Además se trabaja un conjunto porque es parte del sistema público de vivienda con Mevir, con la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), con el Plan Mejoramiento de Barrios, con la nueva Dinisu (Dirección de Integración Social y Urbana). Y los fondos, fundamentalmente salen de Fondo Nacional de Vivienda, que lo maneja la Dinavi. Pero se siguió la misma línea de lo que se estaba haciendo y se sumaron dos programas nuevos. Uno es el Avanzar, que está orientado sobre todo a los realojos y asentamientos y fundamentalmente trabaja en conjunto con las Intendencias.
Eduardo González
Foto: Leonardo Carreño.
¿Y además está el programa Entre Todos?
Sí, es un programa es muy interesante, que ha demorado más en nacer. Lo que se hizo fue tomar los beneficios tributarios y la operativa de la vivienda promovida y ponerle un tope de precio y un subsidio para las familias. Se pone también una garantía al crédito que las empresas tomen para construir esto como contraprestación al tope de precios. Esto es un trabajo en conjunto con los privados, entonces el privado tiene que tener algún aliciente para invertir y allí el Ministerio fundamentalmente da el marco jurídico para que los privados presenten proyectos.
¿Cuántos proyectos hay actualmente?
Se han presentado 5.400 viviendas. Cerca de 4.200 ya aprobados en una primera instancia. No hay que perder de vista que es un programa de proyectos de vivienda. O sea, desde que uno presenta el proyecto, se hace todo el trámite, hasta que tiene la vivienda hay un proceso de obra en el término. Lo que pasó es que algunos proyectos de viviendas promovidas, que no habían tenido salida, se pasaron a este programa y tuvieron resultado, lo cual es algo muy bueno, porque el Estado ya había hecho el sacrificio fiscal y habían quedado viviendas prontas.
¿En plata, cuánto representa?
Son cerca de US$ 400 millones en obras. Si el Ministerio tuviera que poner la plata, son unos US$ 400 millones.
La familia lo que tiene que pagar es el escribano y esos gastos propios de la compra de una vivienda, es prácticamente sin entrega inicial La familia lo que tiene que pagar es el escribano y esos gastos propios de la compra de una vivienda, es prácticamente sin entrega inicial
¿Cómo fue el proceso de creación de este plan?
Primero se hizo el armado de la normativa, luego nos centramos en las empresas para tener materia prima, que son los proyectos y las viviendas; y el último escalón fue la normativa de los subsidios y el estudio de las familias. Hay familias que ya tienen su vivienda.
¿Es fundamental la coordinación para que pueda llevarse a cabo?
Si, por un lado con los bancos. Tenemos un compañero que es el Banco Hipotecario, que gracias a al Fondo de Garantía y Crédito Hipotecario con el Ministerio de Vivienda, le da garantías al banco del 25% del valor de la vivienda.
¿Cuál es el promedio de costo de la vivienda de este plan?
Entre US$ 100.000 y US$ 120.000. Es un conjunto de cosas, porque hay un tope de precios, pero no quiere decir que no sea necesario venderlo por debajo de eso si de repente la zona marca que no se puede vender a más de US$ 90.000. O sea que nosotros ponemos un tope y puede ser por debajo pero además trabajamos en conjunto con el banco en la medida que el banco lo tasa. Sobre ese precio, el banco financia el 95% y esto es inédito. Además el 5% restante lo puede otorgar el Ministerio como subsidio. La familia lo que tiene que pagar es el escribano y esos gastos propios de la compra de una vivienda, es prácticamente sin entrega inicial.
¿Es para Montevideo e interior?
Se orienta aún mucho al interior, casi el 83% es en el interior del país. La cuota queda en el entorno de los $ 20.000 que es similar al valor de un alquiler.
¿En qué etapa está el plan hoy?
Ahora estamos en una nueva etapa con un ajuste programático y en la etapa de difusión del programa, más que nada para las familias.
