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¿Cuánto cuesta tener un local en las principales calles comerciales de Montevideo?

18 de Julio, avenida Italia, Arocena y calles de Punta Carretas son algunas de las más cotizadas

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11 de julio de 2018 a las 05:00

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Entre todas las decisiones que los comerciantes deben tomar, hay una que es clave y puede determinar el éxito o fracaso del negocio: elegir el lugar donde instalarse.

Y, como pasa en otros ámbitos, cuanto más amplio el abanico de opciones, más difícil el proceso de la decisión. Eso es lo que está pasando en Montevideo. Si antes había que elegir entre 18 de Julio, 8 de Octubre, Rivera o Agraciada (Paso Molino), hoy, además de los shoppings, existe prácticamente una zona o calle comercial en cada barrio de la franja costera de Montevideo.

El "efecto shopping" generó en los barrios Buceo y Punta Carretas dos de los más atractivos, demandados y, por ende, valorizados puntos para comerciantes de diversos rubros.

Quienes deben lidiar con esa elección, tienen a favor que las diferencias entre cada una de las arterias comerciales se acentuaron con el tiempo y esto les permite identificar de forma más certera dónde ubicar un negocio.

La protagonista

Según el consultor inmobiliario Julio Villamide, dos años atrás las zonas más importantes eran las que rodeaban a Montevideo Shopping (Buceo y parte de Pocitos) y Punta Carretas Shopping, sobre todo en Ellauri y 21 de setiembre.

Sin embargo, el experto ha notado una reciente recuperación de 18 de Julio. Esto lo asocia a la llegada de marcas internacionales, como Renner (Brasil) que se instaló en la esquina de 18 de Julio y Yaguarón con un llamativo local de 1.500 metros cuadrados, y otras que están por desembarcar en la zona. También lo atribuye al trabajo de la intendencia en conjunto con Grupo Centro, una Asociación Civil dedicada a la promoción y mejora de la imagen del centro de la ciudad. "El centro ha recuperado protagonismo", asegura Villamide.

Y lo hizo a tal punto, que ni siquiera se puede atender a toda la demanda de marcas internacionales que buscan ubicarse allí. Así lo dijo el presidente de Grupo Centro, Marcelo Carrasco. "Tenemos algunos pedidos de tiendas internacionales y hoy, las grandes superficies están todas alquiladas. Ya no tenemos lugares para brindar a las grandes cadenas las superficies que ellos precisan", apuntó. Según dijo, el Centro y Ciudad Vieja pasaron de ser zonas rojas a considerarse entre los barrios más seguros de Montevideo, debido a la instalación de cámaras y mayor iluminación. A eso se le suman los días del centro y eventos culturales; todo esto aporta al mayor flujo de consumidores.

Detrás del centro, según Villamide, 8 de octubre aparece como otro de punto que ha mantenido la vigencia pese a la aparición de nuevas zonas: "Es para otro tipo de público, de menos poder adquisitivo pero con fuerte presencia demográfica en todo el corredor de camino Maldonado y ruta 8". Hoy es difícil encontrar en esa avenida un local vacío.

Arterias comerciales


18 de Julio

Es la zona comercial por excelencia -fuera de los shoppings- en Montevideo. El presidente de Grupo Centro, Marcelo Carrasco, consignó que hay 2.400 comercios de todo tipo. Según Carrasco, "hay más rubros en el centro que en los shoppings". Allí, hay dos zonas que son las principales; una, entre Río Negro y Ejido, y la otra, hacia el barrio Cordón, frente a la Universidad. El público de 18 de Julio está entre medio de lo que ofrecen los shoppings y las ferias. Es más exigente que el que opta por 8 de octubre. Según datos de Sures Bienes Raíces, los locales ubicados sobre 18 de Julio, en el centro, presentan un precio de alquiler de U$S 11 por metro cuadrado. Carrasco dijo que la instalación de tiendas como Renner obligaron a los demás comercios a extender el horario hasta las 17 los sábados. Y los shoppings, si bien afectaron al comercio en 18 de Julio, lo desafiaron a crear nuevas propuestas, como el día del centro (de descuentos) y eventos culturales en las plazas. El alquiler mensual, según el director de la inmobiliaria Kosak, Isidoro Kosak, puede costar entre US$ 5.000 y US$ 9.000 en las zonas de más valor.

