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La industria de la construcción pasa por un momento complejo en EEUU.

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Advierten sobre una nueva ola de quiebras en el mercado hipotecario de Estados Unidos

Los desarrolladores de viviendas dependen cada vez más de créditos de corto plazo, mientras se acumulan las urbanizaciones sin compradores a la vista y sube el precio de las unidades y de las cuotas de las hipotecas

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20 de agosto de 2022 a las 15:50

El fantasma de la crisis hipotecaria de 2007/2008 recorre Wall Street. Los indicadores del mercado inmobiliario, el raid alcista de las tasas de interés y el estrés financiero que atraviesan los desarrolladores de viviendas han encendido las alarmas. Según los analistas, Estados Unidos podría encaminarse hacia una nueva ola de quiebras hipotecarias.

Para algunos, el nivel de quiebras podría incluso superar la situación que llevó a la Reserva Federal estadounidense a rescatar a mediados de 2008 a las dos principales entidades hipotecarias del país: Fannie Mae y Freddie Mac, rescate considerado como la mayor nacionalización en la historia con un costo fiscal de US$ 200.000 millones.

En julio, la construcción de nuevas viviendas cayó 8,1% anual, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbanístico. En el mismo mes, las ventas de unidades usadas descendió por sexto mes consecutivo a solo 4,8 millones de contratos anualizados. El menor nivel desde mayo de 2020, según los últimos registros publicados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NRA).

"Estamos siendo testigos de una recesión inmobiliaria en términos de caída de ventas de las unidades usadas con destino a vivienda familiar y, en consecuencia, también de un descenso pronunciado en la construcción de unidades a estrenar, en un contexto en el que los precios siguen subiendo", explica Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, según la agencia de noticias financieras Bloomberg.

Este martes se conoció que el número de viviendas iniciadas en todo Estados Unidos se ubicó en julio en 1,446 millones de unidades, un 10% por debajo del registro del mismo mes del año pasado y de las expectativas, descenso que se refleja también en una pronunciada baja en la cantidad de permisos de construcción solicitados por los desarrolladores inmobiliarios. Números que alimentan la expectativa de un retroceso mayor en los próximos meses.

Para los analistas, el estancamiento del mercado inmobiliario es una de las consecuencias del endurecimiento de la política monetaria de la Fed al encarecer el crédito. Una mala señal para una economía en la que el sector de la construcción es uno de los principales motores internos. También para el sector financiero.

Los bienes raíces es la clase de activos más grande del mundo. Representan alrededor del 65% de los activos no financieros en todo el mundo. Estados Unidos no es una excepción. La posibilidad de que la crisis derrame hacia otros sectores es alta. Los estudios demuestran que el incremento de los precios de las viviendas y de las cuotas de las hipotecas reduce el volumen de créditos que los bancos otorgan a otros sectores de la economía con fines productivos.

Un ejemplo de la crisis que atraviesa el sector es CBH Homes, la principal constructora del Estado de Idaho. La compañía pasó de tener 75 urbanizaciones terminadas sin vender al finalizar 2021, a 200 en la actualidad. Según la propia empresa, las urbanizaciones que esperan compradores podrían superar las 350 hacia diciembre próximo. El mismo número que durante la crisis de las hipotecas subprime. El riesgo para los desarrollares es grande.

“En la actualidad, las firmas que otorgan créditos hipotecarios son independientes de los bancos y se encuentran pobremente capitalizadas", según Nancy Wallace, de la escuela empresarial de la Universidad de California, Berkeley. La lectura optimista señala que de producirse una crisis en el sector no tendría la misma magnitud y extensión que la de 2007/2008. La razón: tras los excesos, los principales bancos, como el Wells Fargo, se retiraron total o parcialmente del mercado hipotecario.

De todas formas, los analistas del mercado prevén que se producirá un repunte en los despidos en una industria que suele emplear a cientos de miles de trabajadores. First Guaranty, una firma que tenía 600 empleados en todo Estados Unidos se declaró en quiebra días después que la Reserva Federal aumentará sus tasas de referencias para combatir una inflación récord. Hoy, las constructoras, en fuerte contraste con años recientes, ya no se ven obligadas a elaborar listas de espera.

Al igual que en las principales ciudades de China, a los acreedores hipotecarios estadounidenses se les hace cada más difícil pagar las cuotas y crece el nivel de morosidad. “Al contrario de los bancos, los desarrolladores no pueden financiarse a partir de los depósitos y dependen de las líneas de créditos del sistema financiero, que suelen ser a corto plazo, especialmente en el caso de las firmas que realizan préstamos de mayor riesgo y, por lo tanto, no pueden recibir asistencia gubernamental”, advierte Yun.

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