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¿Vender bienes raíces en Rusia? ¿Acaso están locos?

La inescrupulosidad del mercado negro de agentes inmobiliarios ha llevado a exigir inusuales certificados para realizar operaciones en el sector

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02 de enero de 2019 a las 05:02

Por Andrew E. Kramer

El departamento de una sola habitación de Elena Kotova en las afueras de Moscú había comenzado a sentirse pequeño. Su hijo casi cumplía 4 años. Ella y su esposo tenían trabajos fijos, ella como economista y él como gerente de una empresa constructora. Era momento de comprar un nuevo departamento.

“Solo necesitamos más espacio”, dijo ella. Encontraron un departamento de dos recámaras y consiguieron una hipoteca así como un comprador para su antiguo inmueble. Al aproximarse el día de cerrar la transacción, esta pareja todavía tenía un pendiente. Cada uno necesitaría un certificado de cordura proporcionado por un psicólogo. “Estudiarán nuestro estado mental”, explicó. “Si todo es normal, nos darán el documento”.

Para vender sus propiedades, a Kotova y otras decenas de miles de rusos se les pide que obtengan un documento de este tipo. Este certificado, que debe estar firmado y sellado por un médico, es una protección legal contra un problema generalizado en los convenios de bienes raíces de Moscú: los fraudes desmesurados y los juzgados deficientes.

Esta es la situación de un mercado de bienes raíces lleno de “agentes inmobiliarios negros”, agentes de ventas sin escrúpulos que emplean una variedad de tácticas para apartar a los moscovitas de su dinero o de sus propiedades en la ciudad más grande de Europa. Los medios de comunicación rusos acuñaron esta frase y describieron a los agentes como delincuentes que trabajan en un mercado negro de bienes raíces, en una ciudad donde se venden US$ 29.000 millones en propiedades cada año.

En una maquinación común, los agentes se confabulan con los dueños de los inmuebles para venderlos y luego solicitan la anulación de la venta con el argumento de que el vendedor estaba temporalmente fuera de sus cabales. Los compradores pierden su dinero, los vendedores conservan su propiedad, y los agentes —y los jueces que hayan participado en esta estafa— se embolsan millones de rublos. Los compradores pueden presentar una demanda para reclamar el dinero, pero el activo que puede ser la recompensa más lucrativa es el departamento, y este está fuera del alcance. Las leyes normalmente protegen a los dueños de los inmuebles en este tipo de controversias.

Los agentes afirman que este fraude surge con la suficiente frecuencia como para que en casi todas las 140.000 transacciones anuales efectuadas en Moscú se haya solicitado que los vendedores presenten certificados de cordura en los últimos años.

La mayoría de los fraudes tienen que ver con edificios en obras

La mayoría de los fraudes tienen que ver con edificios que aún están en obra, donde los constructores ofrecen descuentos en preventas pero con frecuencia se roban el dinero y se declaran en bancarrota. El Ministerio de la Construcción informó en agosto que tenía 34.085 querellas derivadas de esas transacciones.

Si la compra de inmuebles es angustiante, los residentes de Moscú, una ciudad de barrios históricos arbolados y extensiones de bloques de departamentos de concreto en las afueras, se enfrentan a una gama vertiginosa de posibles tropiezos. Las incertidumbres legales abundan. Los que deseen mudarse para aprovechar oportunidades de empleo lo dudan por las dificultades que implica comprar y vender propiedades. Los bancos tienen problemas para calcular el riesgo en un mercado que tiene derechos de propiedad deficientes. El Fondo Monetario Internacional ha mencionado que existe una evaluación inadecuada del riesgo que constituyen las hipotecas como amenaza para el sistema bancario.

Los medios de comunicación culpan a las sanciones por las dificultades económicas de Rusia, pero los economistas señalan como un obstáculo importante a la corrupción y a la burocracia: por ejemplo, con los requerimientos de certificados de cordura para lo que deberían ser ventas de rutina. “El precio del petróleo y las sanciones no son las razones principales de la falta de crecimiento”, afirmó Yevgeny Gontmakher, profesor de la Escuela Superior de Economía. “Para lograr un crecimiento económico, debemos reformar los juzgados, las empresas estatales y las agencias regulatorias”.

Agentes asesinos

Hace unos meses, un grupo de agentes de bienes raíces siguieron una regla fundamental del mercado inmobiliario: ubicación, ubicación, ubicación. Estaban en busca de un área tranquila con pocos vecinos y un buen acceso a los muelles para deshacerse de los cuerpos de los clientes que se habían interpuesto en sus manipulaciones.
La policía rusa declaró que durante un lapso de cinco años hasta agosto de este año, este grupo había matado a nueve clientes y tirado algunos cuerpos en un lago de la zona boscosa fuera de Moscú.

Encontraban clientes viejos o alcohólicos que deseaban vender sus departamentos y mudarse a pueblos pequeños en la región de Tver, al norte de Moscú, donde son más baratas las bienes raíces. Los vendedores planeaban obtener ganancias de sus propiedades en Moscú y vivir en comunidades consideradas como retiros tranquilos.
Después de que se vendían los departamentos de Moscú, los agentes depositaban las ganancias en un tipo de cuenta de garantía que ellos controlaban. Luego invitaban a los clientes a dar un recorrido para buscar casas cerca del lago. Esta banda ahogaba a los clientes o los asfixiaba con bolsas de plástico.

Los potenciales compradores se enfrentan a una gama de obstáculos.

A Kotova y su esposo les pidieron que consiguieran los certificados antes de hacer la transacción para cambiar su departamento de una recámara por uno de dos recámaras, a pesar de que ambos trabajan de tiempo completo y de que ninguno de los dos muestra señales visibles de enfermedad mental alguna.

Los vendedores llegan a hospitales como el Hospital Psiquiátrico de Moscú N° 1, en el barrio de los Estanques Limpios, que alberga algunas de las propiedades más caras de la ciudad. Los psicólogos acompañan a las personas que van a firmar convenios de bienes raíces por un pasillo a una sala de exámenes. La prueba dura alrededor de 20 minutos.

Antonina Parivova, psicóloga, señaló que la prueba no arroja un diagnóstico médico, sino que evalúa si la persona piensa de manera racional o si ha sufrido algún daño cerebral.

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