Eduardo González
Foto: Leonardo Carreño.
¿Qué necesitan las familias para aplicar?
Tiene que ser bancarizados. El trámite se hace a través de la empresa que es quien nos manda la información a nosotros y ahí se estudia cada caso.
¿Está vinculado el particular bancarizado, las empresas constructoras y el Estado que participa pero sin poner la plata?
Tiene otras connotaciones porque al ser inversión privada y el Ministerio lo que hace es garantizar, la siniestralidad es muy baja. Por ejemplo, un edificio de 20, 25 viviendas sale unos US$ 3 millones y hoy tenemos proyectado más o menos ese monto, pero en miles de viviendas. Porque los créditos son para los privados, los que construyen son privados, con financiación propia. El Ministerio solo es garante, entonces estás generando vivienda social sin recurrir a fondos públicos. Significa, además, que tu Fondo Nacional de Vivienda lo podés dedicar a otros programas mucho más asistencialistas.
¿O sea que el Ministerio se convierte en un facilitador?
Básicamente, si.
¿Por qué el constructor hace algo con tope de precio mientras que en otros proyectos no lo tiene?
Una parte es por la garantía, que le permite de algún modo poner menos capital propio y por otro lado, el tope y la contribución económica a las familias y el ministerio ayuda en eso.
Y el ayuda el CIR (Certificado de Incorporación al Registro), históricamente existía el DAT (Documento de Aptitud Técnica), que hacía evaluaciones respecto a las nuevas tecnologías en la construcción. En esta administración se buscó agilizar ese mecanismo. Siguen existiendo, lo mismo que antes, son siete y se basan en una declaración jurada, donde, frente a un sistema constructivo nuevo que se desconoce el comportamiento del sistema como integral, el privado debe aportar los fundamentos técnicos, tal vez es una homologación de un DATEC, o de alguna institución internacional reconocida que cumple con tal y cual estatus. Entonces, sería una reválida. Se chequea que eso es coherente y se cumple se emite el certificado. Esto ayudó a bajar los costos con métodos alternativos de construcción e industrializados y por eso el constructor logra tener rentabilidad. También por eso la mayoría de los proyectos están en el interior, en planta baja, en casitas.
¿Hay que informar a los inversores para que se sumen?
Sí. Hay que difundir el programa y difundir los beneficios. Se tiene que entender que realmente el valor, es el valor de un alquiler. Cuando viene un proyectista, lo primero que digo es: "fíjense si el valor de cuota que arroja el valor de su vivienda es similar al alquiler de la zona".
Parecería una buena solución para quien quiere comprar, ¿cuánto demora el proceso?
El primer paso es entrar a la página del Ministerio, donde dice Entre todos - Sueños en Obra, hacer click ahí y después hay dos opciones: quien quiere presentar un proyecto y quien quiere una vivienda.
Ahí están todos los proyectos que ya fueron aprobados. Si uno entra va a ver un render donde está la ubicación, el valor, está la tipología, está incluso el link de la empresa. Entonces, si le interesa, puede llenar el formulario que está en la página también, le conviene comunicarse con la empresa ya que es la empresa quien nos va a mandar a nosotros el listado de las personas interesadas. Ese método ha resultado ser una gran cosa porque la empresa quiere vender y se pone a trabajar a favor de la familia.
Para hacer un complejo de 10 viviendas con un sistema alternativo, desde que arranca hasta que termina, ¿cuánto tiempo lleva?
Depende del sistema, hay algunos que son muy rápidos, llevan cinco o seis meses. Una cosa importante es que por ejemplo un complejo de ocho viviendas, el Ministerio lo apalanca económicamente porque está orientado a pequeños proyectos en pequeñas ciudades, puede ser un reciclaje en la Ciudad Vieja, ahí el Ministerio aporta a través de un fideicomiso.
¿Cómo fue la negociación con los bancos?
