El mercado de los préstamos inmobiliarios se volvió más dinámico en los últimos meses favorecido por un contexto de estabilidad cambiaria y baja inflación. En ese escenario, los bancos compiten fuerte en la captación de clientes a través de distintas opciones de financiamiento.
En la jerga bancaria la llaman la “guerra de las hipotecas”. Y en esa especie de carrera, cuando una institución financiera ofrece un nuevo producto en el mercado al poco tiempo aparece otra para tratar de igualar o mejorarla, comentaron fuentes del sector a El Observador.
En ese segmento, el Banco Hipotecario (BHU) lidera el mercado aunque ya no mantiene el 70% u 80% que supo tener hace décadas. Actualmente, la institución posee entre el 32% y 33% del total de los préstamos. El BHU ofrece capitales desde 100.000 a 2.800.000 unidades indexadas (UI) a través del programa “Podés Comprar” con una tasa que puede variar en función del plazo, el porcentaje del valor del inmueble a financiar, el perfil del ingreso de los solicitantes.
Además, tiene el plan “Préstamo Soñado” con una tasa desde 4,50% y una financiación por el 100% del valor.
En el ámbito privado, Santander plantea como condición de acceso que el ingreso mínimo familiar sea de 10.000 Unidades Indexadas, equivalentes a $ 66.095, con una continuidad laboral mínima de dos años para dependientes y tres para independientes.
El BBVA ofrece condiciones y beneficios extra si el solicitante del banco cobra el sueldo u honorarios a través de la institución.
Itaú menciona como servicio adicional la posibilidad de simular y solicitar el préstamo hipotecario de manera 100% online y ofrece un monto máximo de 4,5 millones de UI.
La oferta de Scotiabank es a través del plan Préstamo Hogar que como requisito exige ingresos mínimos líquidos del titular del préstamo de $ 50.000.
Por último, HSBC (adquirido por BTG Pactual) exige a los solicitantes que sean mayores de 21 años y menores de 65.
A nivel general las condiciones no varían mucho, pero al avanzar en las solicitudes de préstamo pueden aparecer otros términos y condiciones (“la letra chica”) que sean más o menos convenientes para los futuros compradores.
La competencia
Gerentes y altos mandos bancarios reconocen que el segmento se volvió más competitivo que tiempo atrás y en ese contexto buscan potenciar las propuestas propias mientras miran de reojo las ajenas.
Ana Inés Lorenzo, directora de retail de Scotiabank, comentó a El Observador que en los últimos meses se observa un mercado hipotecario más dinámico y en competencia, con jugadores que han intensificado su comunicación y realizan ajustes permanentes en su producto. Además, el mercado continúa creciendo a tasas altas, lo que refleja una mayor actividad y demanda de soluciones de financiamiento para privados.
En la misma línea opinó el jefe de banca minorista de BBVA, Ignacio Sueiro. “En los últimos meses el crédito hipotecario volvió a ocupar un lugar muy relevante en la estrategia de los bancos. Eso se refleja en mejores condiciones para los clientes, tanto en tasas como en porcentajes de financiación, plazos y esfuerzos por simplificar el proceso de compra”, dijo.
A su vez, el gerente comercial del BHU, Pablo Liard, coincidió en que hay un nivel de alta competitividad y vinculó el dinamismo del mercado a un contexto favorable, caracterizado por estabilidad cambiaria y crecimiento de los salarios. Destacó que en ese escenario más competitivo, el BHU no solo mantiene su posición de liderazgo, sino que continúa ampliando su participación.
Para Lucía Costa, jefa de canales estratégicos de HSBC, es habitual que en el segundo semestre del año se intensifiquen las campañas de los préstamos hipotecarios. “Es interesante ver cómo hoy se da, en el buen sentido, una `guerra´ de ofertas que redunda en un mercado mucho más dinámico y favorable para las familias”, expresó.
