La suba del dólar de los últimos meses congeló los precios que piden los propietarios por sus inmuebles en Montevideo. De esa manera, los precios de oferta interrumpieron la fuerte suba al comienzo del año, aunque todavía se mantienen por encima de los niveles de 2017 en una tendencia muy distinta a la de los alquileres, que se abarataron medidos en dólares.
Según el Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO), los precios se mantuvieron prácticamente sin cambios entre abril y agosto, con una suba acumulada de apenas 0,4% en comparación con el incremento de 2,9% de los primeros cuatro meses del año.
Entre julio y agosto no hubo variación de los precios de oferta de inmuebles en la capital y en los últimos 12 meses, el incremento fue de 4,5%, lo que implica una leve moderación respecto al incremento de 4,8% que mantenía a julio y una desaceleración más significativa respecto al ritmo de 5,7% con el que aumentaban a junio.
El indicador de El Observador se calcula a partir de la captura y procesamiento de la totalidad de los avisos clasificados de apartamentos activos en algún momento del mes en los principales portales que operan en Uruguay.
De esa manera, se analizan más de 70.000 avisos mensuales, se filtran aquellos que por contener faltantes de información o por desviarse sensiblemente de los precios que se manejan en el mercado distorsionan el análisis, y se calcula un índice para Montevideo.
Poder de compra
Pese al enfriamiento reciente del precio de los inmuebles medido en dólares, la suba del tipo de cambio en los últimos meses dificulta el acceso de los uruguayos a la vivienda propia.
Medidos en unidades indexadas –moneda que mantiene su capacidad de compra en la economía uruguaya porque acompaña la inflación–, los precios de los inmuebles acumulan una suba de 5,4% en los 12 meses finalizados.
En igual período del año pasado, los precios que pedían los propietarios por sus inmuebles acompañaba prácticamente la inflación y mostraban una caída de apenas 0,2% en UI.
Uno de los principales determinantes de los precios inmobiliarios es el poder de compra de los uruguayos, que en los últimos tiempos evolucionó muy ligado a los precios al consumo.
Sin embargo, en los últimos meses, los uruguayos perdieron poder de compra en inmuebles. La suba del salario medio no logró compensar el aumento en la cotización del dólar y el incremento en el precio de los inmuebles.
Según el indicador de El Observador, un salario medio adquiría en agosto 6,4% menos metros cuadrados que un año atrás.
Eso repercute directamente en la capacidad de los hogares para acceder al crédito hipotecario. A la hora de otorgar financiamiento para la adquisición de una vivienda, los bancos exigen que la cuota no supere determinado porcentaje del ingreso como un mecanismo de control de riesgo. El estándar del mercado es del 30%.
Si se tiene en cuenta que la mediana de los inmuebles publicados de dos dormitorios y 65 metros cuadrados, tienen un precio de oferta de US$ 179.000, para financiar el 80% de esa propiedad a 25 años –plazo máximo en el mercado– y una tasa media, para cumplir la restricción de cuota se requiere un ingreso familiar de $ 113.500. Esa cifra era de $ 103.400 en marzo.
Alquileres
El aumento del precio de oferta de los inmuebles no va de la mano del precio de los alquileres, que en los últimos meses ha tendido a desacelerarse y aumenta por debajo de lo que lo hacen los precios al consumo.
Según los datos que releva el Instituto Nacional de Estadística (INE), los alquileres aumentaron 5,6% en pesos durante los 12 meses finalizados en agosto. Un año atrás, el incremento era de 6,7%.
De esta manera, en el año móvil finalizado en agosto acumulan una baja de 2,5% en UI, cuando los precios de oferta a la venta de los inmuebles aumentaron 5,4% en la misma moneda.
