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Ambas casas están ubicadas en la zona protegida de la playa

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Denuncias en José Ignacio: qué dice la normativa sobre las construcciones en la costa

La directora de Urbanismo de la Intendencia de Maldonado dijo que "ante la duda" prefiere actuar en favor del que está construyendo

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27 de abril de 2022 a las 14:14

La calma que acostumbra a reinar en el balneario José Ignacio en esta época del año se vio sacudida en las últimas semanas. No se trata del momento cumbre de la temporada, en el que turistas -principalmente argentinos- copan la zona, pero sí son días de alta tensión entre la comunidad de vecinos, que siguen molestos ante la construcción de dos propiedades presuntamente irregulares en la zona prohibida de la playa.

Pese a haber presentado dos demandas ante el Poder Judicial y haber enviado una carta formal al presidente Luis Lacalle Pou, los residentes insisten con sus reclamos al no ver una solución clara tras más de dos años y continúan pasando reproches informales a la Intendencia de Maldonado.

Al mismo tiempo, el caso mantiene alerta a los dos propietarios argentinos implicados, Andrés Reinaldo Rossi y Siobhan Dumas, quienes sostienen que no incumplen con la normativa vigente, y a las autoridades del Ministerio de Ambiente, que fue el que dio, en su momento, el visto bueno (a través de un permiso ambiental) para dar inicio a las obras.

Ambas propiedades superan el límite de altura permitido, según la versión del abogado de los vecinos

El conflicto parte de la base de la ordenanza vigente en el balneario para las edificaciones ubicadas en "manzanas de fragilidad ecosistémica", que, al ser casas próximas a la playa, deben seguir ciertas "normas especiales".

La reglamentación establece que, para no alterar el cuidado de las dunas ni afectar el entorno natural de la costa, las propiedades no pueden sobrepasar los seis metros de alto ni utilizar materiales pesados (como hormigón y acero), así como tampoco ser levantadas sobre la arena –salvo que se utilicen pilotes– . Es en ese punto donde se enmarcan las primeras diferencias entre vecinos y propietarios.

Cada proyecto construido en la zona debe, necesariamente, presentar una consulta previa, "con planos de curvas de nivel indicando la cresta del cordón dunar litoral" y estar "estructuralmente adaptado a un ambiente costero de alta energía". Allí la norma especifica que los pilotes deberán contar con una altura mínima de 1 metro, una separación de más de 2.50 metros entre sí y que no podrán tener un diámetro mayor a 30 centímetros.

También aclara que está prohibida la plantación de césped o el cubrimiento de las dunas con humus o tierra y señala que solo estarán autorizadas las construcciones que puedan ser conectadas a la red pública de saneamiento.

Las construcciones, dice la normativa, deben estar un metro por encima de las dunas y a partir de ahí pueden tener seis metros de altura. Una de las casas en cuestión sobrepasa en un metro y medio esa altura, según la denuncia de los vecinos. La familia Sánchez Elía contradice esa versión y asegura que la propiedad no está un metro y medio más arriba de lo permitido, sino que el 4,7% de su superficie excede el límite de edificación.

El problema de la otra, correspondiente a Rossi, es que su base no está un metro por encima de las dunas, afirma la denuncia. Además, está última, dicen los vecinos, es enteramente de hormigón. 

Una de las propiedades en proceso de obra

La directora de Urbanismo de la Intendencia de Maldonado, Soledad Laguarda, visualizó que José Ignacio, el balneario que a comienzos de los 90 estaba poblado de ranchos y reunía a unos 100 residentes, hoy se encuentra plagado de "mega casas, con arquitectura propia e identificatoria", y "mansiones de hormigón" que dan una "nueva identidad" a un pueblo que ya suma el doble de la población para la que fue originalmente creado el reglamento, en 1993.

Fue así que, en abril de 2021, impulsó, entonces, un texto modificativo del decreto 3927 del Plan de Ordenamiento Territorial para la protección y el desarrollo sostenible del área entre José Ignacio y Garzón en el que propuso eliminar la palabra "liviana" de la normativa vigente. Según explicó a El Observador, el término, a su parecer, no hacía referencia explícita a que las propiedades debieran contar con un sistema constructivo liviano, como se le reclama a los ciudadanos argentinos.

