Uno de los cometidos es desestacionalizar para no depender solamente de los meses de sol y playa sino lograr que haya una actividad intensa en el departamento durante todo el año.
Dentro del plan, hay cuatro sectores que se marcan como Ordenamiento Territorial Concertado (OTC).
El primero abarca la construcción de una nueva terminal de ómnibus y un campus universitario; el segundo, un centro de congresos y convenciones y un predio ferial, la reconversión del parque El Jagüel y un área del asentamiento Kennedy; para el tercero se pretende el surgimiento de un “polo gastronómico y de ocio” en El Placer; y el cuarto es una gran centralidad en la cabecera donde se une la avenida Miguel Ángel con la rambla (ver recuadro).
Obras viales, de saneamiento y de acondicionamiento paisajístico serán necesarias para posibilitar todos los proyectos que están nucleados en el plan. La intendencia calcula que para estas obras se tendrá que destinar US$ 153 millones. Una de estas obras volverá a la avenida Aparicio Saravia en doble vía.
Para que el plan tenga éxito, la intendencia confía en que la mejor solución es la unión de fuerzas entre públicos y privados. Documentos del gobierno departamental detallan que, por razones tanto de presupuesto como de impactos (ambientales, de obras), las distintas construcciones no deben comenzar de forma simultánea sino escalonada.
Alturas discutidas
Uno de los aspectos más polémicos del plan es que permitirá construcciones en altura en lugares donde hasta el momento está prohibido hacerlo. La intendencia busca llevar la edificación en altura hacia el norte de Punta del Este, y así evitar los inconvenientes que genera este tipo de torres sobre la rambla.
Pereira argumentó que, con la normativa actual, para construir una torre hay que comprar 10 o más casas, demolerlas y fusionar tierras para así conseguir un terreno apto para ese tipo de edificación. “Se demuele ciudad consolidada para hacer una torre”, indicó.
El plan permite altura en dos nuevas zonas: en algunas de las llamadas “microcentralidades” sobre la avenida Aparicio Saravia y sobre la avenida Miguel Ángel, en la zona a la que la intendencia llama El Placer y que los opositores a la construcción de torres denominan Rincón del Indio.
En las denominadas microcentralidades sobre Aparicio Saravia podrán hacerse edificios de hasta 17 pisos. La idea para estos puntos, además de poder construir torres, es concentrar servicios y comercios. Para el caso de Miguel Ángel, la cantidad de pisos se eleva a 21.
“Considero que hay gente que no leyó el plan, que se confundió. Me he dado cuenta de que no muchos leen y que muchos opinan por opinión de otros”, dijo Pereira.
Pros y contras
Todos los consultados coincidieron en resaltar como un aspecto positivo la iniciativa gubernamental de apostar al desarrollo urbano teniendo en cuenta el largo plazo. También fueron unánimes las críticas hacia las torres sobre Miguel Ángel y hacia las microcentralidades.
Es el caso del vicepresidente de la Liga de Punta del Este, Javier San Martín. “Lo que le hemos pedido en reiteradas oportunidades al intendente es que no venda todo esto como un paquete”, dijo. San Martín considera que aquellos aspectos que no cuentan con el apoyo de muchos de los actores involucrados deben ser estudiados con mayor profundidad.
En la misma línea se manifestó el alcalde de Punta del Este, Martín Laventure.
“Es necesario un consenso muy amplio porque en la medida en que se concrete va a condicionar el futuro de varias administraciones y generaciones”, sostuvo Laventure.
Para el alcalde no tiene sentido la discusión acerca de la construcción en altura en Punta del Este, “porque tiene mucha construcción de este tipo, de muy buena calidad y hay una demanda”. Laventure cree que “el secreto de Punta del Este es el equilibrio”. “Con lo que hay habilitado hoy, la demanda de construcción en altura está en condiciones de satisfacerse sin innovar, cambiando la reglamentación de una zona que tiene particularidades muy características”, indicó el alcalde.
Por su parte, el arquitecto Daniel Suster, que asesora a inversores, ve al plan con buenos ojos y considera que lo preocupante sería la inexistencia de planificación por parte de la intendencia. A pesar de esto, piensa que en las últimas etapas no hubo “una buena dinámica de información, que es malo para el plan y para el mercado”.
“El plan es fabuloso, pero cuando vamos a los parámetros que hacen a la inversión, ahí es pobre”, señaló Suster. Por parámetros, se refiere a las demandas que el actual plan exige a los terrenos sobre Miguel Ángel para considerarlos aptos para alojar una torre. Los predios tienen que tener un frente mínimo de 50 metros y un área total de por lo menos 6.000 metros cuadrados.
Suster piensa que el plan debería ser lo más general posible, “que afecte a la mayor cantidad de padrones y no a unos pocos, porque ahí se entra a sospechar”.
“Con esos parámetros, no logramos productividad y la tierra que hoy está vacía va a continuar vacía. Y vamos a mantener la presión inmobiliaria en las áreas ya consolidadas”, sintetizó.
El arquitecto y exdirector de Planeamiento de la Intendencia de Maldonado durante la administración de Domingo Burgueño, Roberto Chiacchio, dijo que respecto al plan en general tiene más coincidencias que discrepancias. En su opinión, lo “más preocupante” es la altura que se permitirá en Miguel Ángel. “La altura que se plantea en esa zona es un disparate desde todo punto de vista: es ajena a lo que la demanda actual requiere”, manifestó.
“Punta del Este tiene ya hoy zonas habilitadas para alturas muy generosas como para que generemos una nueva zona de altura en medio de uno de los pocos lugares de crecimiento del barrio jardín”, añadió.
Al igual que San Martín, de la Liga de Punta del Este, Chiacchio cree que habría que llevar adelante en una primera etapa los proyectos en los que hay consenso “y dejar las áreas conflictivas para un segundo análisis”.
Beneficios para pocos
Debido a las características que el plan requiere de los terrenos sobre Miguel Ángel para habilitar la construcción de una torre, hay quienes argumentan que los beneficiados serían unos pocos.
Pereira, de la intendencia, retruca que hay un “choque de intereses” de inversores que apostaron a desarrollos en otras áreas.
Sin embargo, el arquitecto Suster calcula que, de toda el área posible de construcción de torres sobre Miguel Ángel, solo podrá aprovecharse el 15%.
“Este plan cambia el esquema de oferta y demanda, pero cualquier plan que se aplique lo va a cambiar”, indicó Suster.
Chiacchio, por su parte, lamentó que el plan, a su entender, favorecerá a unos pocos propietarios en Miguel Ángel.
“No quiero atribuir malas intenciones pero, tal como está planteado hoy, esa tierra pertenece a cuatro personas que han ido comprando tierra y apostando a una ordenanza. No quiero pecar de desconfiado, pero tampoco uno nació ayer”, apuntó.
“La altura no es el único programa de arquitectura necesario ni buscado. Lo que estamos haciendo concretamente en la avenida Miguel Ángel es valorizar tierra, no otra cosa”, enfatizó el arquitecto.
Para el alcalde Laventure, “el tena de las situaciones puntuales y de los posibles beneficiados o perjudicados cada vez que se toma una decisión de estas características es algo inevitable”.
“Lo que hay que mirar siempre es el interés general por encima de que alguien puntualmente se vea favorecido o beneficiado”, resumió.
