El mercado inmobiliario no está ajeno el clima de incertidumbre que gira sobre la marcha de la economía y las malas noticias que han llegado en los últimos meses desde los países vecinos. Sin embargo, hay un negocio que tiende consolidarse y darle cierta estabilidad a este nicho de actividad de la construcción: los alquileres.
Más allá de que para muchas familias acceder al sueño de la casa propia continúa lejos por los valores que se manejan y las tasas de interés para financiar una hipoteca, hay otro público -básicamente compuesto por jóvenes- que prefieren alquilar antes que comprar. Y es precisamente esa demanda la que está dándole cierto dinamismo a los nuevos proyectos que se están construyendo bajo la ley de Vivienda Promovida (antes conocidos como Vivienda de Interés Social -VIS-). Los alquileres de apartamentos a estrenar de estos edificios de 1 dormitorio están entre $ 16 mil y $ 17 mil, mientras que los de 2 dormitorios están en un rango de $ 20 mil a $ 21 mil, en barrios como Cordón, Centro o La Blanqueada.
La buena noticia para los inquilinos es que los precios de reajuste de los alquileres dejaron de subir por encima de la inflación. Desde octubre del año pasado, los alquileres están subiendo a una tasa menor que los precios al consumo. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) para el relevamiento del a canasta de consumo, los alquileres subieron 5,6% en los 12 meses a octubre de este año. En el mismo período, el costo de vida aumentó 8%, lo que implica que en términos reales, los alquileres se abarataron 2,2%
“Los contratos de alquileres se están renovando prácticamente a los mismos valores. No se logra ajustar con incrementos como en otros años porque ahora hay más oferta”, explicó a El Observador el director de la inmobiliaria Acsa, Mateo Campomar.
El operador explicó que la “gente joven” prefiere cada vez más “no atarse tanto” y que por eso incluso buscan contratos de arrendamientos a plazos “más cortos” como a un año. De hecho, en procura dar una respuesta a ese público fue que Acsa lanzó a principios de este año -junto a Sinergia- una nueva opción de alquiler sin contrato ni garantía. El coloving ZAG funciona un viejo hotel en Ciudad Vieja y ofrece habitaciones similares a un apart hotel con todos los servicios incluidos, con tarifas mensuales desde unos $ 19 mil.
La opción del alquiler gana “cada vez más adeptos”, una fenómeno que no solo se da en Uruguay, acotó Fabián Kopel, director del desarrollador inmobiliario Ventura. En ese sentido, añadió que la ley de VP continúa siendo un “soporte fundamental” para el futuro del real state, en la medida que se vea el negocio de la construcción de vivienda con destino al arrendamiento. “Si uno se dedica a ver el mercado solo para comprar inmuebles como destino final, estamos analizando parcialmente el negocio”, explicó. El empresario indicó que los jóvenes de hoy el deseo “aspiracional” de acceder a la propiedad de un inmuebles “tiende a desaparecer. Hay que cuestionarse si los jóvenes del futuro van a querer comprar inmuebles en términos generales”, afirmó.
El empresario no tiene duda que esa tendencia terminará por acentuarse a futuro. Por ello consideró que es “necesario” que se incremente la oferta para darle cierta “estabilidad” al mercado de alquileres. En ese sentido, rescató los cambios que derramó la ley de VP sobre nuevas construcciones y servicios conexos en barrios como Cordón y La Blanqueda.
Kopel indicó que la ocupación de los nuevos edificios de VP de apartamentos de 1 y 2 dormitorios se colocan con bastante fluidez apenas se culmina la obras. En los de 3 dormitorios suele ser un poco más lento, pero terminan cerrándose muchas veces por estudiantes del interior que se juntan para compartir gastos.
Leve baja en precios de venta
Los precios que piden los propietarios por sus inmuebles tuvieron en octubre un segundo mes de leve corrección a la baja. De esa manera, el mercado se mantiene en una trayectoria de relativa estabilidad, en un escenario en el cual la suba del dólar del segundo y tercer trimestre del año recortaron la capacidad de los hogares para acceder a la vivienda propia.
El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo una baja de 0,3% en octubre comparado con setiembre. De esa manera, acumula un retroceso de 0,5% en dos meses.
El indicador releva la totalidad de los avisos clasificados de apartamentos en Montevideo de los principales portales especializados de Uruguay. Los datos son procesados y normalizados para determinar la evolución del precio de oferta en dólares del metro cuadrado por barrio y luego se elabora un indicador para la capital en su conjunto.
Los precios de los inmuebles acumulan una baja de apenas 0,1% desde abril, cuando interrumpió una tendencia al alza que mantuvo desde mediados de 2016.
Si se compara con igual mes de 2017, los precios de oferta de los inmuebles se encuentran 3% por encima en octubre. Sin embargo, esa tasa viene desacelerándose mes a mes. En setiembre, la variación interanual en dólares era de 3,8% y en mayo de 5,8%.
La suba del dólar encareció el precio de los inmuebles en UI y afectó la capacidad de los hogares para adquirir una vivienda.
En octubre, el precio medio del metro cuadrado que pedían los propietarios por sus inmuebles se encontraba 6,8% por encima de igual mes del año pasado. Y el poder de compra de los salarios medidos en metros cuadrados de inmuebles cayó 7,1% en ese período.
De todas maneras, en el último mes, la estabilidad del dólar –que alcanzó un techo en el mercado interbancario– contribuyó a moderar la pérdida de poder de adquisitivo. En setiembre, el aumento interanual de los precios de oferta en UI era de 9% y la caída del poder de compra del salario real en metros cuadrados era de 9,1%.
Margen más estrecho para desarrolladores
El grueso de los proyectos VP son adquiridos por inversores privados que buscan obtener una renta luego con su arrendamiento. El director de Ventura comentó que el Mundial de Rusia primero y luego la crisis cambiaria que experimentó Argentina -hace un par de meses atrás- le pusieron un “freno” algo más prolongado de lo previsto al negocio de ventas, ya que no era posible “machear” la punta vendedora con la compradora. “Los desarrolladores no estaban dispuestos a vender y los inversores tampoco quisieron moverse mucho”, admitió Kopel. Si bien todavía persisten la incertidumbre, se recobró algo de dinamismo, aunque los márgenes para los desarrolladores se achicaron un poco. Kopel consideró como “natural” que se dé este fenómeno porque hoy también hay una “mayor certeza” sobre la colocación del producto respecto al pasado, más allá del ruido que genera sobre algunos emprendimientos de menor y mediano porte la obligación que tienen los privados de ofrecer un cierto número de apartamentos con precio topeado a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).
Producción: Federico Comesaña
