Los edificios en construcción y la diferencia de precios
Desde Artigas no dudan en calificar el fenómeno como un “boom inmobiliario” del lado brasileño de la frontera, impulsado en gran medida por los uruguayos. Según referentes locales, este pico se refleja en el desarrollo de nuevos proyectos residenciales. Actualmente hay dos edificios recientemente terminados y otros cuatro en construcción en Quaraí. Se trata de torres de hasta 15 pisos, con entre cuatro y seis apartamentos por planta, donde cerca del 80% de los compradores son uruguayos, señalaron.
Los valores también muestran una marcada diferencia frente al mercado inmobiliario artiguense. En uno de los edificios actualmente en construcción en el centro de Quaraí, un apartamento de un dormitorio ronda los US$ 60.000, uno de dos dormitorios cerca de US$ 80.000 y las unidades de tres dormitorios alcanzan los US$ 100.000, incluyendo en todos los casos garaje. En contraste, en Artigas, en un proyecto actualmente en obra las unidades de un dormitorio se ubican entre US$ 90.000 y US$ 100.000, los apartamentos de dos dormitorios rondan los US$ 140.000 y los de tres dormitorios llegan a US$ 180.000.
En paralelo, Lencina aseguró que los alquileres en Quaraí son aproximadamente un 25% más baratos que en el lado uruguayo de la frontera.
Los motivos detrás del fenómeno
Para el brasileño Felipe Malheiros de Moura, socio propietario y gerente de la inmobiliaria Ideal de Quaraí, los uruguayos que buscan alquilar del lado brasileño de la frontera lo hacen principalmente atraídos por los bajos costos de alquiler y el menor costo de vida mensual.
Sin embargo, a la hora de comprar, juegan otros factores que tienen que ver con facilidades financieras. Para Lencina, el contraste con el acceso al crédito en Uruguay es uno de los factores que está empujando a muchos artiguenses a comprar del lado brasileño.
Esto se debe a que hace unos cinco años se habilitó en Brasil el financiamiento habitacional para extranjeros y en el último año un cambio fue fundamental para acelerar este boom: la posibilidad de que el banco acepte el comprobante de ingresos uruguayo.
Según explicó, Lencina, la Caixa Econômica Federal -similar al Banco Hipotecario en Uruguay- cuenta con un sector dedicado específicamente a otorgar crédito a ciudadanos uruguayos, que ahora pueden iniciar el trámite presentando únicamente su último recibo de sueldo como comprobante de ingresos.
Además, señaló que las líneas ofrecen tasas de interés de entre 8% y 10%, plazos superiores a 30 años y financiamiento de hasta el 100% del valor de la propiedad.
Según detalló Malheiros de Moura, quienes acceden a financiamiento a través de instituciones financieras suelen hacerlo principalmente para vivienda propia y no con fines de inversión para alquiler. Sin embargo, aseguró que también existe otro perfil de uruguayos que compra propiedades con el objetivo de destinarlos al alquiler o preservar capital en el mercado inmobiliario brasileño.
“La búsqueda de compra aumentó mucho en los últimos años debido a que las instituciones financieras, como bancos y cooperativas, comenzaron a financiar inmuebles para extranjeros a través del sistema bancario, luego de un cambio en la normativa del Banco Central que favoreció el financiamiento habitacional en ciudades de frontera”, explicó a Café y Negocios el ejecutivo al frente de esta inmobiliaria, que administra alrededor de 450 inmuebles en la ciudad, de los cuales, cerca de la mitad, están alquilados por uruguayos.
Cómo es el perfil de los inversores y qué es lo que buscan
Según explicó Lencina, hoy conviven al menos dos perfiles bien definidos de uruguayos que están comprando propiedades en Quaraí. Por un lado, existe un tipo más vinculado a la clase trabajadora y sectores medios de Artigas, integrado por personas que no logran acceder a una vivienda propia del lado uruguayo debido a los altos costos y las dificultades de financiamiento. Para ellos, Quaraí aparece como una alternativa más accesible para dejar de alquilar y convertirse en propietarios mediante créditos hipotecarios con mayores facilidades.
Por otro lado, se encuentran los inversores de mayor poder adquisitivo -empresarios, comerciantes, productores rurales y actores vinculados al negocio de las piedras preciosas- que ya tienen vivienda en Artigas y ven en el mercado inmobiliario brasileño una oportunidad de diversificación y rentabilidad. En muchos casos compran apartamentos en edificios nuevos para destinarlos al alquiler y generar ingresos.
A nivel general, existe una mayor búsqueda de propiedades en la zona céntrica de la ciudad, debido a que queda más próxima al Puente Internacional de la Concordia, que divide ambas ciudades. Sin embargo, como Quaraí es un municipio pequeño, ante la falta de inmuebles céntricos, muchas veces terminan alquilando propiedades en barrios más alejados.
Lo que más predomina en este mercado es la búsqueda de propiedades de, al menos, dos o tres dormitorios. “La preferencia inicial suele ser por casas, pero ante la falta de oferta, muchas veces terminan alquilando apartamentos hasta encontrar una casa con las características y el espacio que buscan”, sostuvo.
A esto se suma otro fenómeno que, según Lencina, viene creciendo con fuerza: el desarrollo inmobiliario comercial del lado brasileño de la frontera.
“Como gran parte del movimiento comercial se da hoy en Brasil, el metro cuadrado comercial en Quaraí vale hasta el doble que en Artigas”, explicó, en contraposición a lo que sucede a nivel habitacional.
