mensaje fue para esa minoría. 

¿Sería necesario ese organismo de coordinación?
Tal vez para los grandes temas nacionales sí. Para el tema presupuestal sería bueno tener una mesa.

¿Cómo vio la salida de Ernesto Talvi?
No es algo que me hubiera gustado que sucediera tan rápido. Creo que no es bueno que un ministro se vaya a tan poco tiempo, él tendrá sus motivos y fue una prueba para la coalición, rápidamente se descompuso, se está trabajando, Talvi es una persona con una capacidad tremenda que podrá aportar lo suyo desde el Parlamento.