Reglamentar leyes ya aprobadas y el proyecto que tiene media sanción en el Parlamento serán clave para la implementación del nuevo laboratorio urbano que busca reactivar inmuebles vacíos y degradados
Una casa tapiada, descascarada y sin uso puede pasar a ser una oportunidad para el mercado inmobiliario.
Según el último censo del 2023 el 19,5% de 1.659.048 viviendas registradas en Uruguay se encuentran desocupadas. Del total de esas viviendas, un 11,9 % estaban —al momento del censo— destinadas a alquiler o venta, mientras que un 4,3% permanecían en construcción o reparación.
Esa vacancia es heterogénea. Mientras que Montevideo presenta índices muchos más bajos de viviendas vacías que el interior del país —que crece en ciertos barrios como Ciudad Vieja— en algunas ciudades secundarias la cantidad de casas vacías es significativamente más alta.
“En Paso de los Toros es 21% y en Minas, 13%”, ejemplifica en entrevista con Café y Negocios, Paola Florio, directora nacional de Ordenamiento Territorial. En el primer caso, el vacío se corresponde con las viviendas que se erigieron al mismo tiempo que se construyó la planta de celulosa de UPM en la ciudad. En tanto, en Lavalleja, la próxima instalación de la UTEC en el departamento es la excusa ideal para tomar Minas como ciudad piloto y fomentar la vuelta al mercado de esas viviendas gracias a una mayor demanda que llegue por la Universidad.
La referente del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) se refirió a los detalles del plan que se desprende del nuevo laboratorio urbano que crearon para reactivar inmuebles vacíos y degradados.
Para la detección de estos inmuebles, cuando no resulta evidente, se utilizarán drones que procesarán las imágenes de las zonas en cuestión con inteligencia artificial para determinar cambios que puedan haberse hecho en los suelos. Luego de esa fase inicial que ya comenzó, será momento de revitalizar las propiedades y hacer que vuelvan a ser habitadas.
Para adquirir esas viviendas se hará uso de la Estrategia Nacional de Acceso al Suelo (ENAS) aprobada en 2018 que permitirá—una vez que se reglamente— hacer uso de herramientas de promoción de inversiones por parte de los distintos gobiernos departamentales.
Florio explicó que el plan supone la sinergia de artículos que se encuentran vigentes o en proceso legislativo en algunas normas como la Ley de Vivienda Promovida (18.795) y la de Inmuebles Vacíos y Degradados (19.673). A estas se suma la ley que agiliza los procesos de expropiación y que actualmente tiene media sanción en el Senado.
Desde el punto de vista de Florio estas normativas se complementan y, en conjunto, facilitan el acceso a las viviendas vacías y su puesta a punto para regresarlas al mercado. “Uruguay tiene muchísimos marcos de gestión, de promoción, de herramientas para abordar estos temas. Creo que el gran desafío es que converjan todos en un mismo objetivo”, subrayó.
Para esto el laboratorio urbano articula esfuerzos de organismos como La Agencia Nacional de Vivienda, La Dirección de Ordenamiento Territorial, Mevir “y eventualmente apoyo del BHU”, indicó Florio.
La iniciativa del gobierno tiene objetivos concretos como “reducir la vacancia inmobiliaria”, “revertir procesos de deterioro en los centros urbanos” y “recuperar población en las áreas donde hay infraestructura y servicios”. Esto tiene un efecto en la reactivación de la economía de esas ciudades que reviven al recibir nueva población.
“Esto traería inversiones de sectores que aún no están sobre la mesa, a la vez que recalifica y pone en valor el stock vacante”, apuntó la directora y remarcó la importancia de apostar a la inversión privada para alcanzar objetivos en común. “Ellos quieren desarrollar y nosotros queremos repoblar las áreas centrales y volver al mercado”, afirmó Florio e hizo hincapié en la importancia de "en el marco de la Ley de Vivienda Promovida poder promover determinados incentivos mayores o articulados con el gobierno departamental que pongan en valor estos sectores”. Desde el MVOT esperan que esto pueda dinamizar también el mercado de alquileres y diferentes usos de viviendas como oficinas e inmuebles comerciales.
La expropiación es el último recurso que el gobierno pone sobre la mesa a la hora de buscar revitalizar un espacio vacío. El primero, aseguró Florio, es trabajar con el propietario que muchas veces no quiere afrontar los gastos que le supone ese inmueble para poder refaccionarlo y que vuelva a formar parte de la oferta inmobiliaria. “Eso es costoso para el Estado y también para quien se la expropia”, indicó.
En este sentido, la ley de inmuebles vacíos y degradados brinda la opción de la expropiación para este tipo de viviendas y el proyecto que cuenta con media sanción del Senado habilita a hacer uso de la deuda que acumulan estos inmuebles como parte de pago.
Sin embargo, para la directora de Dinot, el primer paso debe ser trabajar con los programas de reciclaje y rehabilitación del Ministerio de Vivienda.
“Podemos instrumentar programas específicos para la recuperación de ese bien y a través de subsidios y de los diversos accesos que puede tener el Ministerio de Vivienda generar la promoción de la ocupación de esos bienes”, finalizó la titular de Ordenamiento Territorial.