Los desarrolladores chinos perdieron US$ 90 mil millones en valor de mercado

La situación tiene como caso emblemático default de setiembre pasado de China Evergrande por unos US$ 305 mil millones como resultado de años de agresiva expansión. Apenas la punta de un iceberg calculado en US$ 5 billones, según calculó en ese momento el grupo financiero Nomura.

Desde entonces, las firmas del sector que cotizan en los mercados bursátiles perdieron unos US$ 90 mil millones en valor de mercado en acciones y títulos corporativos, según consigna un informe de la agencia de noticias financieras Bloomberg, en el marco de una crisis que parece no haber concluido.

Según el reporte, de la pérdida total, unos US$ 55 mil millones se explican por el derrumbe del precio de las acciones y otros US$ 35 mil millones por la pérdida de valor de los títulos emitidos por las firmas para financiar proyecto. Esto en un contexto donde las ventas de las 100 principales desarrolladoras registraron una caída interanual del 39,7% en julio.

Según los datos compilados por China Real Estate Information, los valores de las propiedades acumularon diez meses consecutivos de retrocesos. Hoy, en una situación muy similar a la registrada durante la crisis de las hipotecas subprime de 2018, los bonos de deuda emitidos por las compañíasson considerados como “chatarra” por su alto nivel de riesgo.

El pesimismo en el sector es tal que los títulos pagan un interesesque se ubican en torno al 26% anual, un nivel inimaginable para la economía del país. El sector se ha constituido en el de peor rendimiento en lo que va del año con una contracción acumulada del 7% interanual en el segundo trimestre,declive que se aceleró luego que el gobierno anunciara que su prioridad es proteger a los dueños de las casas y no a los constructores.

Los especialistas señalan que no se trata solo de un problema económico y/o financiero. Estiman que a largo plazo la desaceleración del sector, que representa hoy casi el 20% del PBI del país, se agravará por el envejecimiento poblacional, la ralentización de la actividad económica y el cambio de Beijing, que busca considerar a los inmuebles como bienes públicos y puso la lupa sobre los desarrolladores para evitar manobras especulativas especulación.

“El objetivo de las últimas medidas de rescate es salvar al mercado y apuntalarla confianza de los hogares, no salvar a los desarrolladores”, enfatizó el economista Gary Ng, pese a que la industria inmobiliaria -sumandoconstrucción, ventas y servicios relacionados- equivaleal 70% de los ahorros de una clase media que se ha organizado en las plataformas sociales WeChat y Douyin para boicotear el pago de las cuotas de las hipotecas.

La protesta, más que extraña en un país donde el disenso no suele ser habitual, abarca unos 320 proyectos en un centenar de ciudades, muchos de los cuales han quedado sin terminar a raíz de los problemas financieros que enfrentan los desarrolladores. La situación hizo sonar la alarma en el gobierno y en el Banco Central, como así también en los organismos que regulan el mercado inmobiliario ante el temor que la crisis ocasione daños colaterales en el sistema financiero.

Hoy, el 60% de los 41 desarrolladores que Moody’s calificaba hace apenas un año como de “alto rendimiento” pasaron a formar parte de la lista de “inversiones especulativas” y sus emisiones de deuda “sujetas a un alto riesgo crediticio”. Según la calificadora, en mayo, las ventas de estos desarrolladores solo cubrieronel 70% de la deuda vencida que mantienen con los bancos de inversión.

Como respuesta, los reguladores estatales pidieron a las entidades financieras en reuniones de emergencia que acelerenel otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios a los desarrolladores para que completen sus proyectos sin finalizar, y no descartaron embargar los terrenos sin desarrollar para poder financiar las obras pendientes, lo cual podría derrumbar una posible fuente de activos en aquellas firmas que intentan reestructurar sus deudas. Todo ellos en un intento de evitar una cascada de incumplimientos, como el de Evergrande.

“A largo plazo va a haber un cambio en el modelo del mercado de propiedades chino. La industria podría ser más dominada por el Estado, de manera tal que se controlen los precios de las propiedades, en línea con el objetivo chino de lograr la estabilidad social y combatir la inequidad”, estima Andrew Chan, analista de crédito.

En lo inmediato, Beijing ha intentado desinflar la burbuja inmobiliaria limitando el apalancamiento e impulsando fusiones y compras de empresas. Los efectos, sin embargo, han sido marginales y no han resuelto el problema de la liquidez. Según el China Real Estate Information, las desarrolladoras deben conseguir al menos US$ 100 mil millones para para pagar sus deuda durante este año, en un contexto en el que sus ingresos han disminuido en un 40% con relación al año pasado.

Para peor, la sucesión de renuncias por parte de los síndicos que auditan a las empresas, muchas ellas poco antes que se hicieran públicos los balances de algunas compañías en la Bolsa de Hong Kong, ha despertado duda sobre la transparencia de los estados contables de las desarrolladoras. Por otro lado, las reestructuraciones de deuda encaradas por las empresas se han prolongado y muchas de ellas siguen pendientes o inconclusas, como es el caso de FortuneLand, que tiene pendiente de resolución un pasivo de US$ 49 mil millones.

Por lo pronto, el gobierno ha dejado en claro que prefiere una caída del sector inmobiliario, que se preveía desde hace años, y no una crisis que afecte a todo el sistema financiero, como la quiebra del banco de inversión estadounidense Lehman Brothers, en 2008. Desde que China comenzó a abrirse al mundo, a finales de la década de 1990, la especulación inmobiliaria ha ayudado a cientos de miles de inversores chinos a hacerse enormemente ricos.

Entre 2000 y 2018, el precio de la propiedad media se cuadruplicó. Los precios de los departamentos en la capital han alcanzado 55 veces el valor de los ingresos medios y el mercado inmobiliario chino duplicó el tamaño de su par de Estados Unidos. Sin embargo, según los especialistas, el proceso de urbanización del país está a mitad de camino, a pesar que, según se calcula, el 12% de las viviendas construidas en las grandes ciudades durante los últimos años están vacías.

Para algunos, la crítica situación que atraviesa el sector inmobiliaria es fruto de la victoria que obtuvo el Banco Central de China cuando en 2020 impuso la política de “tres líneas rojas” para frenar los préstamos a los desarrolladores endeudados, como complemento a una iniciativa más amplia para reducir el peso del sector en la economía del país. La estrategia produjo una ola de impagos, primero de bonos, luego de proveedores y, finalmente,por parte de los compradores de viviendas.