Buceo

Es un claro ejemplo del efecto que generan los shoppings. En Luis Alberto de Herrera y 26 de marzo, las principales calles que rodean al Montevideo Shopping y el World Trade Center, se concentran la mayoría de los locales comerciales de la zona. Según el director de la inmobiliaria Ananikian y presidente de la Cámara Inmobiliaria, Wilder Ananikian, esta zona limítrofe entre Pocitos y Buceo, es de las más cotizadas. Allí, dijo, un local de 100 metros cuadrados, bien ubicado, no baja de los US$ 3.000. En la avenida Luis Alberto de Herrera, por ejemplo, predominan los restaurantes, y todos los locales se benefician del público del shopping, dijo Kosak. El público proviene de todos los barrios, departamentos y hasta del turismo. Según datos aportados por Sures Bienes Raíces, la zona del World Trade Center presenta valores que rondan los U$S 27 por metro cuadrado y disminuyen a US$ 15 por metro cuadrado en las calles Luis Alberto Herrera y otras aledañas.

Punta Carretas

Punta Carretas es la zona que más creció, según la responsable de inversiones de Sures Bienes Raíces, María Pía Fontana. Indicó que a diferencia de Buceo, donde todos los negocios se concentran en sus dos principales calles, en Punta Carretas, la oferta es más dispersa. "No es que toda la movida esté a 100 metros del Punta Carretas", indicó. En la zona "21 de setiembre es un estructurador comercial histórico y muy marcado", señaló Fontana. Los precios más elevados para locales comerciales se presentan sobre las calles que rodean al shopping Punta Carretas, 21 de setiembre y Ellauri. Allí, los valores rondan los U$S 24 por metro cuadrado, y disminuyen a medida que se alejan de las zonas mencionadas. Bruno Gardi, de la inmobiliaria Acsa, señaló que en Punta Carretas comenzó a verse mayor concentración de restaurantes. "Se está armando un lugar más gourmet y de servicios". "Hay una ida de negocios gastronómicos hacia ese sector porque ven que está funcionando. Es competencia pero también se retroalimentan", agregó. La inmobiliaria Braglia alquiló recientemente un local de 40 metros cuadrados por $ 55 mil (unos US$ 2.000).

Local

Avenida Italia

Según datos relevados por InfoCasas, el alquiler por metro cuadrado vale US$ 10. Las zonas más demandadas se ubican desde comercio varias cuadras hacia el este, y es también fuerte a la altura de Bolivia. Los locales son en su mayoría de grandes dimensiones. Tradicionalmente la zona es elegida por automotoras, pero recientemente varios comercios han instalado locales de gran tamaño, varios que son utilizados como outlets. Según Kosak, la zona puede ser interesante para importadoras, talleres, casas de muebles, pero "todavía no es muy demandada".

Esto, según Villamide, se debe a que al ser una autopista, "no es un lugar en el que uno vaya parando comercio por comercio", por lo que se suele apostar a los "buenos frentes, buena cartelería" y locales grandes. "Es una calle con gran visibilidad y con poco problema de estacionamiento en las laterales", señaló Villamide. Es por esto que la zona resulta conveniente para automotoras que, al igual que en la rambla, se ven favorecidas por la gran circulación de vehículos.

