La Buonora cierra un gran año en el sector inmobiliario y su fundador fue elegido como empresario del año: las claves del éxito

¿Por qué decidió salir de la tradicional construcción urbana y dedicarse a los barrios privados?

Nada es casualidad. Yo me crié en esa zona, era bastante amigo de grandes desarrolladores de esa zona y estuve vinculado de una manera u otra, por el club o por esta familia amiga. Mi constructora estuvo centrada en la zona de Camino de los Horneros por lo cual hace casi 28 años que lo conozco y la verdad que me lo conozco de memoria y es donde me siento cómodo.

Desde Carrasco hasta camino de los Horneros es mi zona de confort. Yo vi todo el proceso de crecimiento y naturalmente tenía el termómetro de lo que estaba pasando y de lo que intuitivamente podía pasar. Este negocio no deja de ser un negocio de intuición, de leer de antemano las tendencias, incluyendo una similitud bastante grande con Argentina.

Todo lo que pasa en Argentina, por lo general, un tiempo después pasa acá. Pueden pasar 5, 10, 15 ó 20 años pero se termina dando. Toda esta zona desde Carrasco hasta Camino de los Horneros podríamos decir que es el Pilar o la Zona Norte de Buenos Aires.

Incluso Carrasco hoy con todas las empresas que se han instalado está en un momento en el que nunca estuvo, espectacular.

Al mismo tiempo gente de Carrasco está migrando hacia el Este, y es un poco lo que se vio en Argentina. La gente busca más verde, seguridad, más calidad de vida, menos horas de transporte, de viaje, de pérdida.

¿Qué perspectivas ve a futuro? ¿Hay posibilidades de seguir desarrollando la zona?

Sin dudas. No solo creo que hay posibilidades, sino que creo que recién está empezando. Si bien esto comenzó hace unos 30 años aproximadamente con los primeros barrios. En el correr de estos 30 años hubo todo un proceso que empezó con los primeros valientes que se fueron. Hoy parece cerca, pero la Interbalnearia era de una sola via, el Camino de los Horneros era de Balastro, parecía todo mucho más lejos de lo que hoy parece. Avenida de las Américas parecía lejos.

Hubo unos intrépidos que empezaron, eso fue traccionando y fueron llevando gente y cada vez fue creciendo más hasta que empezaron a haber servicios porque la gente los necesitaba. Los servicios se fundían en ese momento hasta que lograron estabilidad.

Hoy se están viniendo los colegios y los colegios son los que disparan la parte masiva. Yo creo que toda esa zona se puede multiplicar por 10 en los próximos 20 años. Los servicios ya están, van a seguir viniendo servicios por supuesto, pero con lo que hay hoy es un montón. Car One con todos sus servicios fue algo importantísimo para la zona.

Creo que los colegios, al final del día, va a ser lo que desarrolle para que la gente tenga su vida ahí y no se traslade todos los días hacia Carrasco que es lo que todavía hoy pasa.

Hoy habrá unas 1.800 familias viviendo, 1.000 terrenos más comercializados y debe haber en carpeta 10.000 más, solo hoy, creo que en los próximos 20 años va a ser bastante más.

¿Cómo han variado los precios y cómo piensa que van a evolucionar?

A mi entender es la zona de mayor desarrollo de los últimos 20 años, o más, de Uruguay. Creo que todavía tiene mucho para crecer. Si uno ve los precios que hay en Carrasco y los que hay en la zona de Camino de los Horneros, todavía hay una diferencia muy grande que no justifica la distancia, por lo cual entiendo que  todo lo que es Camino de los Horneros va a seguir creciendo. Los precios solo desde la pandemia hasta acá se han duplicado y han crecido constantemente diría un 5% anual desde los últimos 10 años, esa es la evolución al día de hoy, creo que todavía se puede duplicar en cinco o cuatro años el precio. 