En este segmento aparecen inversores de mayor poder adquisitivo que buscan oportunidades fuera de los circuitos tradicionales de financiamiento. Según detalló, muchos compran casas o terrenos que no califican para créditos de la Caixa Econômica Federal -por problemas registrales, deudas o sucesiones sin resolver- pero que tienen ubicaciones estratégicas para actividad comercial.
“Hay gente que compra propiedades venidas a menos, las demuele y desarrolla locales comerciales”, señaló. Se trata, agregó, de perfiles con mayor capacidad económica que apuestan a capturar el crecimiento de la actividad comercial del lado brasileño de la frontera.
Entre el crecimiento del fenómeno y una posible burbuja
Para Malheiros de Moura el fenómeno todavía tiene margen para seguir creciendo. Según afirmó, la demanda de uruguayos por alquilar y comprar propiedades en la ciudad brasileña es diaria y se intensificó en los últimos años. En ese contexto, considera que existe potencial para un mayor crecimiento tanto en nuevos loteos como en proyectos de construcción impulsados por brasileños y uruguayos, especialmente bajo el modelo de compra de terreno y construcción de vivienda.
“Creo que la ciudad tiene mucho potencial para seguir creciendo en los próximos años, tanto financieramente como en nuevos loteos de terrenos y construcciones”, mencionó.
El operador inmobiliario también sostuvo que el movimiento ya impacta en la dinámica demográfica de la ciudad. Aunque históricamente Quaraí tuvo unos 22.000 habitantes, estimaciones locales elevan actualmente esa cifra a cerca de 30.000, de los cuales más de 7.000 serían uruguayos.
En tanto, desde el Centro Comercial e Industrial de Artigas, Lencina observa el fenómeno desde una mirada más cautelosa y advierte sobre una posible burbuja.
Según señaló, actualmente no existe intercambio de información financiera entre Uruguay y Brasil, lo que facilita que ciudadanos uruguayos puedan acceder a créditos hipotecarios utilizando recibos de sueldo “inflados” o sin un historial integrado de endeudamiento. En este sentido aseguró que ya hubo casos de personas que accedieron a financiamiento para apartamentos en construcción y luego tuvieron dificultades para sostener las cuotas, dejando algunas obras o unidades a medio terminar.
Aun así, insistió en que el fenómeno no responde únicamente a una decisión voluntaria de mudanza, sino a una diferencia estructural de condiciones entre ambos lados de la frontera. “No es que la gente quiera irse para allá, es que las condiciones son muy beneficiosas”, afirmó.
En esta línea, para el dirigente empresarial el desafío pasa por adaptar las herramientas de acceso a la vivienda a la realidad de las ciudades de frontera. “No podés jugar con las mismas reglas que juegan en Montevideo o Punta del Este; entonces el mercado se autorregula. El boom y la rentabilidad está del lado brasilero y es de acceso libre”, sostuvo.
No pasa solo en Quaraí
El fenómeno no se limita a la frontera entre Artigas y Quaraí. En Rivera y Santana do Livramento también crece el traslado de inversiones inmobiliarias y residenciales hacia el lado brasileño.
Así lo aseguró Gustavo Laclau, presidente de la Asociación Comercial e Industrial de Rivera, a Café y Negocios, quien señaló que el tema ya fue planteado ante autoridades del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) durante una reunión mantenida el año pasado.
En ese momento, las cifras mostraban que en los últimos años se había construido un edificio en Rivera y ocho en Livramento. Actualmente hay tres más proyectados del lado brasileño.
Según explicó, buena parte de esos desarrollos están siendo impulsados por uruguayos que encuentran en Brasil una oportunidad de inversión más atractiva debido a la diferencia de costos.
“Lo que sale una construcción en Livramento es hasta ocho veces más barato que construir del lado uruguayo”, sostuvo, atribuyendo esa brecha a factores como el costo de los materiales, los aportes patronales y las cargas vinculadas al sistema uruguayo.
Para Laclau, la diferencia de costos está impactando directamente tanto en el mercado inmobiliario como en la dinámica residencial de frontera. “Está motivando muchísimo a que la gente construya o tenga su casa en Brasil”, dijo.
El dirigente identificó además dos perfiles marcados dentro del fenómeno. Por un lado, personas de mayor poder adquisitivo que están construyendo o comprando propiedades del lado brasileño como residencia o inversión. “Es bastante importante la cantidad”, afirmó, y agregó que incluso jerarcas y referentes locales viven actualmente en Brasil.
Por otro lado, señaló el crecimiento de trabajadores uruguayos que residen en Santana do Livramento mientras mantienen su actividad laboral en Rivera, atraídos principalmente por alquileres más bajos y una mejor relación precio-calidad en la vivienda.
“Hoy es muy difícil competir, tanto en alquiler como en construcción”, sostuvo Laclau. Según explicó, la oferta inmobiliaria brasileña ofrece mejores precios y, en muchos casos, propiedades de mayor calidad, lo que impulsa cada vez más operaciones tanto para renta como para inversión patrimonial.
El impacto también alcanza al sector empresarial uruguayo. “Empresas de construcción en Rivera hay cada vez menos”, aseguró.
“Desde el punto de vista de la asociación comercial poco podemos hacer; lo único que vemos es esa diferencia enorme que no nos permite ser competitivos. Tendrían que escuchar más a los actores locales”, concluyó.