Tuvimos que crear un speech verdadero para evangelizar a los bancos en el Sistema Nacional de Garantías (SIGA), porque es un SIGA específico para ellos. Es decir, yo no le pido al banco que cambie sus condiciones para aceptar un cliente. Lo que digo es que este cliente al que hoy le vas a dar un crédito para comprar un monoambiente, te va a pagar $ 20.000 por mes. Bueno, lo que decimos es que a esta familia ahora se le permita con $ 20.000 acceder a dos dormitorios, pero vos lo vas a analizar del mismo modo.
Para el banco sería: si puede pagar el préstamo o no lo puede pagar. En el caso de que pueda, se le mejora el lugar para vivir.
Sí, pero además a esa familia el monoambiente no le servía porque eran cuatro, entonces o se apretaban allí o decidían alquilar. Ese fue un poco el rol y muchas cosas también se han ido descubriendo sobre la marcha. Por eso es que ahora queremos también hacer unos ajustes, es una gran herramienta para promoción, por ejemplo para viviendas en Ciudad Vieja.
Eduardo González
Foto: Leonardo Carreño.
¿El Ministerio no aporta capital?
Al principio lo iba a hacer. Después pasó a aportar SIGA. Después suponíamos que las empresas iban a querer algo de capital y SIGA pero la realidad marcó que pedían solo SIGA. O sea que podemos hacer vivienda social sin dinero del Estado.
¿En qué situación está el edificio de madera que se iba a construir en Durazno?
Respecto a eso quiero puntualizar algunas cosas. El Ministerio se involucró desde el principio de la gestión en la promoción de la madera, al punto de que tiene firmado un convenio con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), en el marco de la hoja de ruta. Es una meta país cuidar el medio ambiente, cuidar la huella de carbono.
El Ministerio tiene un importante interés, de hecho el edificio que estuvo en los últimos días en conversación, quien lo financia es el Ministerio. Es el Ministerio quien le encargó a la ANV que haga la licitación y que lo lleve adelante. No tenemos que olvidar que es algo nuevo para nosotros. La tecnología de la construcción en madera para nosotros es nueva. Por tanto, nosotros tenemos que recurrir a asesores expertos, chilenos, finlandeses que asesoraron a la ANV también, a los efectos de que nuestra primera gran experiencia —porque no estamos hablando de una casita, estamos hablando de un edificio—, sea un éxito. Entonces, el Ministerio en este camino, no lo está trancando bajo ningún concepto. Cualquier trámite de una licitación en este caso lleva sus tiempos que a veces se atrasan, por diferentes razones, se corren los plazos. Para que la construcción del edificio empezara en setiembre de 2023, se debería haber iniciado el trámite del CIR en mayo y no empezó en mayo, empezó a fin de año. No es un tema de culpas, son procesos técnicos complejos.
¿Quién debió iniciar este trámite en mayo de 2023?
La empresa, pero a su vez ellos también estaban condicionados por la licitación anterior, estaban sujetos a otros plazos. Y a su vez, el organismo que estaba licitando también estaba sujeto a otros plazos. Cualquier edificio en la altura que se haga, necesita al ingeniero que calcule. Bueno, acá también participan ingenieros, en la planta y en el cálculo del proyecto. Lo que quiero decir con esto es que por ser algo nuevo y por tener que tener en cuenta todos estos aspectos que son los mismos que se contemplan para cualquier edificio, de cualquier material, tenemos que velar por la seguridad, sobre todo por ser algo nuevo para nosotros.
¿Cómo sigue?
En breve nos estaremos comunicando con la empresa. Empezamos a trabajar, recurrimos al BID para tener un ida y vuelta más enriquecedor porque tienen más experiencia. Se definieron determinadas observaciones que se van a transmitir a la empresa y la empresa las levantará. Estoy convencido de que vamos a llegar a buen puerto, pero estamos en el proceso del análisis para dar la seguridad absoluta considerando que Uruguay hasta ahora no había tenido esa tecnología.