La visión de Santander es que el mercado hipotecario en Uruguay ha sido históricamente competitivo y actualmente se atraviesa un momento en el que el sistema financiero acompaña la demanda y promueve el acceso a la vivienda.
Para explicar el liderazgo en el mercado, Liard sostuvo que el crecimiento sostenido de los préstamos del BHU también se sustenta en procesos ágiles, productos competitivos y una estrategia de colocación de créditos en todo el país.
El buen momento del segmento fue vinculado por Costa a los bajos niveles de inflación y la estabilidad del dólar. “En ese contexto, las familias se animan a dar el salto e intentar llegar al sueño de la casa propia. Cada vez más el uruguayo promedio se da cuenta de que no es inaccesible alcanzar la compra de una casa”, señaló. “Una cuota de alquiler es similar a la de un préstamo; entonces las familias comienzan a pensar en la posibilidad de dejar de alquilar y pasar a ser propietarias”, agregó.
Desde la mirada de Sueiro, el mejor desempeño responde a una combinación de factores. Por un lado, una parte de la población continúa percibiendo a la vivienda como un activo de valor de largo plazo. Por otro, el crédito hipotecario se mantiene como un “segmento sano” dentro del sistema financiero, con niveles de morosidad bajos y una alta proporción de financiamiento en unidades indexadas, lo que ayuda a reducir riesgos de descalce para las familias. Por último, muchos compradores tienen capacidad de pago mensual, pero enfrentan más dificultad para reunir el ahorro previo necesario para concretar la compra. Y eso hace que la financiación bancaria sea cada vez más relevante.
La visión de Lorenzo es que hay un escenario macro que genera condiciones favorables para tomar un crédito hipotecario. “La tasa de referencia en pesos ha bajado y la inflación se encuentra en mínimos históricos. Eso incentiva a los bancos a competir más activamente por capturar esa demanda”, expuso.
Añadió que el crédito hipotecario es una “oportunidad única para los bancos para poder captar clientes y construir relaciones de largo plazo, al tratarse de decisiones complejas para el cliente por ser créditos de mayor monto y plazo. Esto lleva a que los clientes comparen y mediten más es decisión”.
La posición de Santander es que la compra de una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona y por eso el banco pone foco en acompañar al cliente durante todo ese proceso.
Lo que destacan los bancos
BHU
- Financiamiento para la compra de inmuebles en cualquier punto del país.
- Posibilidad de cancelación anticipada y amortizaciones extraordinarias a partir del segundo año, ya sea para reducir cuota o acortar plazo.
- Procesos notariales ágiles y tasaciones alineadas con los valores reales del mercado.
BBVA
- Propuesta integral para compra de vivienda nueva o usada, adquisición en pozo, construcción o refacción.
- Asesoramiento y herramientas que permiten simular el préstamo, entender la financiación y avanzar con mayor previsibilidad.
- Soluciones para nuevas demandas del mercado, como la financiación de viviendas eficientes.
HSBC
- Transparencia, flexibilidad y atención personalizada al cliente.
- Ofrecer la cuota más barata del mercado.
- Escuchar las necesidad del cliente y adaptar el producto a ellas.
Itaú
- Permite financiar la compra hasta en 30 años, lo que facilita el ajuste de la cuota mensual.
- Posibilidad de realizar la simulación y solicitud online, con respuesta entre 24 y 48 horas.
- Opción de cancelar el préstamo de manera anticipada.
Santander
- Alternativa de iniciar la solicitud a través de múltiples canales: sucursal, contact center o directamente desde la inmobiliaria.
- Preaprobación en el momento, aportando mayor previsibilidad para el cliente.
- Pago de la primera cuota a los 90 días.
Scotiabank
- Tasación sin costo y preaprobación del crédito durante 6 meses.
- Opción de realizar la firma del préstamo en todo el país.
- Asesoramiento personalizado al cliente, con un proceso ágil y claro en cada etapa del proceso.
