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La crisis del sector inmobiliario alemán profundiza el déficit de viviendas
La empresa Project Immobilien, que gestionaba la construcción de un edificio de departamentos en un barrio de Berlin quebró este verano, golpeada por la crisis del sector inmobiliario que azota a Alemania desde hace meses, y dejó a cientos de compradores sin un lugar para vivir.
El caso de Project Inmobilien es fiel reflejo de la situación del mercado inmobiliario alemán que se enfrenta a una crisis caracterizada por el aumento de los costos, la interrupción de proyectos y la quiebra de empresas.
El sombrío estado de ánimo de la industria sobrevuela la próxima “Cumbre de la Vivienda”, que se espera que reúna a representantes de la industria, el Canciller Olaf Scholz, y la ministra Federal de Construcción, Klara Geywitz.
"Los inversores ya no saben cómo rentabilizar algunos proyectos", explicó Tim-Oliver Müller, presidente de la HDB, la federación alemana de la construcción.
Una empresa inmobiliaria de cada cinco declaró haber anulado proyectos de construcción en agosto, y el 11,9% de ellas han tenido problemas de financiación, según un sondeo reciente del instituto IFO.
En Berlín, los compradores del edificio de Project Immobilien, en el céntrico barrio de Prenzlauer Berg, ya habían pagado la mitad de su propiedad.
Mientras los precios inmobiliarios siguen cayendo, los expertos coinciden en que no es una señal de recuperación sino un síntoma de un problema mayor. La cuestión clave es que no se están construyendo suficientes viviendas nuevas y asequibles, lo que provoca una caída en la construcción, una creciente escasez de viviendas y un aumento de los alquileres.
Las razones de la crisis son múltiples y dependen principalmente del aumento de los costos de financiación y de construcción, que han frenado considerablemente las nuevas construcciones en Alemania. Esto ha llevado a que varias promotoras inmobiliarias paralicen sus nuevos proyectos de construcción.
Cifras recientes de la Oficina Federal de Estadística revelan una marcada disminución de la actividad de la construcción, con la aprobación para la construcción de 21.000 apartamentos en julio de 2023, una caída del 31,5 por ciento en comparación con el año anterior.
Dos factores principales que contribuyen a la disminución de la actividad de la construcción son el aumento significativo de las tasas preferenciales por parte del Banco Central Europeo (BCE) desde mediados de 2022 y los mayores costos de construcción en Alemania debido al aumento de los precios de la energía, el encarecimiento de los materiales y las dificultades de entrega.
El aumento del costo financiero y la alta inflación erosionan desde hace tiempo el poder adquisitivo de los alemanes. En consecuencia, los precios inmobiliarios han caído por segundo año consecutivo. Sin embargo, los precios de las casas y apartamentos, especialmente en las grandes ciudades, siguen siendo extremadamente altos.
Un informe del Instituto Eduard Pestel de Investigación de Sistemas sugiere que la escacez de vivienda en Alemania es tran grave como hace veinte años. el estudio señala que faltan más de 700.000 departamentos, sobre todo de bajo costo. Además de la escasez de viviendas, los alquileres siguen aumentando. Según la Asociación Alemana de Inquilinos, los alquileres cotizados en las principales ciudades aumentaron una media del 6,7 por ciento en el primer semestre del año.
"Se tienen que construir más edificios asequibles en Alemania para que los que buscan piso puedan encontrar", recalcó el canciller Scholz este lunes.
La crisis del sector es un duro golpe para el gobierno, que cuando llegó al poder a finales de 2021 prometió construir 400.000 viviendas al año. Un objetivo muy lejano: el sector espera alcanzar las 250.000 este año, e incluso bajar a 200.000 en 2024.
Para estimular el lento ritmo de construcción de viviendas, las propuestas en danza incluyen requisitos menos estrictos impuestos por el Estado para los nuevos edificios y un nuevo programa de financiación con préstamos de construcción a bajo interés para las familias.
Además, la industria inmobiliaria aboga por una reducción del impuesto a la transferencia de bienes inmuebles, menos burocracia y la transferencia con descuento de suelo público para el mercado de viviendas de alquiler. Sin embargo, los expertos expresan dudas sobre si estas medidas serán suficientes para remediar la crisis inmobiliaria.
(Con información de agencias)
