Cada vez hay más hogares que arriendan, según datos de la Encuesta Continua de Hogares del INE
Hay varias explicaciones para este fenómeno. Aníbal Durán, director ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción de Uruguay, comentaba que muchos jóvenes ya no "echan raíces" como antes. Es frecuente que se vayan a vivir con su pareja o amigos a una vivienda alquilada.
Pero hay un motivo más profundo, y es económico.
Las tasas de interés están en mínimos históricos. Las tasas para créditos inmobiliarios en algunos países europeos y Estados Unidos son, en ocasiones, cercanas a cero. En Uruguay, de la mano de mayor competencia y en consonancia con la baja de tasas, el costo del crédito inmobiliario también bajó. Sin embargo, datos de Briq Analytics muestran que, en los últimos años, el número de hipotecas concedidas ha disminuido. El analista Federico Comesaña, uno de los socios de Briq, afirmó que los hogares actualmente mantienen cautela a la hora de adquirir un inmueble por el bajo nivel de confianza económica y precios elevados.
En efecto, a pesar de la disminución de los salarios tanto en términos reales como en dólares, los precios en el billete verde a los que se ofrecen las propiedades casi no han bajado. Esto afecta significativamente la capacidad de los hogares para acceder a un inmueble propio.
En una estimación realizada a mediados de año, Briq Analytics encontró una brecha significativa entre precio de oferta de una vivienda y su precio de concreción. Esta gran diferencia entre precios de oferta y demanda lleva a que muchos prefieran alquilar a comprar. El hecho de que las propiedades luzcan "caras" también se debe al entorno de tasas de interés tan bajas en el que estamos. Todos los activos, financieros y reales, rinden menos. Dada la falta de alternativas de inversión atractivas, los inversores están dispuestos a pagar más por las propiedades.
Por más que las tasas de préstamos hipotecarios bajaron, el costo financiero de un préstamo a largo plazo (20 o 30 años) y un monto importante (70% u 80% del valor de la propiedad, por ejemplo) es elevado.
Hay otra razón más profunda por la cual muchos eligen alquilar y no comprar: la vivienda propia está fuera del alcance de la mayoría de los uruguayos. Según estimaciones de Briq Analytics, solo 9% de los hogares tienen un ingreso suficiente para poder acceder a un crédito hipotecario que le permita financiar 80% de un inmueble medio, de 65 metros cuadrados en Montevideo*.
Esto también explica porqué tanto la oferta de inmuebles como la oferta de crédito esté concentrada en sectores de ingresos medio y medio alto.
Uruguay es un país caro. Y los costos de construcción son muy elevados, lo que se traduce en elevados precios de venta. Los incentivos que otorgó el gobierno para la llamada vivienda promovida, que ayuda a disminuir los costos para el constructor y para el comprador de la vivienda, significaron un importante dinamizador para el sector.
Hay un factor adicional: la compra de una propiedad tiene elevados costos. Hay costos no monetarios, como el tiempo de búsqueda, y costos monetarios, como la comisión de la inmobiliaria, los honorarios del escribano, costos de certificados registrales, inscripciones, gestorías, trámites, timbres e impuestos. Estas erogaciones pueden ascender a entre 5% y 10% del precio de la vivienda.
La compra de la casa propia no es solo una decisión económico-financiera. Tiene, también, muchos componentes aspiracionales y emocionales. Para decirlo en forma simple: a muchos nos gusta tener nuestra casa propia.
Una cosa diferente es si la puedo pagar. Esto depende de cuánto dinero tenga, cuánto dinero gane y/o el acceso que tenga a un préstamo.
Los cálculos arriba mencionados muestran que hogares de menores recursos y con reducida movilidad socio económica tendrán gran dificultad para acceder al ahorro necesario para comprar una vivienda, así como al ingreso requerido para poder afrontar la cuota de un préstamo inmobiliario. De ahí la importancia de la ayuda del estado, a través del Ministerio de Vivienda, en solucionar sus problemas habitacionales.
Por otro lado, hogares más jóvenes con perspectiva de aumento del poder adquisitivo, con frecuencia les conviene temporariamente alquilar.
No les conviene afrontar todos los costos asociados a la compra de una vivienda que venderán dentro de poco tiempo cuando, por razones familiares o económicas, decidan comprar una vivienda más grande.
Los inmuebles son activos con poca liquidez y elevado costo de transacción. Por ello, nos recuerda la experta en valuación de propiedades, Michelle Fleitas, que quien decide comprar una propiedad debe tener un horizonte de inversión de largo plazo.
Hay sectores que tienen acceso a préstamos a tasas bonificadas. Ellos, al enfrentar costos financieros significativamente menores, tienen un importante incentivo a comprar. Así, mientras algunos tendrán gran dificultad de acceder a la vivienda propia, a otros les conviene alquilar. Más aún, en un momento donde el costo de alquilar comparado con el de comprar está en mínimos históricos.
*Briq Analitics consideró un inmueble medio de Montevideo (65metros cuadrados), calculó la mediana de sus precios (US$ 175.177) y asumió que dicha compra se se financia 20% con capital propio y 80% con deuda a 25 años. Solo 9% de los hogares de Montevideo tiene el ingreso suficiente para pagar la cuota hipotecaria, asumiendo que el valor de la cuota es menor a 30% de los ingresos de la familia.