Por ejemplo, en barrios como Pocitos y Punta Carretas, los apartamentos viejos, de gran tamaño y sin garaje tienden a bajar su precio para venderse, y pasan meses publicados, contaron desde ACSA. Otras zonas, como el Centro y Ciudad Vieja, se encuentran con el mercado más enlentecido por la cantidad de oferta. En esta línea, sostuvieron, la Ley de Vivienda Promovida está haciendo que los precios de las construcciones antiguas estén a la baja.
Desde la CIU coincidieron que el Centro, dentro del segmento de viviendas usadas, es donde ven mayor dispersión, con casas antiguas con gastos elevados o necesidad de inversión que requieren mayores plazos de venta.
Actualmente, agregó el vicepresidente de la gremial, la seguridad y el entorno pasaron a tener un peso determinante. Esto explica, entre otros factores, el crecimiento de alternativas como barrios privados y urbanizaciones planificadas, que compiten ofreciendo servicios, seguridad y una propuesta integral de estilo de vida.
Pero además, más allá del barrio y las tendencias, sostuvo Medina, existen factores externos que pueden afectar la demanda y reducir el universo de potenciales compradores. Por ejemplo, la cercanía a determinados elementos del entorno, como por ejemplo cementerios, zonas con menor desarrollo urbano, falta de servicios próximos u otros factores percibidos negativamente por parte del mercado, pueden generar mayores plazos de comercialización o la necesidad de ajustar expectativas de precio.
Por tipologías: así son los inmuebles que más cuesta vender en el mercado actual
Para los compradores, que ya no analizan únicamente el precio inicial, sino el valor integral del activo inmobiliario en el largo plazo, cada vez toma más relevancia el estado general del edificio, su fachada, la impermeabilización, las instalaciones eléctricas y sanitarias, los ascensores, los gastos comunes y las posibles inversiones futuras.
En este escenario, detallaron desde ACSA, lo que más cuesta mover hoy son los apartamentos grandes que tienen sus buenos años encima y están sin reciclar.
“A menos que sea una joya arquitectónica, un inmueble "de época" es un dolor de cabeza para el comprador actual. El que entra ya sabe que tiene que gastar miles de dólares en cañerías, cables y aberturas, y te lo descuenta directamente del precio de oferta por más que les expliques que dentro de lo valuado se tuvo en cuenta el estado”, sostuvo Cassi.
Asimismo, mencionó el director de Macari Negocios Inmobiliarios, algunos inmuebles con protección patrimonial o restricciones especiales requieren un análisis particular. Si bien la condición patrimonial puede representar un diferencial positivo, aportar identidad arquitectónica y generar atractivo para determinados proyectos, también puede limitar reformas, ampliaciones, modificaciones o determinados usos, reduciendo el abanico de posibles compradores.
Por otro lado, según el gerente de ventas de ACSA, un gasto común alto es el principal enemigo a la hora de vender. En este escenario, sostuvo que también sufren mucho las propiedades en edificios con gastos comunes elevados que no ofrecen grandes servicios, ya que hoy el comprador hace cuentas y castiga mucho el costo fijo mensual.
“Los costos asociados a la propiedad tienen un peso cada vez mayor en la decisión. Hoy el comprador evalúa el costo integral de mantener ese inmueble durante los próximos años. Gastos comunes, contribución inmobiliaria, impuestos, mantenimiento, seguros y eventuales fondos de obra forman parte de la ecuación. Cuando esos costos son elevados pueden afectar tanto la decisión de compra como la liquidez futura de la propiedad”, agregó Medina.
En esto también influye la competencia de lo nuevo, un fenómeno que se aceleró con la Ley de Vivienda Promovida y que hace que los apartamentos usados deban ajustar sus precios para poder competir con opciones que ofrecen mayores amenities y prestaciones.
En el mercado de casas, según el representante de la CIU, también hubo una evolución en las preferencias y el comprador ya no necesariamente busca únicamente grandes superficies construidas, sino que prioriza espacios mejor diseñados, funcionales y disfrutables. Los espacios verdes, parrillero, áreas exteriores, posibilidad de garaje y ambientes bien distribuidos ganaron mucho protagonismo.
En esta ecuación también inciden aspectos propios del inmueble. Unidades con poca iluminación natural, mala orientación, ausencia de asoleamiento directo, problemas constructivos relevantes o patologías difíciles de solucionar, como determinadas humedades estructurales, pueden enfrentar mayores desafíos, dado que el comprador actual analiza no solamente el estado presente de la propiedad, sino también los costos futuros de mantenimiento y recuperación.
Las razones que explican estos cambios en el mercado
Atrás de la pérdida de valor de estas propiedades, hay varios factores más profundos que lo explican, que van desde un cambio en el chip del comprador, hasta una mayor competencia de lo nuevo impulsada por la Vivienda Promovida y un fuerte cambio demográfico.
En este sentido, Cassi sostuvo que el comprador cambió y hoy busca seguridad tecnológica (portería virtual), ambientes integrados con luz y que el apartamento sea fácil de mantener. Un fenómeno impulsado por la vivienda promovida y los nuevos desarrollos, que tienen un fuerte foco en los amenities.
