Cayó precio de arrendamientos de campos tras tres año de alzas

La oficina de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) divulgó ayer los resultados de los contratos de arrendamientos de los campos para uso agropecuario realizados entre enero y junio de este año. De acuerdo a la encuesta, el precio medio de las 414 mil hectáreas (ha) arrendadas en el primer semestre fue de US$ 157 por ha/año, un 4% por debajo de los US$ 164 de igual período de 2012. Asimismo, también se redujo la superficie arrendada en 6% ya que en el lapso enero-junio del año pasado se habían pactado contratos de arrendamientos por 439 mil ha. Durante el primer semestre de este año se cerraron 1.238 contratos de arrendamiento que totalizaron transacciones por US$ 64,7 millones.

El precio medio y superficie de arrendamiento de tierras en Uruguay acumuló una gran expansión entre los años 2003 y 2008. En el primer año el área arrendada totalizaba 561 mil ha con un precio medio de US$ 29. En tanto, cinco años más tarde (2008) la superficie arrendada había trepado a 1,116 millones de ha con un precio medio de US$ 124 ha/año. Esta tendencia se interrumpió en 2009 cuando los contratos de arrendamientos bajaron a 727 mil y a un valor de US$ 101 por ha/año. Desde 2010 y hasta el primer semestre de 2012 los precios retomaron el ascenso.

Causas
Los operadores consultados por El Observador consideraron que detrás de la reducción en la superficie arrendada hay “varios factores” que pueden estar incidiendo, aunque aseguran que el mercado se muestra “estable” y existe avidez por predios para ganadería, agricultura y lechería.
El agente Sebastián Da Silva indicó que una primera aproximación al descenso que mostraron las rentas durante el primer semestre obedece a que varios contratos de campos agrícolas se fijan en kilos de granos por hectárea. “Los contratos que se liquidaron en mayo y junio lo hicieron con una soja que rondaba los US$ 430 por tonelada, contra los más de US$ 550 que llegó a cotizar en 2012”, recordó. Otro de los factores que pudo incidir, a juicio de Da Silva, fue el retiro y ajuste en las superficie que realizaron en el país los grandes pools de siembra.

Precisamente, a mediados de este año la firma de origen argentino El Tejar confirmó que bajó de 90 mil ha a 40 mil la superficie que arrendada destinaba a la agricultura. En tanto, otro de los jugadores importantes, Agronegocios del Plata (ADP), ya había realizado un ajuste del área arrendada a fines de 2012.

A juicio del operador Rodolfo Vitorica, los planes de uso y manejo de suelos –que rigen desde el pasado invierno– que comenzó a exigir el Ministerio de Ganadería también “pegaron” sobre los precios de los arrendamientos. “Claramente hay zonas, como en Cerro Largo, o zonas del centro del país donde se va a dejar de hacer agricultura”, afirmó. El plan de uso y manejo de suelos impide a los agricultores, entre otras cosas, realizar monocultivos (soja/soja) y obliga a realizar coberturas en invierno.

Por ese motivo, algunos pools de siembra se anticiparon a estos controles y concentraron sus negocios en los campos más fértiles –el litoral– donde pueden obtener una mayor rentabilidad por hectárea en lugar de arriesgar en campos más pobres que no permiten un uso intensivo para la agricultura.

Con este contexto, Da Silva informó que en los nuevos contratos de arrendamientos los campos “marginales” para la agricultura se está registrando una corrección a la baja en los valores de arrendamiento. Además, algunos contratos contienen “cláusulas” de salvaguarda en caso que el plan de uso y manejo de los suelos impida a los arrendatarios el “doble cultivo” (invierno-verano). De todas formas, consideró que el impacto más significativo en los valores de renta de los predios agrícolas por el plan de uso y manejo de suelos se verá en 2014.

Perfil y regiones
De las 414 mil ha arrendadas entre enero y junio de este año, el 70% (290 mil ha) tuvo como destino la ganadería y la agricultura de secano. En el primer caso los precios medios de arrendamiento por ha/año fue de US$ 78 frente a los US$ 350 por ha/año de la agricultura. Según la DIEA, en términos porcentuales durante el primer semestre de 2013, “los campos destinados a ganadería presentan un aumento de 6% (en precio), mientras que los campos con agricultura de secano registraron una caída del orden del 6% en precio y de 12% en superficie”, respecto a igual período de 2012.

Los departamentos que registraron la mayor superficie arrendadas y precio se concentraron básicamente en el litoral. El primer lugar lo ocupó Soriano con 42.717 ha y un precio medio de US$ 253 ha/año, por delante de Paysandú con 41.383 ha y un valor de US$ 166 y Río Negro con 35.533 ha y un precio de US$ 264 por ha. San José con un precio promedio de US$ 284 por ha/año fue donde se pagó el mayor valor medio por el arrendamiento de los campos.

Compraventas en “meseta” y con poca oferta

El mercado de compraventa de tierras atraviesa hace varios meses una etapa de “meseta” en los valores y también en el ritmo de transacciones, que cayo respecto a años anteriores, advierten los operadores del mercado inmobiliario. Da Silva dijo que “hay poco interés” en vender de los propietarios y la demanda “está más exquisita. Hoy las puntas (compradora y vendedora) están bastante separadas”, explicó. Aunque indicó que en correr de este mes y diciembre suele aumentar el ritmo de transacciones, porque el propietario que tiene la decisión de vender lo hace antes de fin de año. “Algunos están asumiendo que tienen que ajustar (a la baja) los valores, pero siempre estamos hablando de precios muy por encima de la media histórica”, resaltó. En la una línea similar, Vitorica consideró que hoy el “mayor obstáculo” para cerrar negocios está en los precios. “Hoy no hay oferta disponible a precios razonables. Las pocas ofertas disponibles están bastante por encima de esos valores”, explicó. La DIEA tiene previsto publicar en las próximas semanas las compraventas de tierras del primer semestre de 2013 y los arrendamientos del segundo semestre de 2012.