8 de octubre

Villamide la ubicó en segundo lugar después de 18 de Julio como la principal calle para el comercio. La define como una zona que "tiene claro cuál es su target", y que las empresas lo saben aprovechar. Apunta, según el consultor inmobiliario, a un público de menor poder adquisitivo pero con fuerte presencia demográfica. A diferencia de 18 de Julio, en esta avenida son principalmente marcas populares. "La propuesta general de calidad de vidrieras, entre otras cosas, es inferior" a la que se puede elegir para otras avenidas, como 18 de Julio. Para Kosak, en cambio, 8 de octubre perdió fuerza por ser localista. Indicó que hay muchos locales que venden ropa y que los supermercados, que ofrecen también estos productos y se instalaron en la avenida, afectaron a la competencia. Según Kosak, el precio de alquiler de los locales está entre los US$ 2.500 y los US$ 5.000, dependiendo del tamaño, los metros de frente, la ubicación, entre otras variables.

Arocena

"Es un mundo aparte", señaló sin dudar el director de la inmobiliaria Kosak, Isidoro Kosak. Las inmobiliarias consultadas coincidieron al indicar que la calle Arocena, en Carrasco, se ha convertido en una de las más importantes a nivel comercial en Montevideo. "Crece lentamente, pero no para de crecer", dijo Villamide. En las tres cuadras de mayor demanda -y donde se concentran la mayoría de los locales- hay locales que valen entre US$ 3 mil y U$S 5 mil de alquiler, estimó el director de la inmobiliaria Kosak. Tanto Villamide como el gerente de la inmobiliaria Braglia, Juan Braglia, apuntaron que en Carrasco hay un tendencia a adaptar locales comerciales y pequeñas galerías en casas antiguas.

En comparación con otras zonas, Carrasco es "importante, pero para un público reducido", dijo Braglia, que es el de mayores ingresos. Con él coincidió Villamide: "Un viejo comerciante me decía que el público opta entre Carrasco y Miami". Según el consultor inmobiliario, se trata de una zona segura, accesible para caminar y estacionar en las cuadras cercanas. "Se genera un núcleo de gastronomía y retail que atrae", agregó. Los locales son, en general, más pequeños que en otras zonas. A diferencia de otras, Carrasco tiene una baja densidad de población, por tratarse de un barrio de casas de familia. "En 40 manzanas en Carrasco debe haber cinco o seis veces menos población que en 40 manzanas de Punta Carretas. Eso cambia bastante la cantidad de público potencial, y lo demográfico es lo esencial", dijo Villamide. Sin embargo, eso se compensa, en parte, con ingresos mayores. Según datos brindados por Infocasas, el alquiler por metro cuadrado vale US$ 34 en promedio.

Rambla de Pocitos: un punto de marketing

Un gimnasio (On), una cafeteria (Porto Vanila), una tienda de ropa (Urban Haus), una juguetería (Stickers) y hasta una tienda de mascotas (Laika) son comercios que están cambiando la imagen de la rambla de Pocitos, donde hasta hace poco tiempo había prácticamente una automotora en cada esquina. Para Villamide, la rambla es una buena opción y funciona como vidriera para automotoras o para cualquier marca que esté interesada en su difusión y realice sus ventas por otros canales.

Según los especialistas, se trata de una zona más fuerte a nivel de marketing que desde el punto de vista comercial. "No nos olvidemos que por la rambla pasan miles de autos por hora. Es el sitio de mayor tránsito de la ciudad. Cualquier cartelería ubicada allí vale la pena y compensa parte del costo del arrendamiento del local", agregó Villlamide.

El alquiler por metro cuadrado vale US$ 21 en promedio, según InfoCasas.

Zonificación: la tendencia

Un local de ropa abre en una calle y tiene éxito. Al tiempo otros lo rodean y se termina creando un "polo de moda". Esto sucedió en el último año sobre la peatonal Sarandí que, según el presidente de Grupo Centro, se ha convertido en uno con la llegada de nuevas marcas.

El fenómeno de las zonificaciones se ha ido generando de forma natural en varios puntos de Montevideo. Otro "muy marcado" según Carlos Aliano, jefe de Marketing de de Sures Bienes Raíces, es el de la zona diseño sobre la calle constituyente. "Son zonas comerciales que se han ido consolidando mucho en la ciudad", apuntó.

Y también está la zona de Cordón Sur -conocida como "Cordón Soho" que se luce, sobre todo en la noche, por su concentración de locales gastronómicos.


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