“La Vivienda Promovida llenó barrios como Cordón, Tres Cruces o La Blanqueada de apartamentos a estrenar. Si podés comprar algo nuevo, con beneficios fiscales y facilidades, el dueño de un apartamento usado se ve obligado a bajar el precio para poder competir”, explicó.
A esto se le suma una transformación en la composición de los hogares uruguayos, donde hoy los datos demográficos muestran una tendencia hacia hogares más pequeños, espacios unipersonales y nuevas formas de convivencia.
“Esto modifica directamente la demanda: ya no existe únicamente el modelo tradicional de una familia buscando una vivienda de grandes dimensiones, sino que aparecen distintos perfiles, jóvenes que se independizan más tarde, parejas sin hijos, adultos mayores que buscan reducir metros y personas que priorizan ubicación y servicios por encima de la superficie”, sostuvo Medina.
Qué pasa con los inversores
Mientras el consumidor final busca metros que rindan, garaje, escuelas cerca y gastos bajos, el inversor busca el número y quiere una renta rápida y fija. Por eso, la apuesta natural es a adquirir monoambientes o apartamentos de un dormitorio en zonas de Vivienda Promovida. En este contexto, explicó Cassi, se dejó de ver como negocio comprar un apartamento enorme y antiguo para ponerlo en alquiler. Además, también perdieron atractivo los locales chicos en galerías.
Sin embargo, también hay puntos en común entre estos dos segmentos, ya que ambos buscan buena ubicación, calidad constructiva, seguridad jurídica, liquidez futura y que el inmueble mantenga su valor en el tiempo, detalló Medina.
Además, también se ven diferencias entre lo que busca el inversor uruguayo, y el inversor extranjero.
Por su parte, el inversor local suele poner mayor énfasis en variables inmediatas como la rentabilidad, el precio de compra, los costos asociados, los gastos comunes, la demanda de alquiler y el retorno esperado de la inversión.
En tanto, el inversor extranjero, si bien también analiza la rentabilidad, muchas veces prioriza otros factores, como la ubicación, la estabilidad del activo, la seguridad jurídica y la preservación del capital a mediano y largo plazo.
“La diferencia está en que el comprador local suele tener una mirada más enfocada en el rendimiento y la eficiencia de corto plazo, mientras que el extranjero generalmente incorpora una visión más patrimonial, de diversificación y conservación de capital en el tiempo”, sostuvo el vicepresidente de la CIU.
Lo que se viene y los consejos de los especialistas
Al proyectar cómo se va a comportar este fenómeno en el futuro, desde la CIU Medina que es de esperar que los inmuebles con mayores desafíos sigan siendo aquellos con baja capacidad de reconversión y altos costos de mantenimiento.
A esto se le sumarán los inmuebles que acumulen años sin un mantenimiento adecuado.
Por su parte, el referente de ACSA agregó que las propiedades que presentarán mayores desafíos serán por ejemplo las oficinas del Centro que no se transformen en viviendas y los apartamentos viejos con gastos comunes altos.
En este escenario, los integrantes del sector dieron también sus consejos para lograr vender inmuebles con menos dinamismo.
Desde la empresa inmobiliaria, por ejemplo, recomiendan limpiar la propiedad antes de lanzarla al mercado, pintarla de blanco, sacar muebles viejos para que se vea amplia, mejorar las luces y arreglar los pequeños detalles.
En este sentido, desde la CIU, Medina coincidió que el primer paso es entender que en mercados más competitivos la preparación previa de la propiedad es fundamental. “Muchas veces pequeños detalles pueden hacer una gran diferencia en la percepción del comprador y en la velocidad de venta”, sostuvo Medina.
En esta línea, agregaron que lo ideal es utilizar criterios neutros en revestimientos y terminaciones, al no conocer el gusto ni las necesidades del futuro comprador.
A esto se le suma elegir horarios de visita donde la propiedad tenga mejor luz natural, destacar orientación, distribución, espacios, ubicación y todos aquellos atributos que generen valor.
Pero más allá de lo estético, los referentes del sector también destacaron que es fundamental definir una estrategia comercial adecuada, lo que implica asesorarse sobre el valor correcto de mercado, y realizar una comercialización profesional que acompañe todas las etapas de la operación.
“No hay que salir a "probar suerte" con un precio inflado. Si salís caro, la propiedad queda "marcada" en los portales, la gente se cansa de verla, se quema y terminás vendiéndola más barata de lo que debías. Hay que tasar con la realidad desde el día uno”, sostuvo el ejecutivo de ACSA.
A esto se suma el estar abierto a negociar, aceptar permutas razonables y dar alguna facilidad de pago.
Finalmente, desde la CIU se recomienda tener previamente ordenada toda la documentación notarial y jurídica de la propiedad, lo que permite transmitir mayor confianza al comprador y evita que una oportunidad de venta se pierda por demoras o inconvenientes solucionables previamente.