"Su interpretación es amplia y puede no corresponder exactamente con un sistema constructivo determinado que sea reconocido como estructuralmente adaptado a un ambiente costero de alta energía", justificó en la redacción de la modificación que está a estudio de la Junta Departamental. 

Consultada por el momento en que impulsó este cambio –cuando ya era conocido el conflicto entre vecinos y propietarios– la directora argumentó que su intención era "ordenar" la normativa: "La ordenanza no aclara a qué se refiere cuando habla de liviano. Yo en arquitectura puedo decir que una arquitectura es liviana porque su imagen es liviana, por ejemplo, independientemente de que su sistema constructivo sea liviano. En ningún punto, la ordenanza dice específicamente con sistema constructivo liviano. Una cosa es el sistema constructivo y otra es la arquitectura, la imagen".

A su vez, reconoció que es partidaria de "aggiornarse" a las características que presenta José Ignacio en la actualidad: "Cuando no está claro (un caso), la administración tiene que actuar siempre en favor del administrado. Yo, si tengo la posibilidad de que tengan razón en algún momento, no puedo cerrarme. Esto es un debate técnico sobre la palabra liviana".

Desde su punto de vista, la regla no especifica que las casas deban estar construidas de madera, lo cual, cree, tampoco tendría "sentido" en un balneario que ve poblado por residencias de hormigón de lujo, que es habitualmente elegido por los famosos para vacacionar. "Está lleno de casas que tienen cimientos de hormigón. Lo importante para no afectar a la duna es la manera en que se hace la segmentación, las columnas y la base en donde se apoya la casa, no lo que puse como techo o la última parte", explicó.

"Cuando otros vecinos en esas mismas manzanas hicieron columnas y plataformas de hormigón y arriba pusieron casas de madera nadie se quejó. En este caso particular, están las mismas columnas y plataforma de hormigón, pero la casa también es de hormigón. Lo importante es la segmentación para no tocar la duna", volvió a insistir.

Construcción sobre la duna

El abogado de los vecinos, Mauricio Fioroni, dijo, por su parte, que como Laguarda "no pudo hacer que las casas sean livianas" lo que ensayó fue un intento de "quitar el requisito de la norma", en beneficio de los propietarios. "Además de grave, por lo que implica hacer una norma para dos particulares, es muy grave porque son capaces, para ello, de comprometer la conservación del resto de la costa", apuntó.

Tras una comparecencia de los vecinos en la Junta Departamental, los cambios impulsados por la directora quedaron truncos, según el abogado. Laguarda aclaró, sin embargo, que, por su complejidad y extensión, el documento aún permanece en el organismo, pendiente de estudio. 

Más de una vez, el caso pasó a manos del intendente de Maldonado, Enrique Antía, quien mantuvo diversas reuniones con los vecinos. Ahora, las responsabilidades también recaen sobre el ministro de Ambiente, Adrián Peña, quien, según el grupo de vecinos, recibirá un "golpe en la nuca" en caso de que ambas propiedades sean demolidas a partir de una sentencia judicial. 

Peña expresó a El Observador que desde el ministerio indicaron en su momento a una de las casas que debía ajustarse a lo que establece la resolución para continuar la obra. "Ellos presentaron recurso en contra y opciones de mitigación y están en esas vueltas a las que tiene derecho el administrado", explicó.

"Nunca se había sido tan duro con una construcción en la costa", añadió.

Peña aseguró que ambas construcciones ya estaban autorizadas al momento en que asumió el ministerio. El abogado Fiorini, por su parte, respondió con documentación que indica que el ministro dio el aval para continuar con una de las obras que tenía su autorización ambiental vencida.

En años anteriores, los vecinos del balneario ya habían tenido sus cruces por distintas intervenciones que ocurrieron en la playa. En una oportunidad, denunciaron la acción de un propietario que "aplanó la duna que estaba enfrente de su vivienda en dos horas de trabajo con una máquina" sin que la policía costera lo detuviera. También hubo reparos por la instalación de cercos, que el director del parador La Huella, Martín Pittaluga, tomó como un "intento de privatización".

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