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Los argentinos se quejan por los gastos fijos de los inmuebles en Uruguay.

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Qué tan caros son los gastos comunes en Uruguay respecto a la región y la queja de los argentinos

Las expensas en Uruguay van desde US$ 45 a US$ 1.100 por mes, según el tipo de edificio; los propietarios de la vecina orilla suelen quejarse 

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13 de diciembre de 2021 a las 17:01

Uruguay tiene los gastos comunes más altos de la región, lo que aleja a potenciales inversores que son mayoritariamente argentinos. Sin embargo, a través de las nuevas tecnologías se apunta a poder disminuir los costos, potenciando la rentabilidad de los proyectos de inversión en el país.

Según un análisis realizado por el portal inmobiliario InfoCasas, que tomó como muestra 250 edificios terminados en distintas zonas del Uruguay y con una antigüedad de máximo 20 años, los gastos comunes en el país son los más altos de la región.

El valor de los gastos comunes se determina a partir de la suma de todos los gastos que se desprenden del mantenimiento del edificio y sus servicios. El valor de estos se modifica según distintos factores, como pueden ser servicios básicos como electricidad, gas y agua. Mantenimiento y sueldos de personal. Amenities y espacios comunes y seguros o fondos de reserva.

En el informe de InfoCasas se clasificaron los edificios en cuatro categorías:

  1. Básicos: con ascensor, seguridad, barbacoa y empleado de mantenimiento.
  2. Completos: lo básico más gimnasio, SUM, cowork, laundry y portería 24 hs.
  3. De lujo: suma de las dos categorías anteriores más piscina, spa, sauna, canchas deportivas y espacios verdes.
  4. Extra lujo: suma de las tres categorías anteriores más servicios de limpieza, gerencia de edificio y otros.

El costo de los gastos comunes en Uruguay en los edificios básicos va desde US$ 45 a US$ 100 y en los completos de US$ 110 a US$ 270. En los de lujo, el valor oscila entre US$ 300 y US$ 600 mientras que en los extra lujo parte desde US$ 700 y hasta US$ 1.100. En todas las categorías son los más altos de la región.

Comparativa con los gastos comunes de la región

El estudio destaca que el valor de los gastos comunes medido en dólares en los últimos 10 años se “ha mantenido estable a lo largo del tiempo y que su incremento es proporcional al tipo de cambio”.

Buena rentabilidad

Según el informe de InfoCasas, la franja básica, donde se concentra la mayor oferta del mercado destinada a inversión, con proyectos de vivienda promovida y similares, con un ticket promedio de hasta US$ 160 mil, presenta un costo de gastos comunes “saludable, levemente por encima de la media”.

Esto no representa una problemática para el inversor, si tomamos en cuenta un contexto país económica y jurídicamente estable, donde las inversiones presentan una rentabilidad favorable y sostenida en el tiempo”, destaca el trabajo.

A su vez, el estudio explica que para evaluar el impacto de los gastos comunes es necesario “ver el impacto que tienen en la rentabilidad de la propiedad”.

Si descontamos impuestos y gastos comunes, Uruguay es el segundo país más rentable en la región, solo medio punto por debajo de Paraguay”, sostienen desde InfoCasas.

Rentabilidad neta por país

La molestia de los argentinos

Según una nota del diario La Nación de Argentina, los altos costos de los gastos comunes han provocado que muchos propietarios argentinos quieran desprenderse de su apartamento. También hay denuncias por el manejo que hicieron algunas administraciones de los gastos durante la pandemia y en varios edificios se están haciendo auditorías para revisar y bajar los costos.

Una propietaria mencionada por La Nación contó que abona más de US$ 15 mil en concepto de gastos comunes (unos US$ 1.250 por mes) por un departamento de 160 metros cuadrados (más balcón) que usa menos de 60 días al año. A eso se le suman los impuestos (US$ 5.400 teniendo en cuenta los US$ 4.300 municipales y US$ 1.100  del impuesto a primaria) y los gastos de los servicios, donde también hay quejas por el costo de la energía eléctrica.

Propietarios argentinos

Con lo que gasto acá me hago un viaje a Estados Unidos o Europa. Y si quisiera venir en el verano, me conviene alquilar una departamento en esta misma torre y me sale la mitad”, expresó la propietaria que pidió no ser identificada.

"El 80% de las administraciones cobran de más. Como la gente no vive durante el año y además muchos tienen mucho dinero, la mayoría no se queja, pero la realidad es que 8 de cada 10 edificios tienen problemas con la administración por las expensas", dijo, por su parte, Norberto Mariani, presidente de la Asociación de Propietarios Argentinos en Uruguay (APAU).

Javier Ache, analista de nuevos negocios de InfoCasas, dijo a El Observador que a pesar de el costo de los gastos comunes no ve una "fuga de inversores" sino más bien "todo lo contrario".

"Los inversores argentinos tienen el ojo puesto en Uruguay por muchos aspectos, comenzando por la rentabilidad previamente mencionada como también por ser un país cercano al cual pueden venir en todo momento y ver su inversión, lo que sería más complejo en otros países. Cada vez más los argentinos buscan comprar propiedades en Uruguay, tanto para invertir como para vivienda fija, estos casos se ven claramente reflejados por ejemplo, en el aumento de inscripciones a colegios", explicó. 

Y puntualizó: "En contexto de pandemia los alquileres temporales en Punta del Este no obtuvieron un retorno óptimo de la inversión pero esto no puede ser tomado como guía para medir el mercado ya que es un caso atípico". 

Soluciones a futuro

Según InfoCasas, existen nuevas tendencias que, basadas en el uso de la tecnología y la domótica, se encaminan a logar una reducción de los gastos comunes.

En ese sentido, se analizaron 10 proyectos en lanzamiento y construcción en Uruguay que, según explica el informe, ofrecen una amplia variedad de propuestas en amenities, con un promedio de gastos comunes por debajo de los $ 5.000. “Estos proyectos presentan una importante mejora y optimización de las expensas, respecto a la oferta actual del mercado”, indican desde InfoCasas. 

El informe destaca tres soluciones: Por un lado las de Servicios Pay-per-use que es una categoría de amenities que no se encuentra comprendida dentro de los gastos generales y que le ofrece a la usuario la flexibilidad de pagar por su uso, lo que convierte ese costo en variable según la preferencia.

Vivienda


Por otro lado, están las porterías electrónicas y la seguridad con monitoreo a distancia, que utilizan la tecnología como plataforma y al personal trabaja a distancia, siendo una alternativa a la presencialidad que permite cubrir la necesidad de forma más accesible.

La tercera solución innovadora es la de la domótica en áreas comunes, que implica la utilización de tecnológicas para el control y la automatización de los servicios. “La incorporación de sistemas de gestión logra una mejora en la eficiencia y utilización de los recursos, con una baja directa en los gastos y costos de la vivienda”, explica el estudio.

“Se estima que estas innovaciones lograrán una reducción significativa de hasta el 30% en los gastos comunes, equilibrando de esta manera los precios de Uruguay con la región, incluso con una mejora en la rentabilidad de los proyectos”, concluye el informe.

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