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Dólar fuerte ajusta a la baja los precios de los inmuebles
Los precios que piden los propietarios por sus inmuebles bajaron en setiembre respecto al mes anterior. No fue una caída importante, pero muestra un quiebre en la tendencia a la estabilidad de los últimos meses y confirma que la oferta empieza a ajustarse a una nueva realidad en la que el dólar más fuerte reduce la capacidad de los hogares para acceder a la vivienda propia.
El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) bajó 0,3% en setiembre respecto al mes anterior. El retroceso se dio luego de dos meses de estabilidad y de una primera mitad del año marcada por la suba del indicador.
El índice realiza un seguimiento del precio de oferta en dólares del metro cuadrado en los apartamentos de la capital. Para eso, El Observador analiza la totalidad de los avisos activos al cierre de cada mes en los principales portales especializados. Los datos son depurados y luego procesados por barrio, para evitar avisos duplicados, precios incompletos y publicaciones con escasa información.
Entre enero y abril, el precio de los inmuebles en Montevideo que piden los propietarios subió 2,9%. En mayo y junio, los precios siguieron subiendo, pero a un ritmo menor, de 0,5%. A partir de entonces, los propietarios optaron por mantener prácticamente sus cambios sus precios, hasta la leve baja del último mes.
Esto llevó a desacelerar el ritmo de aumento interanual que mostraban los precios en los últimos meses. En el año móvil finalizado en setiembre, el precio de oferta de los inmuebles en Montevideo subió 3,8%.
Si bien se trata de una suba, es la de menor intensidad desde febrero del año pasado, lo que muestra que la tendencia al aumento de los precios perdió fuerza y el mercado tiende a la estabilidad en los precios.
Oferta y demanda
Detrás de la estabilidad de los precios se encuentra la evolución del tipo de cambio y su efecto en la capacidad de los hogares para acceder a un inmueble.
Si se mira en unidades indexadas –en pesos uruguayos una vez depurado el efecto de la inflación–, el precio de los inmuebles, lejos de bajar, tuvieron una suba de 4,1% durante el último mes. Esto los llevó a subir a una tasa de 9% en los últimos 12 meses.
Esto se da en un contexto en el cual el dólar pasó de $ 28,9 en el promedio de operaciones de setiembre del año pasado, a $ 32,9 en igual mes de este año, lo que implicó un aumento de 13,7%.
Por un lado, los propietarios se rehúsan a bajar el precio de sus inmuebles en oferta para no perder patrimonio en dólares. Pero la apreciación de la moneda estadounidense aleja a los posibles compradores del mercado porque reduce la capacidad de los hogares para acceder a un inmueble.
Si se tiene en cuenta la evolución del salario medio de los uruguayos, el poder de compra en ladrillos tuvo una caída de 4,3% en el último mes y de 9,5% acumulado en los últimos 12 meses.
Esto es, por cada 10 meses de ingresos que los hogares uruguayos necesitaban ahorrar para acceder a un inmueble medio un año atrás, hoy necesitan prácticamente un mes más.
Por barrios
De los 18 barrios relevados por el indicador, 14 subieron de precio y solo cuatro tuvieron una baja en el último año, en el promedio del as publicaciones.
El barrio que se destacó por la suba de los precios es Parque Rodó, con un incremento de 15,2% medido en dólares, debido principalmente a un incremento del stock de vivienda nueva, que impulsó el precio de la zona en la oferta disponible.
Le siguieron Palermo y Centro, con incrementos de 8% y 6,8%, respectivamente, respecto a setiembre del año pasado. Se trata de barrios amparados en el régimen de Vivienda de Interés Social, con proyectos recientemente terminados y en curso de obra nueva.
En el otro extremo se encuentran Buceo (-3,9%), Aguada (-1,8%), Punta Gorda (-0,5%) y Prado (-0,5%), los barrios que redujeron su precio medio de oferta en los últimos 12 meses.