Lo importante es que haya producto para todos los gustos. Vas a encontrar productos no económicos, pero sí de tickets más baratos que permiten tener la misma calidad de vida pero es para determinado perfil de público y productos premium de ticket muy alto, pero que también hay un público que lo busca y lo demanda.

La clave está en la variedad y creo que eso también lo hace interesante porque el espectro de población es bastante grande.

Si a  eso le sumas todos los barrios que tenemos alrededor como Villa Tato o Aeroparque, creo que también esa integración hace bien. La mayor parte de la gente que vive allí trabaja en los emprendimientos, mucha gente se muda a esos barrios en busca de estar más cerca de los trabajos, se generan muchos puestos de trabajo y, al final del día, todo lo que es inversión es desarrollo. Por suerte hay de todos tipos de inversiones.

Inés Guimaraens

¿Por qué a un inversor le conviene apostar por este tipo de proyectos?

En nuestro caso particular, entiendo que es la zona de mayor desarrollo por lo tanto la valorización que ha tenido a lo largo de los últimos 15 años es sólida y constante, la gráfica es totalmente clara en subida. Todavía falta, hay mucho para desarrollar, pero nosotros no vendemos metros cuadrados, nosotros vendemos conceptos.

Si son barrios, vendemos barrios, no terrenos ni casas como Huertas. En Huertas no te vendemos una casa, te vendemos un barrio y un concepto de vida. La casa está divina y la gente está hiper contenta, las experiencias de recibir esa casa son maravillosas. Trabajamos en todos los detalles, tratamos de hacer cosas distintas al resto, desde tener leña en la estufa preparada, a que el otro día te laven el auto, que te llegue un desayuno, un ramo de flores. Tratamos de llegar a una experiencia distinta. Trabajamos en todo lo que rodea a la casa, los chicos pueden jugar solos desde los tres años, pueden andar en bici, tienen tenis, pádel, el club house, hay co-work para los que se quedan trabajando, piscina, juegos para los chicos en distintos lugares del barrio. Todo pensado para que tengan cercanía y puedan disfrutar no solo de la casa sino de un estilo de vida que no es ni más ni menos que algo parecido al barrio que había cuando nosotros éramos más chicos. Eso es un placer.

En el caso de Cala del Yacht tampoco vendemos apartamentos, sino un concepto de vida, en otro estilo. En un punto mágico que tiene un paisaje brutal, y que es un proyecto de usos múltiples, tiene viviendas, oficinas y centro comercial. Al final del día esa propuesta 360 hace que sea un diferencial a la hora de ofrecerlo.

Para invertir uno tiene que invertir en los que cree que son los mejores proyectos o que tienen mejor revalorización o alquiler. Creo que los que han participado en todos nuestros proyectos han hecho buenas inversiones, aún sin buscar inversión, solamente por el hecho de comprar. Todos han encontrado un buen negocio.

¿Qué rentabilidad aproximada dejan estas inversiones?

Depende del proyecto y de los beneficios fiscales. En el caso de Cala del Yacht tiene el régimen de vivienda promovida, por lo cual el impuesto a la renta de los alquileres queda exonerado por 10 años, no tienen ITP al momento de la transacción; tiene ciertos beneficios. Ahí estamos hablando de un 6% aproximado de retorno directo de alquileres, pero a eso hay que sumarle la valorización de la propuesta. Yo creo que la valorización de la propiedad acompaña lo que uno puede comparar con las tasas de interés que al final no deja de ser un resguardo de capital, y después el alquiler que es la ganancia real. Si tomamos el alquiler con la valorización de la propiedad debe estar en el entorno de los 9%, 10%.

Lo mismo pasa con Huertas que tiene de las mejores relaciones precio-alquiler del mercado, está dando también cerca de un 6% o 7%, se alquila bien y se alquila rápido que eso no es menor a la hora de invertir en real estate.

Un 4.5% 5% es lo normal en el resto del país.

¿Cómo vienen los avances de los proyectos inmobiliarios de La Buonora?

