En las últimas décadas expertos en el sector inmobiliario identifican un cambio estructural en la lógica detrás de los desarrollos: los proyectos ya no se conciben únicamente como viviendas, sino también como activos financieros capaces de generar valor y seguridad. De esta manera, construcciones que antes se diseñaban para responder a la demanda habitacional del usuario final, hoy ponen el foco principalmente en el inversor.
Este giro, analizado en el libro La mente del inversor de Real Estate, recientemente publicado por Gonzalo Martínez, CEO de la consultora uruguaya Moebius, refleja la adaptación del sector a las dinámicas del mercado, los cambios en los patrones de inversión y las necesidades de quienes buscan maximizar el retorno de su capital en un entorno financiero cada vez más desafiante.
“Actualmente, las propiedades no solo deben cumplir con las expectativas estéticas y funcionales del comprador, sino también con criterios específicos de rentabilidad, facilidad de gestión y potencial de apreciación de capital”, sostiene Martínez en la publicación, en la que aborda los motivos, estrategias y emociones que llevan a las personas a volcar su capital en este sector.
Los efectos en el mercado inmobiliario
A nivel del mercado inmobiliario esto hace que las nuevas construcciones se diseñen pensando en ubicaciones estratégicas, tipologías funcionales e incentivos fiscales y programas de vivienda promovida. De esta manera, detalló el especialista, se priorizan proyectos en zonas con alta demanda de alquiler o con potencial de crecimiento urbano.
En lo que refiere a la tipología, se promueven viviendas compactas y eficientes, adaptables a las necesidades de inquilinos modernos (como estudiantes, jóvenes profesionales o familias pequeñas) y diseños que se alinean con beneficios fiscales ofrecidos por los gobiernos, fomentando la inversión en sectores específicos del mercado.
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Foto: Inés Guimaraens
Esta búsqueda por maximizar el potencial de rentabilidad, señala Martínez, puede verse a través de las estrategias como diseños modulares y escalables, como los apartamentos monoambientes y de un dormitorio, que pueden fusionarse según las necesidades del mercado.
A su vez, las construcciones modernas priorizan materiales y diseños que reduzcan los gastos operativos, atrayendo así a inversores que buscan minimizar riesgos asociados al mantenimiento. Por otra parte, estas construcciones en lugar de lujos innecesarios, fomentan espacios como gimnasios compactos, coworks y aparcamiento para bicicletas que se integran para satisfacer las demandas actuales de los inquilinos, sin elevar significativamente los costos.
El rol del inversor en la planificación urbana en Uruguay
En el caso concreto de Uruguay, La mente del inversor de Real Estate, repasa cómo el auge de los proyectos orientados al inversor está moldeando las ciudades y los barrios.
En Montevideo, por ejemplo, sostiene que áreas que anteriormente estaban subutilizadas se han revitalizado a partir de desarrollos que combinan accesibilidad, servicios y una clara orientación hacia el mercado de alquiler.
Además, pone como un ejemplo de cómo se construye para el inversor en Uruguay el régimen de vivienda promovida y sostiene que proyectos bajo este esquema han demostrado ser “una opción altamente rentable, con niveles de ocupación consistentes y bajos riesgos de vacancia”. Como ejemplo menciona el caso de barrios como La Blanqueada, en el que las propiedades atraen tanto a inversores locales como a extranjeros que buscan estabilidad financiera y exenciones impositivas.
“Este fenómeno crea una sinergia entre inversores, desarrolladores y comunidades donde los barrios ganan infraestructura y modernización y los inquilinos acceden a viviendas modernas en ubicaciones estratégicas”, sostiene el especialista.
No obstante, a pesar de las ventajas de construir para el inversor, este enfoque también presenta retos. Entre ellos señala el equilibrio entre las expectativas de rentabilidad del inversor y las necesidades de los inquilinos, y el riesgo de saturación del mercado en ciertas tipologías, que obliga a los desarrolladores a innovar constantemente.
“Hoy se construye para el inversor porque las demandas del mercado así lo exigen. Este cambio en el enfoque ha transformado la forma en que se diseñan y desarrollan las propiedades, posicionando al inversor en el centro de las decisiones”, sostuvo Martínez.
