Habitualmente las personas que hacen un viaje por negocios o placer suelen arrendar la suite de un hotel; sin embargo, ahora en Uruguay se está poniendo de moda “comprar” la habitación de un hotel.
La mayoría de los condo-hoteles utilizan la modalidad del fideicomiso inmobiliario, lo que hace que en el proyecto intervengan tres actores: un promotor, un administrador y un inversor.
Los condo-hoteles son desarrollados por una empresa promotora que construye y vende las unidades. Los compradores (inversores) luego ceden el uso y/o usufructo de las mismas a una tercera empresa que por un período de 10 años desarrollará la actividad hotelera.
Esta empresa no solo gerenciará el hotel, sino que se encargará de promocionarlo frente al público, dado que para los huéspedes el emprendimiento se presentará como un hotel tradicional con todos los servicios como restaurante, piscinas y sala de reuniones.
Durante ese período, los dueños de las habitaciones reciben de la empresa administradora una renta mensual, e incluso pueden negociar unos días al año para vacacionar en el hotel.
El director de Julio Villamide y Asociados – que también integra la inmobiliaria Tizado que desarrolla el condohotel Blanca del Tabaré – Julio Villamide dijo a Café & Negocios que una de las ventajas del sistema es que “permite el desarrollo de proyectos que por su dimensión económica difícilmente atraerían a un solo propietario”.
Más camas de nivel
Lo mínimo que necesita un inversor para comprar una unidad son US$ 120.000, un precio que varía en función de la habitación, ya que no es lo mismo una en el primer piso que en el décimo. Esto hace que el comprador sepa perfectamente cual su habitación.
Los condo-hoteles que se están construyendo en Uruguay –principalmente de la mano de inversores argentinos y uruguayos– son de cuatro y cinco estrellas, y están dirigidos más bien a un público corporativo.
De hecho, estos emprendimientos buscan incrementar la cantidad de camas disponibles en el país, dado que hoy Uruguay solo cuenta con 1.200 camas de alto nivel, lo que hace que muchos eventos de primer nivel sean difíciles de realizar en el país.
Según Villamide, los primeros condo-hoteles estarán operativos en el segundo semestre de 2013 y serán Esplendor Artigas, Blanca del Tabaré y el ubicado en la esquina de 21 de setiembre y Luis de la Torre (del que aún no se conoce el nombre). Éstos “aportarán 600 habitaciones y unas 1.200 camas”, adelantó Villamide.
Se estima que los diez hoteles condominios (entre los que están en construcción y los que están en carpeta) sumarán, cuando estén operativos, entre 3.000 y 4.000 camas a la oferta local.
Ventajas para el bolsillo
El estudio Posadas, Posadas & Vecino –que en 2010 inauguró su nueva unidad Posadas, Posadas y Negocios (PPN)– se ha especializado en los fideicomisos inmobiliarios, la herramienta que utilizan los condo-hoteles.
De acuerdo a los requerimientos del cliente, PPN puede actuar como asesor legal y contable, o como “estructurador” de un condo-hotel, es decir como el encargado de juntar todas las partes para que el negocio se realice.
En este sentido, PPN está participando en el condohotel Believe de Punta del Este, que tiene 268 habitaciones (de uno, dos y tres dormitorios) y se inaugurará en setiembre de 2013.
Consultados por Café & Negocios, los profesionales de PPN indicaron que una de las ventajas del sistema es que “permite a pequeños y medianos inversores acceder a una inversión inmobiliaria respaldada con la propiedad de un inmueble”, que cumplidos los diez años, el dueño puede arrendar, vender o incluso hasta irse a vivir.
En la mayoría de los casos, los inversores optan por arrendarla porque obtienen una renta superior a lo que ofrece el mercado inmobiliario tradicional.
En otro orden, el estudio PPN valora la posibilidad que se da al inversor de “combinar el uso de la propiedad con la obtención de una renta” que paga el explotador.
También destaca que se busque como administrador una empresa experta en gestión hotelera, lo que permite suponer “que habrá una gestión eficiente de su unidad”, y en definitiva, un buen negocio.
Gestión holandesa
Y este buen negocio también tienta a los administradores (explotadores), especialmente a una nueva empresa llamada Zohotels, que piensa abrirse camino en Uruguay.
El fundador de la empresa es el holandés Cees Houweling, dueño de NA Concepts, una consultora hotelera con más de diez años en el mercado latinoamericano (ver nota en esta página). Houweling está llevando a cabo ahora la constitución de Zohotels (Zo significa “así” en holándes), una empresa que se dedicará específicamente al gerenciamiento de condo-hoteles.
Con acento holandés, pero en un fluido español, Houwling reveló que está “en negociaciones” para generar dos condo-hoteles, uno en Punta Carretas y otro Carrasco, y que el acuerdo se cerrará en los próximos días. Indicó que el gerenciamiento implica “desde poner el gerente general hasta hacer el marketing del hotel”. Destacó que el “eficiente manejo del hotel” es lo que asegura a los inversores una buena rentabilidad a futuro, justamente la esencia de este negocio compartido.
Rentabilidad compartida
Para los hoteleros tradicionales, la apertura de estos condo-hoteles genera preocupación, porque entienden que una mayor oferta hará que la rentabilidad del sector comience a bajar.
El presidente de la Cámara de la Industria Hotelera Turística del Uruguay, Remo Monzeglio, dijo a Café & Negocios que “la oferta va a ser más grande que la demanda” y las ganancias comenzarán a disminuir.
Alertó que los condo-hoteles pueden afectar a los tradicionales que en “un 90% son emprendimientos familiares”.
Lo mismo opinó a título personal el presidente de la Asociación de Hoteles y Restaurantes del Uruguay, José Grimbaud, quien discrepó con las ventajas impositivas que dio el gobierno a los condo-hoteles. “Queremos las mismas reglas para todos”, reclamó.
...
Los tentadores beneficios fiscales
oficial. A fines de 2010, el Poder Ejecutivo entendió que la actividad desarrollada por los hoteles condominio tenía una potencialidad de desarrollo que aún no estaba siendo aprovechada en Uruguay y decidió aprobar una serie de beneficios impositivos para promover esta actividad.
Las ventajas impositivas que concedió el gobierno a este tipo de emprendimientos es una de las principales razones por las que los inversores se han inclinado hacia los condo-hoteles.
Las exoneraciones no solo benefician al promotor del hotel condominio (desarrollador), sino también al explotador (empresa que lo administra) y al titular que compra la habitación (el inversor individual que compra la propiedad horizontal).
