En el primer semestre del 2026 el 35% de las casas que se vendieron en Parque Miramar lo hicieron por un valor mayor al medio millón de dólares. Según el último informe de Mercado Libre Inmuebles, este porcentaje es igual al que se presenta en Carrasco, uno de los barrios históricamente más asociados al alto poder adquisitivo en Montevideo. También es superior al que se ve en las residencias en Punta del Este, donde el 26% de los proyectos vendidos superan los US$ 500.000. En Montevideo, solo están por encima los barrios Punta Carretas (37%) y Punta Gorda (39%).
Este fenómeno de real estate premium que empezó en las zonas de Ciudad de la Costa más cercanas a Montevideo, como Parque Miramar, se extiende cada vez más al este y esto se traduce en una suba de precios de las propiedades de alto nivel. Pero el alza de los valores se ve además en un segmento medio, el de las viviendas promovidas.
En Canelones, el precio del metro cuadrado de viviendas promovidas promedió en el último año móvil, a abril de 2026, los US$ 2.845, mientras que en Montevideo, el valor promedio se ubicó en el mismo periodo en US$ 2.411 y, en Maldonado, a US$ 2.173, según el último informe de Precios de Viviendas Promovidas de la Agencia Nacional de Vivienda.
Estos montos son el resultado de un crecimiento aproximado del 10% del valor en las propiedades en Canelones durante el último año, mientras que en la capital el aumento del precio de los inmuebles se ubicó entre el 3% y 4%, analiza el presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay, Matías Medina en conversación con Café y Negocios. El motor de este crecimiento es Ciudad de la Costa donde los precios promedio están por encima del promedio departamental con US$ 3.026 el metro cuadrado, según el reporte de la ANV.
Al comparar los valores promedio de la vivienda promovida en la capital y en Ciudad de la Costa, el reporte constata que en la localidad canaria el precio del metro cuadrado construido resulta 25% más alto en dólares.
Pero el precio no es lo único que crece. La cantidad de desarrollos que se propagan entre Barra de Carrasco y El Pinar también está en alza y los referentes del sector no dudan en calificar el fenómeno como un auge, “porque hay más demanda que oferta”, argumenta Medina.
“Es una de las zonas de mayor crecimiento demográfico, incluso de toda Sudamérica”, afirma Omar Oyhenart, fundador de la firma de desarrollos inmobiliarios Alpha Realtors al aludir a los motivos que impulsan a la oferta a ponerse al nivel de la demanda.
En efecto, en los últimos cinco años 23.001 nuevos residentes se instalaron en la ciudad, lo que representa aproximadamente el 20% de su población actual.
Este crecimiento despertó incluso la preocupación del ministro de Economía y Finanzas, Gabriel Oddone. “¿Hasta dónde voy a tener que llevar los servicios de saneamiento, los servicios públicos, porque a la gente le apetece vivir cerca de la costa?”, se preguntó el ministro que, durante una presentación en la Cámara de Comercio de la Ciudad de la Costa, definió esta tendencia como “un problema” a nivel económico y urbanístico.
“Es una hermosa oportunidad de negocios y de trabajo, pero al mismo tiempo es un factor que ha generado una evolución de la mancha urbana montevideana sin control ninguno, sin que nadie haya opinado sobre eso y siempre el sector público detrás de los acontecimientos”, sostuvo Oddone en esa ocasión.
Los números de la Vivienda Promovida en Ciudad de la Costa
Mientras tanto los desarrolladores aprovechan el apetito de la demanda y el derrame de los servicios para construir cada vez más proyectos de alta gama y también viviendas promovidas, que aunque los obliga a cumplir con determinados criterios de construcción no excluye la posibilidad de construir próximo a la franja costera como sí sucede en Montevideo.
Bajo la calificación de Vivienda Promovida- que otorga beneficios fiscales para desarrolladores e inversores- en el primer trimestre de 2026 se finalizaron 67 proyectos, 22 más que los que se habían cerrado en el mismo periodo del año anterior en el que se mantuvieron cifras similares—en torno a los 40 proyectos— a los años 2024 y 2023. Este nuevo pico de oferta supera incluso al 2022 cuando la pandemia del Covid-19 se convirtió en la excusa para un éxodo hacia el este que cosechó, en ese año, 53 proyectos entregados en el primer trimestre.
Según la ANV, el 87% de las ventas declaradas de Vivienda Promovida del departamento de Canelones corresponden a Ciudad de la Costa, esta participación es 5,1% más alta que el cuatrimestre anterior y 27,6% mayor al mismo período del año pasado.
“La vivienda promovida le da un impulso adicional porque esa ventaja de los precios se traslada a los consumidores”, explica el fundador de Alpha Realtors y ubica al inversor como un facilitador entre los desarrolladores y el consumidor que, habitualmente, no tiene el capital para comprar una vivienda en pozo y sí lo hace luego de que la vivienda está finalizada.
“Esas rentabilidades hoy en la Ciudad de la Costa están siendo muy atractivas”, define el referente de Alpha Realtors.
Mientras que en barrios de Montevideo, como Pocitos, la diferencia de precio entre la compra de un departamento en pozo y dos años después de terminado ronda el 20%, “en Ciudad de la Costa puede ser entre un 22% y un 30%. Entonces es más atractivo para los inversores adquirir propiedades en Ciudad de la Costa porque tienen esa cuota de valorización”, destaca Oyhenart. Para Medina, la cifra ronda el 20% y se equipara con los barrios más convenientes para los inversores de la vivienda promovida como Cordón y La Blanqueada.
“El inversor en Ciudad de la Costa no busca tanto quedarse la unidad para alquilarla, sino aprovechar este auge para una reventa, ganar un margen y seguir reinvirtiendo en otros proyectos”, destaca Medina.
Después del auge
¿Qué depara el futuro para Ciudad de la Costa? Los referentes proyectan que el crecimiento actual se sostenga en lo inmediato pero, tienen diferentes perspectivas a largo plazo. “Visualizo que se va a terminar uniendo Montevideo con Punta del Este. Todo va a ser una gran ciudad costera, o grandes ciudades costeras, como sucede en las grandes ciudades del mundo, donde lo que está frente al mar es lo más valorado por la belleza. Hoy entre Montevideo y Punta del Este tenemos muy pocos kilómetros como para que no pase eso”, destaca el fundador de Alpha Realtors.
Para el presidente de la CIU, en cambio, vendrá una etapa de meseta. “En esa meseta van a disminuir los precios” y “se va a competir entre proyecto y proyecto”. Hoy en día, remarca Medina, los proyectos están totalmente vendidos cuando se culminan, esto,apunta, no continuará por mucho tiempo más. Además, cada zona se diferenciará con distintos perfiles. “Va a haber zonas que van a tener más construcciones que no sean en altura (propiedades horizontales), donde, se fusionan dos, tres padrones y salgan tres, cuatro, cinco casas”, indicó y puso como ejemplo al área cercana al Club de Tenis de El Pinar. Mientras que en otras zonas, como Avenida la Playa, se consolidarán con edificios de tres o cuatro pisos.
