Podríamos estar contemplando una generación perdida para los valores de las casas en Estados Unidos.
Demasiados analistas están diciendo que el mercado residencial ha tocado fondo después de que los precios de las casas en 20 zonas metropolitanas descendieron a un ritmo más lento en febrero, según el Índice Standard & Poor’s/Case- Shiller.
No se deje cegar por el brillo de optimismo en los titulares periodísticos acerca de una creciente confianza del consumidor y descensos más lentos de los precios. Las realidades demográficas y del mercado hablan de una historia más aleccionadora.
No veremos un repunte generalizado del sector inmobiliario en una economía en la cual se pierden 600.000 empleos por mes y las ejecuciones inmobiliarias devastan las zonas con el apalancamiento más excesivo. Estas son apenas las barreras visibles para una recuperación.
El crédito hipotecario ha sido un proceso especialmente ceñido en los últimos tiempos. Los prestamistas están exigiendo un depósito de 20 por ciento para las compras de viviendas y quieren puntajes crediticios impecables. Más de 45 por ciento de los bancos estadounidenses examinados por la Reserva Federal dijeron que habían “restringido sus pautas de préstamos para hipotecas preferenciales”. Sospecho que la cantidad es mucho mayor.
Luego está la realidad de que el mercado está saturado de viviendas. Una cantidad sin precedentes de casas --19 millones-- estaban vacías al final de 2008.
Lo que no se puede ver en los números del sector residencial es el motor menos visible de los precios de viviendas hoy: la demografía.
Generación de posguerra
La generación de posguerra, la mayor en la historia estadounidense, comprará menos viviendas unifamiliares.
Estados Unidos está experimentando un apogeo de 40 años en el gasto del consumidor, que llevará a “la primera y última Depresión en nuestras vidas”, predice el autor Harry Dent en su libro “The Great Depression Ahead” (“La próxima Gran Depresión”, Free Press, 2008).
Aun cuando no estemos encaminándonos a una Depresión al estilo de la década de 1930, hay muchas pruebas que sugieren que la generación de posguerra está abandonando sus casas suburbanas de cuatro y cinco habitaciones por condominios de dos y tres habitaciones.
También es improbable que la “Generación X”, nacida entre 1965 y 1976, haga subir los precios de las casas por una mayor demanda. Apenas son 44 millones de personas, no son tan ricos y tienen una mayor deuda por préstamos universitarios.
La generación de posguerra está reorganizando sus finanzas después de un decenio turbulento en materia de acciones. No están comprando tantos segundos hogares y casas de vacaciones en climas más cálidos.
Zonas problemáticas
Por eso es improbable que haya rápidas recuperaciones en Phoenix, Las Vegas o San Francisco, donde los precios cayeron 35 por ciento, 32 por ciento y 31 por ciento respectivamente en febrero frente al año previo, según el Índice Case-Shiller. Se prevén más reveses en la zona central y sur de California y el sur de Florida.
Hay algo que no ha cambiado en esta recesión: aquellas personas con movilidad seguirán mudándose allí donde hay una relativa abundancia de empleos y las viviendas son más baratas.
Los ganadores continúan siendo los estados del sudeste y Texas. Se emitieron 67.000 permisos de construcción de casas unifamiliares y multifamiliares en la región sur en los primeros tres meses del año, de acuerdo con la Oficina de Censos de Estados Unidos.
Tan solo Texas representó más de 20.000 autorizaciones. Los distritos más candentes son aún Houston, Dallas-Fort Worth y Austin.
Si se considera que se emitieron casi 120.000 permisos en todo el país durante ese periodo, vemos que más de la mitad de todas las construcciones nuevas están en el Sur, donde el costo de las viviendas y el costo de vida son significativamente más bajos que en el Nordeste, Medio Oeste y en la costa Oeste. En contraste, se aprobaron apenas 5.571 unidades en Nueva York y Nueva Jersey combinados.
Reconstrucción de la riqueza
Si bien los permisos de construcción no significan que se construirán las casas, son un indicador del crecimiento del mercado residencial.
Aun así, no confundan la construcción con la capacidad de restaurar el valor de la casa. Simplemente mudándose a otra zona no reconstruirá los US$6 billones que se cree se perdió durante el bajón.
Una de las razones por las cuales la manía del sector residencial resultó tan dañina es que los precios medianos de las casas subieron a aproximadamente tres veces el ingreso familiar promedio en comparación con los niveles de doble ingreso en la década de 1950.
Los salarios simplemente no acompañaban la inflación de los precios de casas, por lo cual los propietarios apalancaron excesivamente sus deudas para compensar la diferencia. La oleada de desapalancamiento deprimirá los precios de las cassa en la mayoría de los mercados.
Es hora de evaluar sus opciones. Su hogar puede no ser un nido. Quizá usted nunca recupere sus pérdidas por el colapso de las puntocom y los bajones crediticios en el mercado bursátil.
Para la mayoría de los propietarios de viviendas, la construcción y retención de riqueza puede depender más de una cartera de bonos diversificada e indexada a la inflación que de los bienes raíces. Esta nueva realidad, empero, acaso no sea evidente para quienes están tratando de tasar sus casas a los niveles del 2006.