Los Olivos que es un proyecto de lotes, tiene 450 lotes y 400 apartamentos es un proyecto muy grande de unas 75 hectáreas aproximadamente en la zona de Camino de los Horneros, dividida en seis o siete barrios e incluye un colegio. Ese proyecto largamos 130 lotes a la venta y tenemos comercializados unos 115, prácticamente no nos queda producto. El año que viene probablemente abramos una etapa nueva de unos 80 lotes para la venta.

En Huertas estamos llegando al final, rompimos totalmente el plan de negocios, le ganamos lejos a lo que teníamos en los papeles. Si bien yo tenía la intuición de que iba a andar bien, hicimos un plan de negocios a siete años y en tres años comercializamos todo. Siempre en pozo, nunca llegamos a tener una casa pronta para venderla, lo cual habla del éxito de Huertas y de cómo lo recibió la gente. Hoy de 190 casas nos quedan seis para comercializar, y todavía falta quizás un año para entregarlo. El éxito es brutal, Huertas es un caso de estudio.

La idea es llevarlo a todo el país después, estamos pensando en quizás llevarlo a Buenos Aires también.

Ahora estamos haciendo una asociación estratégica con Urdapilleta que es una inmobiliaria muy prestigiosa en Argentina, especialmente en Zona Norte y Pilar.

Estamos trabajando para ofrecer Uruguay a los argentinos y con la expectativa de poder llevar Huertas para allá o algún otro de nuestros proyectos.

Probablemente el año que viene salga Huertas 2 que será otro barrio igual a este que creo que va a ser un éxito brutal.

Después en Cala del Yacht estamos avanzando muy rápido en el levantamiento de la primera torre. Estamos trabajando con Ceaosa que viene impecable, estamos muy contentos con la empresa constructora, vienen subiendo tres pisos por mes con un sistema de mesas voladoras que es brutal.

Después en marzo probablemente empecemos a levantar la torre dos, y estamos cerrando el centro comercial que va en el basamento y el núcleo donde era Punta Cala. El mismo va a ser administrado por el Estudio Lecueder.  Por otro lado estamos evaluando sociedades con la torre corporativa también, por lo cual en breve podemos tener noticias de eso y quedaría casi la mitad del proyecto encaminado en tiempo récord. Han recibido muy bien a Cala, estamos vendiendo muy bien y el lugar es mágico.

Inés Guimaraens

¿Piensan en llevar Huertas a otros puntos del país?

Sí, la idea es llevarlo a todo el país, quizás empezando por Punta del Este y Colonia, pero llevarlo a Paysandú, Salto, Mercedes, estamos en proceso de estudiar esa parte. Pero tenemos tierras al lado de donde está el Huertas original así que la idea es hacer una continuación de lo que ya venimos haciendo, mejorándolo incluso porque uno va aprendiendo de los errores y si bien Huertas es alucinante, siempre hay cosas para mejorar. Vamos en pos de eso.

¿La proyección a Buenos Aires sería tanto para que vengan a Uruguay como para instalar un barrió allá?

Sí, esta asociación estratégica con Urdapilleta es llegar a los clientes de ellos que ya son, en gran parte, inversores tradicionales en Uruguay. La idea es presentarnos y posicionarnos allá, explicarle quiénes somos, de qué trabajamos, mostrarles nuestro track record (historial de resultados) y tratar de que sigan invirtiendo en Uruguay.

Por otro lado estamos explorando la posibilidad de llevar Huertas allá, quizás un poco más grande, en etapas, pero más grande. No existe ese producto allá igual que no existía acá, un barrio housing que fue muy novedoso y parte del éxito de Huertas está en eso, está bueno y hay que explotarlo.

¿En qué zona de Buenos Aires sería?

En Zona Norte, Pilar. Buenos Aires es muy grande, en todos los puntos cardinales tiene zonas de barrios privados, pero en particular nosotros estamos pensando en arrancar en Zona Norte sin descartar que vayamos para la zona de Nordelta u otras zonas interesantes, pero es tan grande que hay que pensar por dónde arrancar.