La construcción de garajes está lejos de ser un buen negocio para los promotores privados del rubro. La normativa municipal les exige uno por cada dos apartamentos en edificios de vivienda promovida, destinadas en general a personas de clase media.
Un garaje puede terminar teniendo la misma carga tributaria que un apartamento, lo que deriva en que los desarrolladores puedan quedar con parkings vacantes a pesar de haber vendido la totalidad de apartamentos disponibles. Así se lo hizo saber la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu) al director de Recursos Financieros de la Intendencia de Montevideo (IMM), Mauricio Zunino.
Fue por ese motivo que en su Rendición de Cuentas —remitida a la Junta Departamental al cierre de la semana pasada— la administración de Carolina Cosse incluyó en el articulado distintos incentivos para la construcción de estacionamiento en los edificios de vivienda. El objetivo es descomprimir las calles de los vehículos que "duermen" en la vía pública, tema que ha estado entre los desvelos de las últimas gestiones departamentales, que vieron a su parque automotor duplicarse en la última década.
El texto, al que accedió El Observador, busca facultar a la comuna para exonerar del 100% de la tasa general a propietarios y futuros compradores de garajes en nuevas construcciones de edificios con destino vivienda. La IMM propone que el beneficio rija por 48 meses —cuatro años—. El plazo de la exoneración empezará a contar a partir de la concreción de la compraventa o desde su promesa.
"Los garajes independientes, de padrón individual, pagan un disparate de contribución y tasa general", dijo a El Observador el director ejecutivo de la Appcu, Aníbal Durán. "Entonces era poco redituable para hacer uno", declaró el directivo, quien valoró como una "muy buena noticia" la disposición de la comuna.
Durán contó que la Appcu ha estado "por lustros" detrás de esta temática para lograr una baja en los impuestos. Relató que los promotores difícilmente se exceden del mínimo exigido en la normativa municipal. "Hoy se están ajustando a la norma. En otro contexto, capaz que construían de más", manifestó.
"Muchos promotores se quedan con garajes, porque la gente compra el apartamento pero no el garaje", sostuvo Aníbal Durán. En el caso de los residentes que tienen un auto, suelen decidir "dejarlo afuera para no pagar tanto tributo", mientras que otros directamente no tienen vehículo, argumentó.
A esto se suma otro factor. Según los promotores, hoy está en boga la construcción de monoambientes con un dormitorio. El público que acude a este tipo de viviendas "está necesitando menos autos, y alquilan o compran el apartamento solo sin un garaje", afirmó el titular de Appcu.
Dentro del rubro hay promotores que ya se anteponen a esta situación. Uno de ellos es Ventura, uno de los principales desarrolladores de vivienda promovida. "Lo que estamos haciendo en función de lo que pasa en el mercado es tomar medidas, dejando la posibilidad de que cuando el día de mañana queden (garajes), puedan ser alquilados por gente del barrio", explicó a El Observador el arquitecto Fabián Kopel.
Leonardo Carreño
"Tener que hacer un estacionamiento para dos monoambientes, que en general los que los usan no tienen auto, empieza a ser desmedido para los promotores", dijo el arquitecto Fabián Kopel
¿Qué es lo que se hace ante esta previsión? "El diseño arquitectónico se deja resuelto para que el ingreso de los vecinos que no viven ahí no genere interferencias con los que sí residen. Se dejan accesos directos al exterior para que esos vecinos no pasen por el hall o usen las escaleras. Es gente que solo usa los garajes", contó el arquitecto.
"No es algo general, pero en la mayor parte de nuestros proyectos nuevos lo estamos haciendo, porque muchos de los que compran los apartamentos —varios de ellos inversores— no están comprando los sitios de estacionamiento, que empiezan a quedar vacantes. Lo ideal sería si se pudiesen vender, porque también son un componente de la inversión total", apuntó el socio fundador de Kopel-Sánchez.
Otra de las acciones que están tomando consiste en dejar un baño —obligación prevista en la normativa municipal para los padrones individuales— dentro de aquellos garajes comunes de uso exclusivo. De esta forma, si los puestos en parkings quedan sin vender entre los residentes que ya adquirieron sus apartamentos, las unidades pueden fraccionarse —agrimensor mediante— para tornarse en individuales. Esto permite que los puestos puedan ser vendidos a vecinos que contratan el espacio aun sin vivir en el edificio.
Revisión
"No es una cosa determinante, pero varios promotores habían planteado la objeción de que era desestimulante pagar tanto tributo para hacer un garaje", planteó el director ejecutivo de Appcu sobre el artículo redactado por la IMM. "Ahora estimula, todo suma. Hoy tienen impuestos que son asimilables a los de un apartamento, cuando estos tienen mucho más metros, y los garajes serán de unos 14 metros", evaluó Durán.
Leonardo Carreño
"Muchos promotores se quedan con garajes, porque la gente compra el apartamento pero no el garaje", sostuvo Aníbal Durán
Kopel opinó por su parte que se trataría de "un impacto poco significativo en el largo plazo". Los garajes deben pagar al día de hoy contribución, tasa general e impuesto de Primaria, que se canaliza a través de DGI. De los tres —los dos primeros son municipales—, quedaría exonerado el segundo.
"Creo que la principal revisión que deberían hacer desde la intendencia es el tipo de unidad, porque no es lo mismo un monoambiente que una unidad de dos dormitorios. Es casi seguro que esté bien tener un estacionamiento cada dos unidades de dos dormitorios. Pero tener que hacer un estacionamiento para dos monoambientes, que en general los que los usan no tienen auto, empieza a ser desmedido para los promotores", asestó el arquitecto.
Los reclamos por estímulos para la construcción de garajes en edificios vienen de larga data. Ya en 2016 la Appcu insistía a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y al Ministerio de Vivienda para ampliar los beneficios por la generación de edificios en los mismos predios destinados a viviendas de interés social. Esas negociaciones naufragaron, luego de que la propia ANV lo desaconsejara.
La generación de parkings ha estado en el radar de las últimas administraciones municipales. En 2016 el entonces intendente Daniel Martínez lanzó siete licitaciones para la construcción de estacionamientos subterráneos —algunos de los puntos previstos eran la explanada del palacio municipal y la plaza Villa Biarritz— con el fin de mejorar la circulación en zonas de tránsito denso. Ese año el gobierno de Tabaré Vázquez firmó un decreto con varios incentivos para los parkings que excedieran las 75 plazas.
Los siete proyectos naufragaron.
