¿Cuáles son los cambios en los plazos de desalojo para alquileres sin garantía?

A partir del artículo 421 de la LUC se establece que mientras el destino de un inmueble sea de casa habitación, sin importar su lugar de ubicación, se puede realizar un arrendamiento con “la ausencia de garantías de cualquier naturaleza a favor del arrendador”, siempre y cuando las partes pacten en el contrato –por escrito– de arrendamiento su voluntad de someterse a la ley respectiva.

Esto implica la creación de un nuevo régimen de alquileres con mayor autonomía de las partes, que además presenta varios cambios con respecto a la normativa vigente, sobre todo en los plazos de desalojo y de los contratos (en el presente el mínimo es dos años y en la opción establecida por la LUC no se establecen plazos).  

Según un trabajo realizado por Pérez del Castillo & Asociados, uno de los cambios sustantivos es que para el desalojo de un arrendatarios buen pagador, de acuerdo a la ley de arrendamientos urbanos y suburbanos con garantía –que rige en la actualidad– es de 1 año, mientras que en el caso del régimen propuesto por la LUC pasa a ser de 30 días.

La nueva normativa pretende compensar  al arrendador de un inmueble que no pida garantía, con un acortamiento de los plazos de desalojo. Para los malos pagadores, no obstante, los plazos de desalojo se reducen aún más. Mientras la normativa vigente establece 20 días, ahora pasan a ser apenas seis días hábiles.

Una vez realizada la intimación, hay posteriormente 20 días más, mientras que en el régimen de arrendamiento sin garantía se establecen 3 días hábiles.

Por su parte, se establece una multa en beneficio del arrendatario (inquilino) equivalente entre una y cinco veces el monto del precio del arriendo mensual para aquel arrendador que simulase la ausencia de garantías con la intención ampararse al régimen establecido en la LUC, explicó Gustavo di Genio, de Pérez del Castillo & Asociados.

 En el hilo realizado el pasado 12 de julio por el presidente de la República, Luis Lacalle Pou, el primer mandatario sostuvo que este articulado en la LUC “resuelve el problema de aquellos que necesitan alquilar una vivienda y no consiguen garantía”.

A su vez, una vez cumplidos los plazos y los procedimientos previstos, sin que se haya cumplido el decreto de desalojo, los pasos para sacar al inquilino desde la Justicia adquieren una característica de mayor coerción, que no varía entre los tres regímenes existentes dando un plazo de 15 días hábiles. Igualmente, para el mal pagador la LUC reduce este período a cinco días hábiles.   

En relación a las prórrogas posibles, el decreto ley 14.219 y el régimen de libre contratación da plazos de hasta 120 días de extensión, mientras que sin la existencia de garantía el máximo es de 7 días, incluso para el buen pagador.

Críticas por beneficios a irregulares

Para el abogado Juan Ceretta, esta normativa parte de la concepción de que quien da el arrendamiento y quien arrienda están en condiciones de igualdad, lo que considera un retroceso.

Según explicó el profesional, en 1968 con la Ley 13.292 se establecieron límites a los aumentos de alquiler y se comenzó a regular el mercado por parte del Estado, pero este sistema de arrendamiento sin garantía es un retorno al predominio de la propiedad como derecho tutelado fundamental, posicionándose por encima del derecho a la vivienda.

El abogado considera que sin garantía tampoco se beneficia al arrendatario, porque el derecho a la vivienda “requiere de estabilidad” para ser realmente satisfactorio.

“Mi vínculo con el inmueble tiene que ser estable. Porque si no sé si me tengo que ir mañana, ahí entramos en otro escenario que ya no es vivienda. Entramos en la conceptualización del refugio o del campamento, de lo que sea”, declaró Ceretta a El Espectador.

“Si hay familias con capacidad de pago que no pueden acceder a una garantía, lo que hay que darles es garantías. Hoy es posible arrendar sin garantía, no hay ninguna prohibición. Lo que pasa es que no funciona así. En los hechos los arrendamiento sin garantías que hay en Uruguay son los de las pensiones irregulares”, expresó Ceretta.   

Sobre este punto, mientras para iniciar el proceso de desalojo los dos regímenes ya existentes exigen estar al día con el impuesto a la renta y la contribución inmobiliaria, lo establecido por la LUC no lo pone como condicionante.    

En esos casos, sin embargo, bajo el actual sistema la sanción para esas irregularidades es que quedan bajo el régimen de la Ley 14.219, por lo que los que ocupan fincas irregulares cuentan con la protección legal en caso de que haya intención de desalojo con plazos más extendidos.

Para los casos que no se trate de buenos pagadores y haya incumplimentos de por medio, bajo el régimen viejo son 20 días que con las prórrogas llega a 120 días, mientras que con los plazos ahora establecidos se totalizan 17 días para el desalojo.

Con esta ley, aseguró Ceretta, se va a beneficiar a aquellos que no tienen fincas en condiciones, que no hayan pago los impuestos municipales o no estén habilitadas. 

“Hay que pensar a quien está dirigida esta ley. No está dirigida a mí que soy empleado de la Udelar y tengo Contaduría de la Nación o al que puede poner un depósito de cinco meses de alquiler como garantía. Esta problemática está direccionada hacia la gente de bajos recursos. Hoy en la coyuntura de covid-19, tenemos a las pensiones irregulares que están desalojando gente porque no puede pagar, ahora va a regir por la ley nueva, por lo que el desalojo para esa situación va a ser mucho menor, de 20 días", alertó Ceretta.